بحث قانوني حول دعوى الاستحقاق العقارية الأصلية

دعوى الاستحقاق العقارية الأصلية

البشير بن إسماعيل
باحث بسلك ماستر قانون الأعمال بتطوان

دعوى الاستحقاق العقارية الأصلية

مقدمة:

يعتبر العقار مصدرا من مصادر الثروة التي يملكها الإنسان، وقد وجدت غريزة حب امتلاكه منذ القدم، كما يعد حافزا مشجعا لجلب الاستثمارات الوطنية والأجنبية وإقامة المشاريع التنموية، وبالتالي النهوض باقتصاديات الدول، الأمر الذي ترتب عنه بروز العديد من الخلافات والنزاعات سواء على مستوى طرق إثباته أو إثبات ملكيته، مما دفع جل الأنظمة إلى سن مختلف التشريعات والتنظيمات التي من شأنها أن تحد من هذه الخلافات.
المشرع المغربي بدوره عمل على سن مجموعة من القوانين التي تخدم مجال العقار رغبة منه للحد من الخلافات الناشئة بصدده، أبرزها قانون التحفيظ العقاري رقم 14.07 [1] المعدل والمتمم لظهير 12 غشت 1913 المتعلق بالتحفيظ العقاري، وكذا القانون رقم 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية [2] الناسخ لظهير 2 يونيو 1915 الخاص بالتشريع المطبق على العقارات المحفظة.

ولا أحد يجهل أن غالبية العقارات بالمغرب هي عقارات غير محفظة تؤطرها مدونة الحقوق العينية، وإن كانت بدورها تحيل بموجب مادتها الأولى على قانون الالتزامات والعقود وعلى قواعد الفقه المالكي (الراجح والمشهور وما جرى به العمل) في ما لم يرد به نص فيها، إذ تنص في فقرتها الثانية على أنه: “تطبق مقتضيات الظهير الشريف الصادر في 9 رمضان (12 غشت 1913) بمثابة قانون الالتزامات والعقود في ما لم يرد به نص في هذا القانون، فإن لم يوجد نص يرجع إلى الراجح والمشهور وما جرى به العمل من الفقه المالكي).
ومن أهم الدعاوى العقارية في مجال المنازعات العقارية، دعوى الاستحقاق العقارية، نظرا لكون المدعي فيها يرمي من ورائها إسناد ملكية العقار إليه ونزعه من يد حائزه، إذ أن محلها ينصب على المطالبة بملكية العقار المدعى فيه، أي أن رافعها يطالب فيها بملكه المتواجد تحت يد الغير.
ودعوى الاستحقاق العقارية على نوعين، فهي إما أن تكون أصلية وتسمى ب “دعوى الاستحقاق الأصلية” ترفع في الأحوال العادية، وإما أن تكون فرعية وتسمى ب “دعوى الاستحقاق الفرعية” يلجأ إليها في الحالة التي يكون فيها العقار موضوع حجز عقاري.

وأيا كان نوع هذه الدعوى، فإنه يلزم أن تتوفر فيها الشروط اللازمة لرفع الدعاوى عامة، كما يجب أن تكون ادعاءات المدعي معززة بإثباتات بغية الحصول على حكم يقضي على المدعى عليه بالتخلي عن العقار محل دعوى الاستحقاق، وإلا حُكِمَ لصالح المدعى عليه بالبقاء على ما كان عليه (حائزا).
ولموضوعنا أهمية بالغة تتجلى أساسا في محاولة الوقوف عند أهم الإشكالات التي تثيرها دعوى الاستحقاق العقارية والبحث عن مخرج لها على ضوء العمل القضائي.

إذن فما مدى كفاية مختلف القواعد التشريعية المنظمة لدعوى الاستحقاق في حماية الملكية العقارية؟
في محاولة منا للإجابة عن الإشكال المطروح واقتضاء منا بضرورة العمل المنهجي، فإننا ارتأينا تقسيم موضوع دراستنا إلى مبحثين وفقا للتصميم الثنائي الآتي:

المبحث الأول: الأحكام العامة لدعوى الاستحقاق العقارية الأصلية

المبحث الثاني: الأحكام الخاصة لدعوى الاستحقاق العقارية الأصلية

المبحث الأول: الأحكام العامة لدعوى الاستحقاق العقارية الأصلية

ترتكز دعوى الاستحقاق العقارية الأصلية [3] على مقومات أساسية تتمثل أساسا في ضرورة استجماعها لمجموعة من الشروط حتى يتسنى قبولها من طرف المحكمة، ودعوى الاستحقاق العقارية لا تأتي دائما في شكلها الأصلي “دعوى الاستحقاق العقارية الأصلية”، بل قد تأتي في شكل فرعي وتسمى ب “دعوى الاستحقاق العقارية الفرعية”.
لذلك، فإن التطرق للأحكام العامة لهذه الدعوى، يستلزم منا الحديث عن مقوماتها في مطلب أول، قبل أن نتناول أنواعها وتمييزها عن دعاوى الحيازة لتداخلهما وذلك في مطلب ثانٍ.

المطلب الأول: مقومات دعوى الاستحقاق العقارية

تشتمل دعوى الاستحقاق العقارية على ثلاث عناصر أساسية لا يمكن الحديث عن دعوى الاستحقاق بدونها (الفقرة الثانية)، وحتى يتأتى قبوها من لدن المحكمة لابد من توفر مجموعة من الشروط، منها ما هو موضوعي ومنها ما هو شكلي (الفقرة الثانية)، وهو ما سنحاول أن نعالجه في الفقرتين المواليتين.

الفقرة الأولى: شروط دعوى الاستحقاق العقارية

تقوم دعوى الاستحقاق العقارية على مجموعة من الشروط -كأي دعوى- منها ما هو موضوعي (الصفة والأهلية والمصلحة) ومنها ما هو شكلي يتصل بشكليات مقال الدعوى وما يتطلبه من بيانات. أولا: الشروط الموضوعية

يقضي الفصل الأول من ق.م.م على أنه: “لا يصح التقاضي إلا ممن له الصفة والأهلية والمصلحة لإثبات حقوقه.
تثير المحكمة تلقائيا انعدام الصفة أو الأهلية أو المصلحة أو الإذن بالتقاضي إن كان ضروريا وتنذر الطرف بتصحيح المسطرة داخل أجل تحدده.
إذا تم تصحيح المسطرة، اعتبرت الدعوى كأنها أقيمت بصفة صحيحة وإلا صرحت المحكمة بعدم قبول الدعوى”.

من هذا الفصل يتضح أنه يلزم في رافع دعوى الاستحقاق العقارية أن يكون ذي صفة، بمعنى أن تكون له ولاية مباشرة الدعوى سواء بنفسه أو بواسطة نائبه، كما يجب أن يكون أهلا للتقاضي والأهلية المقصودة هي أهلية الأداء التي تتوفر لدى الشخص ببلوغه 18 سنة شمسية كاملة، والمقصود بها صلاحية الشخص لممارسة حقوقه الشخصية والمالية ونفاذ تصرفاته (المادة 208 م.أ)، يضاف إلى ذلك شرط المصلحة، والمقصود بها حسب بعض الفقه [4] تلك المنفعة العملية المادية أو المعنوية التي تعود على المدعي من الحكم له بطلباته،إذ لا دعوى حيث لا مصلحة، هذه الأخيرة التي يجب أن تكون قانونية وحالة ومستحقة ومباشرة، ثم هناك شرط آخر وهو الإذن بالتقاضي إن كان ضروريا.

إلا أن عدم توفر هذه الشروط لا يترتب عليه عدم قبول دعوى الاستحقاق مباشرة، بل بعد فوات الميعاد المحدد من قبل المحكمة لتصحيح المسطرة وذلك بصريح العبارة الواردة في الفصل 1 من ق.م.م: “… وتنذر (أي المحكمة) الطرف بتصحيح المسطرة داخل أجل تحدده. إذا تم تصحيح المسطرة اعتبرت الدعوى كأنها أقيمت بصفة صحيحة وإلا صرحت المحكمة بعدم قبول الدعوى”.

ثانيا: الشروط الشكلية

وتتجلى أساسا في ضرورة تضمين مقال دعوى الاستحقاق للبيانات الإلزامية المنصوص عليها وعلى أثر إغفالها في الفصل 32 من ق.م.م.

فطبقا لمقتضيات الفصل 31 من ق.م.م، فإن الدعوى ترفع بمقال مكتوب موقع عليه من طرف المدعي أو وكيله أو بتصريح يدلي به المدعي شخصيا ويحرر به أحد أعوان كتابة الضبط محضرا يوقع من طرف المدعي أو يشار إلى أنه لا يمكنه التوقيع.
ويجب أن يتضمن هذا المقال الأسماء الشخصية والعائلية وصفة أو مهنة وموطن أو محل إقامة وكيل المدعي، وكذا عند الاقتضاء أسماء وصفة وموطن وكيل المدعي، وإذا كان أحد الأطراف شركة وجب أن يتضمن المقال أو المحضر اسمها ونوعها ومركزها (الفصل 32 ق.م.م).

الفقرة الثانية: عناصر دعوى الاستحقاق العقارية

لدعوى الاستحقاق العقارية ثلاثة عناصر أساسية لا تستقيم بدونها، وهي المدعي (المستحق) والمدعى عليه (المستحق منه) والشيء المستحق (العقار).

أولا: مدعي الاستحقاق

وهو الذي يدعي ملكية العقار ويطالب بإسناد ملكيته إليه، فهو من يقع عليه عبئ إثبات دعواه ابتداء، فإذا أثبت ملكيته للعقار بإدلائه ما يفيد أنه في ملكه، استحق العقار.
وقد جاء في نظم ابن عاصم:
فالمدعي من قوله مجرد°°°عليه جملة القضاء جمعا

والمدعي مطالب بالبينهْ°°°وحالة العموم فيه بينـــهْ

ثانيا: المستحق منه العقار (المدعى عليه)

وهو الطرف المدعى عليه الذي حُكِم عليه بالتخلي لصالح المدعي عن العقار الذي كان يحوزه بعد أن يثبت هذا الأخير دعواه بما يلزم شرعا.

والمدعى عليه غير ملزم بإثبات ملكيته للعقار، بل يكفيه أن يتمسك ب “حوزي وملكي”.

ثالثا: الشيء المستحق (العقار)

وهو العقار الذي وقع النزاع عليه ورفعت الدعوى بشأنه بين المدعي المستحق وبين المدعى عليه (المستحق منه) وحكم بثبوت ملكيته للمستحق[5].

والعقار الذي يمكن أن يكون محلا لدعوى الاستحقاق هو العقار غير المحفظ والعقار في طور التحفيظ دون العقار المحفظ الذي يمكن حمايته بدعوى طرد محتل بدون سند.

وإن كانت أغلب الدعاوى المرفوعة أمام قضاء الموضوع لحماية العقار المحفظ هي دعاوى استحقاق، ففي هذا الصدد جاء في حيثيات حكم صادر عن المحكمة الابتدائية بتطوان صادر بتاريخ 07/05/2014 ما يلي: “وحيث ثبت للمحكمة خلال تفحصها لوثائق الملف أن المدعي يملك الملك المسمى “غرسة الهراس” ذي الرسم العقاري عدد 44925/19 المتكون من أرض بها بناية تتكون من فيلا من طابق سفلي وطابق علوي.

وحيث ثبت للمحكمة إضافة إلى ما تقدم ومن خلال الخبرة المنجزة في الموضوع أن المدعي لم يتجاوز حدود ملكه الذي يتصرف فيه … مما يبقى معه طلب المدعي أصليا باستحقاقه للجزء المشار إليه أعلاه مرتكزا على أساس واقعي وقانوني سليم ويتعين الاستجابة إليه، وبالمقابل رفض طلب المدعي فرعيا مادام السور المدعى به قد تم بناؤه داخل حدود ملك المدعي كما سبقت الإشارة إلى ذلك أعلاه”[6].

المطلب الثاني: أنواع دعوى الاستحقاق والتمييز بينها وبين دعاوى الحيازة

يقتضي منا هذا المطلب الحديث في فقرة أولى عن أنواع دعوى الاستحقاق قبل أن نعرج في فقرة ثانية على تمييزها عن دعاوى الحيازة.

الفقرة الأولى: أنواع دعوى الاستحقاق العقارية

تنقسم دعوى الاستحقاق إلى دعوى استحقاق أصلية وترفع في الأحوال العادية –وهي التي انصبت عليها دراستنا- يرمي من خلالها المدعي الحكم لصالحه باستحقاقه للعقار أو أي حق عيني عقاري يدعي ملكيته.
وهناك دعوى الاستحقاق العقارية الفرعية، ويتم اللجوء إليها عندما يكون العقار موضوع إجراء حجز عقاري[7]، وهي دعوى موضوعية يرفعها الغير أثناء التنفيذ مدعيا ملكية العقار المحجوز عليه مطالبا بتقرير حقه عليه أو على جزء منه، وكذلك بطلان إجراءات التنفيذ[8].
وقد نص عليها المشرع المغربي بموجب الفصل 482 من ق.م.م، وإن كان لم يصفها بالفرعية، وذلك بقوله: “إذا ادعى الغير أن الحجز انصب على عقارات يملكها، أمكنه لإبطال الحجز رفع دعوى الاستحقاق”.

إلا أن المشرع لم يجعل هذه الإمكانية بيد مدي الاستحقاق الفرعي على الإطلاق، وإنما قيدها بفترة زمنية محددة، وذلك بتنصيصه على أنه: “يمكن رفع هذه الدعوى إلى حين إرساء المزايدة النهائية”.
وعليه، فإنه يجب على طالب الاستحقاق لوقف إجراءات الحجز الواقع على العقار الذي يدعي ملكيته أن يقدم دعواه لدى المحكمة المختصة التي تعمل على استدعاء الأطراف (المحجوز عليه والدائن الحاجز) إلى أقرب جلسة لإبداء اعتراضاتهما. وإذا تبين للمحكمة أنه لا موجب لوقف إجراءات الحجز العقاري كان حكمها مشمولا بالتنفيذ المعجل رغم كل تعرض أو استئناف[9].

ونفس الأحكام المتعلقة بدعوى الاستحقاق العقارية الأصلية تسري على دعوى الاستحقاق العقاري الفرعية نظرا لعدم وجود اختلاف بينهما سوى من حيث زمن إقامة الدعويين وما يرتبط بهما من إجراءات.

الفقرة الثانية: التمييز بين دعوى الاستحقاق ودعاوى الحيازة

إن دعاوى الحيازة المتمثلة في دعوى منع التعرض ودعوى وقف الأعمال الجديدة ودعوى استرداد الحيازة، هي تلك الدعاوى التي تهدف إلى حماية الحيازة في حد ذاتها استقلالا عن أصل حق الملكية أو أصل الحق العيني الذي هو موضوع الحيازة، وذلك بصرف النظر عن كون الحائز صاحب الحق محل الحيازة.
وهذا يختلف عن دعوى الاستحقاق التي يرفعها مدعي ملكية العقار في مواجهة الحائز، يهدف من خلالها إلى الحكم له بمطلوبه الذي هو استحقاقه للعقار أو الحق العيني بإسناد ملكيته إليه -كما مر بنا سلفا-.

ويظهر أحد الباحثين (جواد الهروس) فوائد التمييز بين دعوى الاستحقاق ودعاوى الملكية من بينها، أنه:
في دعوى الاستحقاق لابد للمدعي من أن يثبت ملكيته للعقار أو للحق العيني العقاري الذي يدعيه، أما في دعاوى الحيازة فيكفي أن يدعي المدعي واقعة الحيازة بصرف النظر عن جوهر الحق؛

تخضع دعاوى الحيازة لتقادم قصير مدته سنة واحدة من ارتكاب العمل الذي يشكل تعرضا للحيازة، أما دعوى الاستحقاق فيمكن ممارستها في كل حين ما لم يحل دون ذلك التقادم المكسب الذي يدلي به المدعى عليه.

المبحث الثاني: الأحكام الخاصة لدعوى الاستحقاق العقاري الأصلية

لفهم أية مؤسسة قانونية لابد من أن التطرق، علاوة على أحكامها العامة، إلى أحكامها الخاصة، لذلك فإننا سنتناول في هذا المبحث مسألة إثبات دعوى الاستحقاق العقارية وذلك في مطلب أول قبل أن نتعرض للحكم الصادر فيها والذي يعد النتيجة النهائية لهذه الدعوى وذلك في مطلب ثانٍ.

المطلب الأول: إثبات دعوى الاستحقاق العقارية

الإثبات في اللغة هو تأكيد الحق بالبينة، وفي لغة القانون هو إقامة الدليل أمام القضاء بالطريقة التي يحددها القانون لتأكيد حق متنازع فيه له أثر قانوني، الغاية منه إقناع المحكمة بادعاء أو بآخر من جانب هذا الخصم أو ذاك[10].
ومن يقع عليه عبئ الإثبات ابتداء هو المدعي رافع الدعوى، غير أنه متى أثبت مزعومه فإن على المدعى عليه أن يفند ما يدعيه المدعي، وحينئذ تكون المحكمة ملزمة بالترجيح بين حجج الأطراف، لكن سنرى هل هذا ينطبق على دعوى الاستحقاق العقارية.Ancre

الفقرة الأولى: عبئ الإثبات في دعوى الاستحقاق العقارية

لتوضيح القواعد التي تحكم عبئ الإثبات في دعوى الاستحقاق العقارية، فإننا سنميز بين تلك التي يكون موضوعها عقار غير محفظ وبين تلك التي يكون محلها عقارا في طور التحفيظ.

أولا: دعوى استحقاق عقار غير محفظ:

ترفع دعوى الاستحقاق -كما سلف الذكر- من قبل من يدعي ملكية العقار وذلك في مواجهة الحائز له، لذلك فإنه يجب على المدعي لسماع دعواه أنه هو صاحب الملك وأن المدعى عليه يحوزه حيازة غير شرعية.

وقد جاء في نظم ابن عاصم[11]:
المدعي استحقاقَ شيء يلزم°°°بينة مثبتة ما يزعـــــــــم
من غير تكليف لمن تملكه°°°من قبل ذا بأي وجه ملكه
لذلك، فإنه يجب على المدعي، قبل أن يعمد إلى رفع الدعوى، أن تكون له وسائل الإثبات المثبتة لملكية العقار موضوع دعوى الاستحقاق، أما المدعى عليه فهو غير ملزم بالإدلاء بأية وسيلة تثبت حيازته للعقار، إذ يكفيه أن يتمسك ب “حوزي وملكي”.

وهذا ما أكدته المادة 242 من القانون رقم 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية[12] بتنصيصها على أنه: “لا يكلف الحائز بيان مدخله إلا أدلى المدعي بحجة على دعواه”.

وعليه، فيمكن لمدعي الاستحقاق أن يثبت دعواه بوثيقة كتابية سواء كانت رسمية أو عرفية، هذا بخصوص التصرفات التي وردت على العقار محل النزاع وذلك قبل صدور القانون رقم 39.08، أما بعد صدور هذا القانون فلا يمكن إثبات التصرفات العقارية إلا بموجب وثيقة رسمية أو بمحرر ثابت التاريخ طبقا لمقتضيات المادة 4 التي تقضي في فقرتها الأولى بما يلي: “يجب أن تحرر تحت طائلة البطلان التصرفات المتعلقة بنقل الملكية أو بإنشاء الحقوق العينية الأخرى أو نقلها أو تعديلها أو إسقاطها بموجب محرر رسمي أو بمحرر ثابت التاريخ يتم تحريره من طرف محام مقبول للترافع أمام محكمة النقض، ما لم ينص قانون خاص على خلاف ذلك”.

كما يمكن للمدعي أن يثبت ملكيته للعقار بالإقرار الصادر عن الخصم أو بالقرائن، سواء كانت قانونية أو قضائية، أو بشهادة الشهود وهي السائدة منذ زمن، وكذلك باليمين أو النكول عنها استنادا إلى مقتضيات الفصل 404 من ق.ل وما بعده، يضاف إلى ذلك وسائل الإثبات الإجرائية الواردة في ق.م.م من معاينة وخبرة وتحقيق وغيرها.
وعليه، فإذا قلبت المحكمة عبئ الإثبات فإن حكمها يكون عرضة للنقض، وفي هذا الصدد جاء في حكم شرعي صادر عن الغرفة الأولى بالمجلس الأعلى -محكمة النقض حاليا- صادر سنة 1967ن ما يلي: “وحيث إن قسم الاستئناف عوضا من أن يلقي عبئ الإثبات على كاهل المستأنف المدعى عليه لوجه حيازته لتلك الأملاك، حوله على كاهل المدعيتين طالبا منهما الإدلاء بحجة أخرى غير الملكية ع 669 المدلى بها … وحيث إن قسم الاستئناف بصنيعه هذا قد خرق قواعد الإثبات وخرق القواعد الجوهرية للمرافعات …”[13].

وإذا أثبت المدعي دعواه بحجة مستوفية لشروطها القانونية، فإنه لم يعد بإمكان المدعى عليه أن يتمسك ب “حوزي وملكي”، بل عليه أن يثبت من أين صار له الملك، وما هذا إلا تطبيقا لنقل عبئ الإثبات من المدعي (ف 399 ق.ل.ع) إلى المدعى عليه طبقا للفصل 400 من ق.ل.ع الذي يقضي بأنه: “إذا أثبت المدعي وجود الالتزام، كان على من يدعي انقضاءه أو عدم نفاذه تجاهه أن يثبت ادعاءه”.

غير أن التساؤل يطرح حول الحالة التي يعجز فيها المدعي عن إثبات ملكيته للعقار محل دعوى الاستحقاق؟
لتدليل هذا التساؤل، نورد ما جاء في تحفة ابن عاصم:
والمدعي عليه باليمين°°°في عجز مدّعٍ عن التبيين
وهو الأمر الذي أكده المجلس الأعلى -محكمة النقض حاليا- في أحد قراراته بتاريخ 21/01/1988 الذي جاء فيه: “… ومع أنه من المقرر فقها أنه لا يقضى بيمين الإنكار على المدعى عليه إلا في حالة عجز المدعي عن الإدلاء ببينة مقبولة شرعا لإثبات دعواه، وهي القاعدة المشار إليها في قول التحفة: <والمدعى عليه باليمين في عجز مدعٍ عن التبيين>”[14].
لذلك، فإذا حلف المدعى عليه، فإنه يرد دعوى المدعي، وإذا نكل عن أداء اليمين استحق المدعي للعقار[15].

كما يتساءل أيضا بعض الفقه[16] عن الحالة التي يثبت فيها المدعي دعواه مقابل عجز المدعى عليه عن إثبات ملكيته أو أن ما أدلى به من بينة لا ترقى إلى درجة الاعتبار، فرجحت بينة المدعي، فهل تقضي المحكمة لهذا الأخير بالاستحقاق دون يمين أم لابد من تعزيز حجته بها؟

حول هذا التساؤل، اختلف الفقه المالكي بين من يرى ضرورة توجيه يمين الاستحقاق إلى المدعي متى عجز المدعى عليه عن الإثبات وبين من ينكرها في الأصول بعلة أن ذلك لا يكاد يخفى.

فقد جاء في التحفة:
ولا يمين في أصول ما استحق°°°وفي سواها قبل الإعذار يحق
أما ناظم عمل فاس، فإنه يقضي بوجوب اليمين في الأصول[17] بقوله:
كذا في الاستحقاق للأصول°°°القول باليمين من معمول
وهذا الطرح الأخير (وجوب اليمين) هو الذي سار عليه العمل القضائي ببلادنا.

ثانيا: عبئ إثبات دعوى استحقاق عقار في طور التحفيظ:

يقصد بالعقار في طور التحفيظ، ذلك العقار الذي تجري بشأنه مسطرة التحفيظ ولم يتأسس له بعد الرسم العقاري.

فهذا النوع من العقارات بدوره يمكن أن يكون محلا لدعوى الاستحقاق، لأن المحكمة لا يعنيها أن يكون العقار موضوع مطلب تحفيظ إلا بعد أن يحال عليها من قبل المحافظ على الأملاك العقارية طبقا لمقتضيات الفقرة الأخيرة من الفصل 32 من قانون التحفيظ العقاري.

غير أن الذي ينبغي التنبيه إليه هو أن رافع دعوى الاستحقاق عليه أن يتعرض على مسطرة التحفيظ الجارية في مرحلتها الإدارية حتى لا يفقد حقه في ذلك.

ويطرح التساؤل حول مصير دعوى الاستحقاق إذا أحيل مطلب التحفيظ على المحكمة؟
استقر العمل القضائي في المملكة على ضم الملف المتعلق بالتعرض إلى المفتوح لدعوى الاستحقاق، ففي هذا الصدد جاء في قرار صادر عن المجلس الأعلى -محكمة النقض حاليا- بتاريخ 01/04/1998، أنه: “ذلك أنه إذا كان لا يجوز تسجيل تعرض على مطلب التحفيظ لأول مرة ومباشرة أمام المحكمة، فإنه لا يوجد قانون يمنع المعني بالأمر أن يتوجه إلى المحكمة بدعوى في إطار القواعد العامة للمطالبة باستحقاق الملك … واستقر العمل القضائي على ضم دعوى الاستحقاق إلى دعوى التحفيظ عندما يحال على المحكمة، والأصل في الأشياء الإباحة ومقتضيات ظهير 1913 وكذلك قانون المسطرة المدنية لا تفيد المنع المذكور والمحكمة حينما جلت طلب الطاعنين يقتصر عل طلب تسجيل التعرض فقط تكون قد حرفت طلبات الأطراف خاصة والطاعنون يهدفون من تدخلهم استحقاق الملك والتخلي عنه وبذلك المحكمة لم تعلل قرارها تعليلا صحيحا مما يعرضه للنقض”[18].
وتجدر الإشارة إلى أن التعرض على مطلب التحفيظ يشكل في حد ذاته دعوى استحقاقية يحدد موضوعها وأطرافها المحافظ عل الأملاك العقارية وهو الأمر الذي أكده القرار الصادر عن المجلس الأعلى عدد 1473 صادر بتاريخ 18/04/2008 الذي جاء في إحدى حيثياته: “لكن ردا على الوسيلتين معا لتداخلهما، فإن التعرض هو دعوى يحدد موضوعها أمام المحافظ على الأملاك العقارية وأن المحكمة تبث فيما يخص وجود ومدى الحق المدعى به من طرف المتعرض وأن ذلك لا يمنع قضاة الموضوع من فحص الرسوم المستدل بها من لدن الأطراف …”[19].

وإذا كان المدعي غير الحائز في دعوى الاستحقاق العادية هو المكلف بإثبات الملك[20]-كما أشرنا إلى ذلك سابقا-، فإنه في دعوى التعرض، فإن المتعرض يعتبر مدعيا، وبالتالي يقع عليه عبئ إثبات ادعاءاته.
من كل ما سبق، نخلص إلى أن عبئ إثبات دعوى الاستحقاق العقارية يقع على من يدعي عكس الثابت أصلا أو فعلا[21]، أما الطرف الآخر فهو غير ملزم بأي دليل ما لم يبد دفعا معينا، فيصبح بالتالي مدعيا يقع عليه عبئ إثبات ادعائه.

الفقرة الثانية: إعمال قواعد الترجيح في دعوى استحقاق عقار

إن تعيين الطرف الذي يلقى عليه عبئ إثبات استحقاق العقار، له بالغ الأهمية في سير الدعوى وفي نتيجتها، لأنه يلقي على المكلف بالإثبات عبئا ثقيلا يجعله في مركز مختلف عن مركز خصمه.
ومتى أثبت المدعي دعواه بجميع الوسائل المقررة قانونا، فإن عبئ الإثبات ينتقل إلى الطرف الآخر ليدلي بادعاء مضاد لمزعوم خصمه، وبالتالي قد تتعارض بينات المدعيين الأصلي والفرعي ولن يتأتى للمحكمة الفصل فيها إلا باستنادها إلى قواعد الترجيح.وقد جاء في لامية الزقاق:

وبأسباب ملك رجحن إن تعارض°°°بدا من شهود وانتفى الجمع أولا
كنسج لنفس أو نتاج رجحن°°°على الملك إلا ممن مقاسم فقبلا
وملك على حوز وزيد عدالة°°°وبالنقل والإثبات أو ما تداولا
واثنين والتاريخ أو سبقه ومن°°°يفعل فمختار على من قد أجملا
من هنا استمدت مدونة الحقوق العينية في مادتها الثالثة مجموعة من أسباب الترجيح بين الحجج محاولة منها لتقريب أحكام الفقه المالكي إلى القاضي الفاصل في النزاع.
وعليه، فكلما تعارضت الحجج المدلى بها أمام المحكمة إلا وتم اللجوء إلى قواعد الترجيح بين الأدلة والواردة في المادة 3/3 من القانون 39.08 السالف الذكر، وهي:
ذكر سبب الملك مقدم على عدم بيانه؛
تقديم بينة الملك على بينة الحوز؛
زيادة العدالة والعبرة ليست بالعدد؛
تقديم بينة النقل عل بينة الاستصحاب؛
تقديم بينة الإثبات على بينة النفي؛
تقديم بينة الأصالة على خلافها أو ضدها؛
تقديم تعدد الشهادة على شهادة الواحد؛
تقديم البينة المؤرخة على غير المؤرخة؛
تقديم البينة السابقة على البينة اللاحقة تاريخا؛
تقديم بينة التفصيل على بينة الإجمال.

المطلب الثاني: الحكم الصادر في دعوى الاستحقاق

بعد تفحص المحكمة لحجج ومستندات الأطراف المدلى بها ومناقشتها والترجيح بينها، وتكوين قناعتها حول النزاع المطروح أمامها، فإنها تصدر حكمها إما لصالح مدعي الاستحقاق وإما لصالح الطرف الحائز (المدعى عليه).
وبذلك يكون قد اتضح لنا منهاج معالجتنا لهذا المطلب، وذلك بتقسيمه إلى فقرتين، سنعالج في الأولى الحكم لصالح مدعي الاستحقاق، على أن نتعرض في الثانية للحكم القاضي بالحيازة لصالح المدعى عليه.

الفقرة الأولى: الحكم القاضي بالاستحقاق لصالح المدعي

إذا تبين للمحكمة عند اطلاعها على وثائق الملف أن المدعي محق في دعواه نظرا لإدلائه بما يكفي من الحجج التي تفيد ملكيته للعقار محل دعوى الاستحقاق، فإنها تقضي لفائدته باستحقاق عقاره وبتخلي المدعى عليه عن حيازته له.
وفي هذا الصدد جاء في حيثيات حكم صادر عن المحكمة الابتدائية بتطوان بتاريخ 8/10/2014 ما يلي: “وحيث يهدف الطلب إلى الحكم باستحقاق المدعية للقطعة الأرضية موضوع الدعوى بحسب حدودها ومساحتها الواردة برسم الشراء … وحيث إن المحكمة وفي إطار تحقيق الدعوى فإنها أمرت تمهيديا بإجراء خبرة عهد بها إلى الخبير … الذي خلص في تقريره إلى أن رسمي شراء المدعية ورسم المقاسمة المدلى بها ينطبق على المدعى فيه موقعا وحدودا ومساحة وأن رسم المخارجة الذي أدلى به المدعى عليهم لا يتعلق بالقطعتين الأرضيتين موضوع الدعوى …

وحيث إنه مادام أن ما أدلت به الجهة المدعى عليها لا ينطبق على العقار موضوع الدعوى، وفي غياب أي وثيقة تفيد تملكهم للقطعتين الأرضيتين، فإن ما أشارت له من دفوع تبقى غير ذي أساس، ويتعين ردها، هذا بخلاف المدعية التي أكدت الخبرة انطباق رسمي شرائها ورسم المقاسمة على المدعى فيه، مما يكون معه طلب الاستحقاق وجيها ويتعين الاستجابة له”[22].
وعليه، فإنه ينبغي على المدعى عليه أن يرد العقار لمستحقه، ما لم يكن قد تصرف فيه أو هلك، فيلزم حينئذ بالتعويض طبقا لقواعد المسؤولية التقصيرية.

الفقرة الثانية: الحكم القاضي بالحيازة لفائدة المدعى عليه:

يمكن للمحكمة أن تقضي لفائدة المدعى عليه إذا فشل مدعي الاستحقاق في إثبات ملكيته وتمسك الحائز بحيازة العقار محل دعوى الاستحقاق.

فإذا كان المدعى عليه يحوز العقار المدعى فيه حيازة استحقاقية بأن كان يضع يده عليه بنية اكتسابه[23]، وكانت هذه الحيازة مستوفية لشروط المادة 240 من مدونة الحقوق العينية والمتمثلة في وضع اليد والتصرف في الملك تصرف المالك في ملكه، ونسبته لنفسه ونسبة الناس له، وعدم وجود منازع، واستمرار الحيازة طوال 10 أو 40 سنة حسب الأحوال، ثم عدم العلم بالتفويت حالة وفاة الحائز، فإنه يكتسب ملكية العقار[24]، وبالتالي من حقه التمسك بمقتضيات المادة 3 من مدونة الحقوق العينية التي تقضي في فقرتها الأولى على أنه يترتب على الحيازة المستوفية للشروط القانونية اكتساب الحائز ملكية العقار غير المحفظ أو أي حق عيني آخر يرد عليه إلى أن يثبت العكس.

خاتمة:

ختاما يمكن القول أنه يحق لكل من اغتصب منه عقاره أن يلجأ إلى رفع دعوى الاستحقاق العقارية من أجل استرداد عقاره ممن يحوزه حيازة غير شرعية، ومجمل القواعد القانونية المنظمة للاستحقاق العقاري المتواجدة بالساحة التشريعية غير كافية للحد من الخلافات الناشئة بصدد الثروة العقارية، لذلك نناشد المشرع للتدخل من أجل جمع شتات الأحكام المنظمة لدعوى الاستحقاق وذلك باستقاء كل ما يهم منها من أحكام من قواعد الفقه المالكي وضمها إلى مدونة الحقوق العينية، وذلك بغية تقريب النصوص القانونية إلى القاضي المعروض عليه النزاع.

هوامش:

[1] ظهير شريف رقم 1.11.177 صادر في 25 من ذي الحجة 1432 (22 نونبر 2011) بتنفيذ القانون رقم 14.07 المغير والمتمم بمقتضاه الظهير الشريف الصادر في 9 رمضان 1331 (12 غشت 1913)، ج.ر، ع 5998 بتاريخ 24 نونبر 2011.
[2] ظهير شريف رقم 1.11.178 صادر في 25 من ذي الحجة 1432 (22 نونبر 2011) بتنفيذ القانون رقم 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية.
[3] سنصفها فيما بعد بدعوى الاستحقاق تفاديا للتكرار الذي من شأنه أن يجعل العناوين مملة.
[4] جواد الهروس، الحيازة والاستحقاق في الفقه المالكي والتشريع المغربي، ط2، مطبعة الكرامة، الرباط 2010، ص 333.
[5] جواد الهروس، م س، ص 254.
[6] حكم عدد 170 صادر بتاريخ 07/05/2014 في الملف المدني رقم 196/13/19، غير منشور.
[7] خالد سعيد، م س، ص 53.
[8] جواد الهروس، م س، ص 340.
[9] المادة 83 من ق.م.م.
[10] إدريس العلوي العبدلاوي، وسائل الإثبات في التشريع المدني المغربي، مطبعة المعارف الجديدة، الدار البيضاء 1990، ص 4 و5.
[11] محمد عبد السلام محمد، تحفة الحكام في نكت العقود والأحكام لأبي بكر محمد بن محمد بن عاصم الأندلسي (829 هـ)، ط 1، مطبعة دار الآفاق العربية، القاهرة 2011، ص 90.
[12] الظهير الشريف رقم 1.11.178 صادر بتاريخ 25 ذي الحجة 1432 (22 نونبر 2011) بتنفيذ القانون رقم 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية، ج ر ع 5998
[13] حكم شرعي ع 311، صادر في 2 ذي الحجة 1386 موافق ل 14 مارس 1967، منشور بالمجموعة الكاملة لمجلة قضاء المجلس الأعلى، ع 6- 1969، ص9.
[14] قرار ع 395 صادر بتاريخ 21/1/1998 في الملف المدني عدد 4862/94، منشور بمجلة قضاء المجلس الأعلى، عدد مزدوج 53-54-1999، ص 71.
[15] خالد سعيد، م س، ص 59.
[16] نفس المرجع، ص 59..
[17] حميد البشيري، دعوى استحقاق العقار غير المحفظ بين الفقه المالكي والاجتهاد القضائي، رسالة لنيل دبلوم الماستر في قانون العقود والعقار، جامعة محمد الأول، كلية الحقوق وجدة السنة الجامعية 2009-2010، ص 68.
[18] قرار عدد 2234 صادر بتاريخ 1/4/1998 في الملف عدد 3432/93، منشور بمجلة قضاء المجلس الأعلى، ع مزدوج 53-54/ 1999، ص80.
[19] قرار عدد 1473 صادر بتاريخ 16/04/2008 في الملف المدني ع 1394-1-1-2006، منشور بسلسلة الاجتهاد القضائي، ع2، المطبعة والوراقة الوطنية، مراكش 2011، ص348.
[20] خالد سعيد، م س، ص 61.
[21] للتوسيع أكثر في معنى الثابت حكما والثابت فعلا: أنظر، خالد سعيد، م س، ص 44.
[22] حكم عدد 264 صادر بتاريخ 18/10/2014 في الملف المدني العقاري عدد 207/13/19، غير منشور.
[23] تنص المادة 239/1 من قانون رقم 39.08 على أنه: “تقوم الحيازة الاستحقاقية على السيطرة الفعلية على الملك بنية اكتسابه”.
للتفصيل في أسباب كسب الملكية: ينظر: إدريس الفاخوري، مدونة الحقوق العينية على ضوء القانون 39.08، ط 1، مطبعة الجسور، وجدة، 2012، ص:184.

لائحة المراجع:
قوانين:
ظهير شريف رقم 1.11.177 صادر في 25 من ذي الحجة 1432 (22 نونبر 2011) بتنفيذ القانون رقم 14.07 المغير والمتمم بمقتضاه الظهير الشريف الصادر في 9 رمضان 1331 (12 غشت 1913)، ج.ر، ع 5998 بتاريخ 24 نونبر 2011.
ظهير شريف رقم 1.11.178 صادر في 25 من ذي الحجة 1432 (22 نونبر 2011) بتنفيذ القانون رقم 39.08 المتعلق بمد ;نة الحقوق العينية.
الظهير الشريف رقم 1.11.178 صادر بتاريخ 25 ذي الحجة 1432 (22 نونبر 2011) بتنفيذ القانون رقم 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية، ج ر ع 5998.

مؤلفات ورسائل:
إدريس الفاخوري، مدونة الحقوق العينية على ضوء القانون 39.08، ط 1، مطبعة الجسور، وجدة، 2012.
إدريس العلوي العبدلاوي، وسائل الإثبات في التشريع المدني المغربي، مطبعة المعارف الجديدة، الدار البيضاء 1990.
جواد الهروس، الحيازة والاستحقاق في الفقه المالكي والتشريع المغربي، ط2، مطبعة الكرامة، الرباط 2010.
حميد البشيري، دعوى استحقاق العقار غير المحفظ بين الفقه المالكي والاجتهاد القضائي، رسالة لنيل دبلوم الماستر في قانون العقود والعقار، جامعة محمد الأول، كلية الحقوق وجدة السنة الجامعية 2009-2010.
خالد سعيد، الإثبات في المنازعات المدنية،ط1، مطبعة دار السلام للتوزيع والنشر، الرباط 2014.
محمد عبد السلام محمد، تحفة الحكام في نكت العقود والأحكام لأبي بكر محمد بن محمد بن عاصم الأندلسي (829 هـ)، ط 1، مطبعة دار الآفاق العربية، القاهرة 2011.
محمد عبد السلام محمد، تحفة الحكام في نكت العقود والأحكام لأبي بكر محمد بن محمد بن عاصم الأندلسي (829 هـ)، ط 1، مطبعة دار الآفاق العربية، القاهرة 2011.