بحث عن الانتزاع من أجل المصلحة العمومية بالقانون التونسي

و يعرف الفصل 17 من مجلة الحقوق العينية: حق الملكية بـ:”الملكية هو الحق الذي يخول صاحب الشئ وحده استعماله و استغلاله و التفويت فيه” .

و هذا الحق الذي اعتبرته عديد الشعوب مطلقا بل هو حق دستوري تكرسه دساتير عديدة ، القانون التونسي، كرس هذا الحق ومنحه علوية بتبنيه بدستور الجمهورية الثانية في 27 جانفي 2014 وتبناه في فصله 41 الذي ينص: “حق الملكية مضمون ولا يمكن النيل منه الا في الحالات و بالضمانات التي يضبطها القانون”.

حق الملكية حسب صريح الفصل 41 من الدستور المذكور في الواقع هو غير مطلق اذ يمكن النيل منه و بضمانات يضبطها القانون الفصل 20 من مجلة الحقوق العينية سبق و ان تبنى هذه الفكرة اذ يشير: “لا يجبر احد على التنازل على ملكه الا في الاحوال التي يقررها القانون و في المقابل تعويض عادل”.

الانتزاع من اجل المصلحة العمومية هو أحد اوجه هذا الاستثناءات المسلط على مبدأ اطلاقية حق الملكية.

الفصل2 : من القانون عدد 53 لسنة 2016 المؤرخ في 11 جويلية 2016ينص علىما يلي :”يتم الانتزاع من اجل المصلحة العمومية بصفة استثنائية و مقابل تعويض عادل و بالضمانات التي يضبطها هذا القانون”.

فيما يتمثل الانتزاع من أجل المصلحة العمومية كمؤسسة تنال من مبدأ الملكية في القانون التونسي ؟

سوف نتعرض في البداية الى مفهومه (مبحث أول) ثم نتطرق الى اجراءاته (في مبحث ثاني) لنتهي الى الآثار المترتبة عن ترسيمه في (مبحث ثالث) .

I-المبحث الاول : مفهوم الانتزاع من اجل المصلحة العمومية

في الواقع هنا نجمع بين مفهوم الانتزاع من اجل المصلحة العمومية و مجاله.

الانتزاع هو نقل ملكية العقارات من اصحابها الى الدولة او المجالس الجهوية او البلديات او الوكالات التي مكنها القانون من حق الانتزاع كالوكالة العقارية للسكنى و الوكالة العقارية السياحية و الوكالة العقارية الصناعية و وكالة التهذيب و التجديد العمراني ووكالة الاصلاح الزراعي لتنفيذ مشاريع ذات مصلحة عامة .

و يمكن لبقية المنشآت العمومية اللجوء الى الانتزاع لانجاز مشاريعها المبرمجة في اطار تهيئة المدن السياحية و الصناعية و توسيعها و تطهيرها و ذلك هم طريق الدولة التي تحيل اليها العقار المنتزع.

و يمكن ان يشمل الانتزاع :

-العقارات اللازمة للمشروع العمومي المزمع انجازه و كذلك العقارات اللازمة لضمان قيمة هذا المشروع و حسن استغلاله و لتركيز المرافق و المباني المخصصة للمصالح القائمة على صيانته و الحفاظ على ديمومته .

-الاراضي المجاورة للمشروع و التي تدعوا الحاجة لاستغلاله في تهيئة محيطه و حمايته من الزحف العمراني .

العقارات اللازمة لتنفيذ برامج التهيئة و التجهيز و التهذيب و السكن و احداث المدخرات العقارية و المقررة من قبل الدولة او الجماعات المحلية او الموكولة للمؤسسات او المنشئات العمومية داخل المناطق العمرانية او خارجها

-العقارات اللازمة لضمان تنفيذ مخططات و أمثلة التهيئة المصادق عليها

-البنايات المتداعية للسقوط التي لم يتولى شاغلوها او مالكوها هدمها و تمثل تهديدا للصحة او السلامة العامة او تلك المندرجة في إطار برامج تهيئة و تجديد و تهذيب مصادق عليها

-العقارات المهددة بالكوارث الطبيعية و التي تدعوا الحاجة لنقل ملكيتها لفائدة الدولة او الجماعات المحلية او تلك المخصصة لانجاز منشآت حماية .

-العقارات التي تبين انها تكتسي صيغة أثرية او تراثية او تاريخية .

-ويشمل الانتزاع جميع الحقوق العينية ” الموظفة على تلك العقارات.

و يختلف الانتزاع من اجل المصلحة العمومية عن نوع آخر من الانتزاع و هو الانتزاع بموجب الزيادة في القيمة المنصوص عليه بالفصل 41 و ما بعده من القانون عدد 85 لسنة 1976 المؤرخ في 11 أوت 1976.

و ينص الفصل المذكور أنه يمكن ان تنتزع العقارات التي زادت قيمتها باكثر من 50%.

و ينص الفصل 45 من القانون عدد 53 لسنة 2016 المؤرخ في 11 جويلة 2016 على انه يمكن انتزاع الاراضي الاشتراكية كيفما عرفها القانون عدد 28 لسنة 1964 المؤرخ في 04 جوان 1964 و يضيف الفصل 46 من القانون المذكور انه يمكن عند الاقتضاء انتزاع الاراضي التابعة لاحباس خاصة او مشتركة لم يقع تصفيتها او جاري تصفيتها من كافة مستحقي الحبس بسبب انجاز مرافق عمومية مجاورة لتلك العقارات .

و نستنتج مما سبق التطرق اليه انه و لئن كان الانتزاع من اجل المصلحة العامة يمثل اعتداءا مقننا على حق الملكية فان مجاله واسع جدا فهو لا يقتصر على الدولة بل انه يمكن لهذه الاخيرة ان تحيله الى بقية منشآتها العمومية.

و ايضا الانتزاع لا يتسلط على عقار بعينه بل يمكن ان يمتد ليشمل العقارات المجاورة للمشروع و عقارات محتمل ان تكون ذو فائدة للمشروع المزمع اقامته.

فما هي اجراءات ترسيم الانتزاع؟

II-المبحث الثاني: اجراءات ترسيم امر الانتزاع .

لقد نص الفصل 36 من القانون عدد 85 لسنة 1976 المؤرخ في 11 اوت 1976 على اجراءات اشهار أمر الانتزاع بالسجل العقاري. و اقر بان الانتزاع يرسم نهائيا. اذا كان مستجيبا للشروط القانونية اللازمة او يقيد احتياطيا اذا تعلق الامر بانتزاع جزئي او كانت هنالك تحملات موظفة على العقار.

ويرسم امر الانتزاع بدفاتر الملكية العقارية بناءا على طلب يقدم لدى الادارة التي يقع بدائرتها العقار المنتزع مرفوقا بنسخة من امر الانتزاع يكون متضمنا للبيانات التالية:

v مكان العقار موضوع الانتزاع

v معرف الرسم العقاري

v عدد القطع المتكون منها العقار

v مساحته الجملية

v اسم او اسماء الصحيحة لمالكي العقار او العقارات.

لكن هذه الاحكام اصبحت غير ذي موضوع فقد تتالت التنقيحات على هذا القانون فكان القانون عدد 26 لسنة 2003 و المؤرخ في 14 افريل 2003 ثم القانون عدد 53 لسنة 2016 و المؤرخ في 11 جويلية 2016 فالفصل 04 من القانون عدد 26 لسنة 2003 ألغى احكام الفصل 37 من القانون عدد 85 لسنة 1976 الذي اتسم بالازدواجية ليتولى توحيد طرق اشهار اوامر الانتزاع.

فالترسيم النهائي هو الاجراء الوحيد فيكوم بذلك أمر الانتزاع اما قابل للترسيم او غير قابل للترسيم .

و قد حصر الفصل 36 جديد مؤيدات الترسيم في الوثائق التالية :

Ø نسخة من امر الانتزاع

Ø مثال التجزئة النهائي في صورة الانتزاع الجزئي

و لا يشترط في نسخة الامر ان تكون مطابقة للاصل بل يمكن الاكتفاء بنسخة عادية في حين يجب ان يكون المثال أصليا و مسلما من ديوان قيس الاراضي و المسح العقاري او خبير المساحة و حيث استبعد الفصل 36 جديد المذكور عنصر من عناصر التحقيق المعتمدة في قانون 1976 و هو التطابق بالنسبة لاسماء المنتزع منهم مقارنة باسماء المالكين المرسمين.

القانون عدد 53 لسنة 2016 ينص في فصله 8 على ان الانتزاع يتم بأمر حكومي يعرض على المحكمة الادارية لابداء الرأي و يبين بامر الانتزاع طبيعة العقار و المشروع المزمع انجازه و يشير الفصل 26 منه انه يرسم امر الانتزاع بالسجل العقاري بقطع النظر عن عدم تطابق الاسماء بين بيانات أمر الانتزاع و بيانات الرسم العقاري او الرسوم العقارية المعنية بالانتزاع بطلب من المنتزع.

و بالاطلاع على الوثائق التالية :

Ø نسخة من امر الانتزاع

Ø ما يفيد تامين الغرامة الوقتية لفائدة المالكين

Ø مثال التجزئة النهائي في صورة الانتزاع الجزئي يسلمه ديوان قيس الاراضي و المسح العقاري او خبيرا في المساحة .

فالادارة مطالبة في حالة استنتاج عدم تطابق الاسماء اشعار طالب الترسيم بمضمون عدم التطابق و ذلك بعد اتمام الترسيم وفي حالة رفض الترسيم تطالب الادارة بجدول اصلاحي يتم نشره بالرائد الرسمي و نلاحظ هنا تكريس مبدأ توازي الصيغ ذلك ان امر الانتزاع يتم نشره ايضا بالرائد الرسمي.

ما نلاحظه هنا هو عدم وجود اختلاف جوهري بين ما ورد بقانون عدد 26 لسنة 2003 و القانون عدد 53 لسنة 2016 .

لكن الجديد اتى به القانون الاخير على مستوى غرامة الانتزاع التي سوف تتعرض لما في المبحث الثالث المتعلق بآثار ترسيم امر الانتزاع .

III – المبحث الثالث: آثار ترسيم أمر الانتزاع.

سوف نتعرض في نقطة أولى آثار الانتزاع بالسنة للسجل العقاري (أ) ثم نتطرق الى آثاره الانتزاع بالنسبة للمنتزع له العقار (ب) .

-أ- آثار الاانتزاع بالنسبة للسجل العقاري.

نتساءل هنا عن مآل التحملات المسلطة على العقارات موضوع الاشراع (أ-1) و عن مآل الترسيمات الاحقة (أ-2)

أ-1- مآل التحملات المسلطة على العقارات موضوع الانتزاع .

خلافا لما ورد بالفصل 36 من قانون 11 اوت 1976 الذي ينص على انه في صورة وجود تحملات على العقارات المنتزعة ، يكون التشطيب اما رضائيا باتفاق الاطراف او قضائيا و ذلك بمقتضى حكم استعجالي يصدره رئيس المحكمة الابتدائية الكائن بدائرته العقار المنتزع.

في حين يتعين المطالبة برفع يد اذا كان الاتفاق بالتراضي او حكم استعجالي في صورة اللجوء للقضاء للتشطيب على التحملات .

الفصل 10 من القانون عدد 53 لسنة 2016 يعطي مفعول تطهيري لجميع الحقوق العينية مع مراعاة أحكام الفصل 305 جديد من مجلة الحقوق العينية.

الانتزاع يطهر العقار من جميع الحقوق العينية اذا ما هو مآل بقية التحملات؟

ما يجدر ملاحظته ان المفعول التطهيري للانتزاع جاء به ايضا القانون عدد 26 لسنة 2003 في فصله 39 جديد.

و قد نص الفصل 2 من نفس القانون على: ” تنتقل جميع الحقوق الموظفة على العقار المنتزع او على الجزء المنتزع من العقار بما في ذلك معاليم الانزال و سائر دعاوي الفسخ او الاستحقاق و غيرها من الدعاوي العينية الى غرامة الانتزاع”.

و يتجه هنا التمييز بين الانتزاع الكلي و الانتزاع الجزئي:

v في الانتزاع الكلي : يتم الاكتفاء بادراج امر الانتزاع و باعتبار ان المفعول التطهيري رتبه القانون . فينتج بذلك آثاره بمجرد الترسيم .

v في الانتزاع الجزئي : تتولى ادارة الملكية العقارية احداث رسم او رسوم عقارية جديدة للقطعة (قطع) المستخرجة تكون خالية من اي تحمل في حين يبقى التحمل مسلطا على الجزء غير المنتزع و الذي يبقى مشمولا بالرسم المنتزع منه (الرسم الام).

-أ- 2- مآل الترسيمات الاحقة .

حيث اقتضى الفصل 37 من القانون عدد 85 لسنة 1976 (الملغى) بان القيد الاحتياطي لأمر الانتزاع يحول دون اي تسجيل هذا اذا كان الانتزاع كليا ،اما اذا كان الانتزاع جزئيا فينحصر مفعول التقييد في جزء العقار غير المنتزع باسثناء حالة الاقتطاع .

و حيث لا يجوز استخراج قطعة من رسم عقاري منتزع جزئيا ما لم يتم الاستظهار بشهادة من ديوان قيس الاراضي تفيد بان القطعة المراد استخراجها لم يشملها امر الانتزاع ، او اذا تم الترخيص كتابيا من السلطة المنتزعة في القيام بهذه العملية او اذا صدر امر نقضي بالرجوع في الانتزاع .

و ايضا اذا ما استصدر المنتزع منه حكما من المحكمة الابتدائية يقضي باسترجاع العقار المنتزع.

و حيث انه لم يعد العمل بهذا الفصل غير ان اوامر الانتزاع الصادرة قبل دخول القانون عدد 26 لسنة 2003 حيز التنفيذ تبقى خاضعة من حيث اجراءاتها و آثار القيد الاحتياطي في حال ادراجه لمقتضيات القانون عدد 85 لسنة 1976 و النصوص التطبيقية المتعلقة به .

ان الاوامر التنقيحية و الجداول الاصلاحية التي تصدر بعد دخول القانون عدد 26 حيز التنفيذ تبقى مرتبطة باوامر الانتزاع المتعلقة بها و لا يمكن اخضاعها للاجراءات الجديدة في الترسيم .

-ب- آثار الانتزاع بالنسبة للاطراف.

-ب-1- آثار الانتزاع بالنسبة للمنتزع منه العقار: هنالك ثلاث حالات

v الحالة الاولى: غرامة الانتزاع: ينص الفصل 5 من القانون عدد 53 لسنة 2016 المؤرخ في 11 جويلية 2016 على ان الانتزاع من اجل المصلحة العمومية يتم مقابل غرامة مالية تضبط رضائيا او قضائيا وفق احكام هذا القانون يعتبر القانون عدد 53 المذكور قد اتى بالجديد حول غرامة الانتزاع ينص الفصل 24 من القانون عدد 53 لسنة 2016 على ان المنتزع يوجه للمنتزع منهم و كذلك أصحاب الحقوق المتعلقة بالعقار المشهرين بحقوقهم مكتوبا مضمون الوصول مع الاعلام بالبلوغ لتعريفهم بقيمة الغرامة الوقتية.

و قد تضبط غرامة الانتزاع بالتراضي ( الفصل 29) و في هذه الحالة لايجوز للمالكين او المنتزع منهم بعد الامضاء على ما يفيد الموافقة النهائية على مبلغ الغرامة الرجوع في الموافقة او اللجوء الى المحاكم لاعادة تقدير ذلك المبلغ .

الا انه قد يتم ضبط غرامة الانتزاع بالتقاضي (الفصل30) الذي ينص على انه تقدر قيمة العقار المنتزع في تاريخ صدور أمر الانتزاع و تضبط الغرامة عن طريق المحكمة بمبادرة من احرص الطرفين اذا لم تقبل عروض المنتزع او اذا لم يتوصل المنتزع منه بما يفيد عرض المنتزع او حصل نزاع يمس باصل الحق او بصفة الطالبين .

و يتوقف دفع غرامة الانتزاع المظبوطة قضائيا على الادلاء بحكم احرز قوة اتصال القضاء غير ان الفصل 35 من نفس القانون اجاز للمنتزع منه و في انتظار صدور حكم احرز قوة ما اتصل به القضاء ان يطلب من المحكمة بسحب المبلغ المؤمن لفائدته و ذلك في حدود عرض المنتزع و بشرط استيفاء موجبات الترسيم او الاشهار .

و ان دفع غرامة الانتزاع متعلقة بعقار بصدد التسجيل لا يتوقف على البت في مطلب التسجيل و في هذه الحالة تؤمن الغرامة لفائدة المستحقين و لا يمكن سحبها الا ممن صدر لهم حكم التسجيل.

و يتجه الاشارة الى ان غرامة الانتزاع لا تشملها المبالغ التي يمكن ان يطالب بها بعنوان التعويض عن الاضرار غير المباشرة المنجرة عن تنفيذ المشروع العمومي. كما لا يمكن اسناد اي غرامة تعويض عن حقوق انجرت عن أعمال غير شرعية لغاية الحصول على تلك الغرامة.

و يسقط حق المطالبة بغرامة الانتزاع بمضي 15 سنة من تاريخ صدور أمر الانتزاع.

v الحالة الثانية: معاوضة عينية : اضافة الى غرامة الانتزاع المنصوص عليها بالفصل 5 من القانون عدد 53 لسنة 2016 ينص الفصل المذكور في فقرته الثانية على :”غير انه و بصفة استثنائية يمكن ابرام اتفاق مع مالك العقار في شكل معاوضة عينية اذا تسلط الانتزاع على عقارات فلاحية خاضعة الى تراتيب حماية و ذلك في حدود المدخر المتاح للمنتزع”.

اذا فالمعاوضة العينية هي مرتبطة بطبيعة العقار الذي يجب ان يكون فلاحيا بمعنى ان العقارات غير الفلاحية لا يمكن ان يتم في شأنها معاوضة عينية .

هذا من جهة و من جهة اخرى يكون التعويض في حدود المدخر المتاح للمنتزع.

v الحالة الثالثة: استرجاع العقار المنتزع .

اجاز الفصل 41 من قانون عدد 53 لسنة 2016 للمنتزع له او لهم اذا ما لم يتم استعمال العقارات المنتزعة لانجاز المشروع المنصوص عليه بامر الانتزاع خلال أجل 5 سنوات من تاريخ امر الانتزاع جاز للمالكين السابقين او لمن انجرت لهم منهم حقوق ان يطلبوا استرجاعها ما لم يتم الاتفاق على خلافه .

ويشترط في ذلك ان يقدموا مطلبا كتابيا للمنتزع في بحر السنتين المواليتين لانقضاء الاجل المشار اليه (5سنوات) و الا سقط حقهم و ان الموافقة على مطلب الاسترجاع يوجب على المنتزع منه ارجاع كامل مبلغ الغرامة التي تم قبضها .

و ان امتاع المنتزع او سكوته فللمعنيين ان يرفعوا قضية لدى المحكمة المختصة.

و لا يمكن للمنتزع منه طلب استرجاع جزء منزوع من عقار و ان ثبت انه لم يعد مالكا بالجزء غير المنتزع منه.

كما لا يجوز استرجاع العقار المنتزع على معنى أحكام الفصل 9 من القانون اي العقارات التي تم انتزاعها بناءا على طلب مالكيها .

-ب-2- آثار الانتزاع بالنسبة للمنتزع

للمنتزع التحوز بالعقارات المنتزعة طبقا لأحكام الفصل 27 من القانون عدد 53 لسنة 2016 الذي ينص على :”يتم التحوز بالعقارات المنتزعة بصرف النظر عن وضعيتها العقارية او ما يحتويه من غراسات او بناءات او احداثات بمقتضى اذن يصدره رئيس المحكمة الابتدائية المختصة ترابيا بناءا على طلب من المنتزع و بعد الإدلاء بــ:

– نسخة من امر الانتزاع

– بما يفيد تأمين الغرامة المعروضة من قبل المنتزع بالخزينة العامة للبللاد التونسية .

– بما يفيد اعلام المنتزع منه بعرض الادارة

– نسخة من تقرير الاختبار المنجز من قبل المنتزع مصحوبا عند الاقتضاء بالتقرير المأذون به طبقا للفصل 20 من هذا القانون .

– نسخة من تقرير اللجنة المحدثة.

اذا فالتحوز بالعقار المنتزع هو الاثر المباشر لترسيم امر الانتزاع و ايضا اذا كان الانتزاع جزئيا فان الفصل 9 من قانون 2016 يجيز للمنتزع شراء البناية بأكملها او العقار بأكمله و ذلك اذا ما قدم في ذلك المالكون مطلبا كتابيا الى المنتزع في اجل شهر من تاريخ الاعلام بأمر الانتزاع.

و الامر ذاته بالنسبة الى كل مالك عقاري صار بمفعول الانتزاع غير صالح للاستغلال.

و لئن يعتبر الانتزاع من اجل المصلحة العمومية مظهر من مظاهر الاعتداء على حق الملكية فانه يعتبر في الآن نفسه بالنسبة للدولة آداة لدفع عجلة التنمية و دفع الاقتصاد نحو الافضل ببعث مشاريع تنموية و اقتصادية .

و من هنا تتالى التنقيحات بالنسبة لمؤسسة الانتزاع من اجل المصلحة العامة فالقانون عدد 53 لسنة 2016 المؤرخ في 11 جويلية 2016 جاء ليسهل اجراءات ترسيم اوامر الانتزاع ووسع في نطاق و مجال الانتزاع مما صيره أداة قد تهدد حق الملكية أكثر لانه اطلق العنان ليد الادارة.