ضريبة إمتلاك وتجارة الأراضي في السعودية (بحث قانوني)

العقار هو عصب الإقتصاد، ويؤثر على جميع مناحي الإقتصاد بدون إستثناء. وتعاني السعودية من أزمة كبيرة تتمثل في الإرتفاع الحاد في أسعار الأراضي البيضاء، سبب هذا الإرتفاع هو عدم وجود أنظمة تمنع الإحتكار، ويتسبب هذا الإرتفاع في الأسعار بمشاكل لا حصر لها تضر بمصالح المواطنين ورجال الأعمال والحكومة على حد سواء. فإرتفاع أسعار الأراضي يؤدي إلى رفع تكاليف المعيشة بشكل عام، ويبطيء النمو الإقتصادي، ويرفع البطالة ويزيد من نسبة الفقر، فيعجز المواطنون عن بناء منزل العمر، ويدفعون إيجارات مرتفعة جدا، كما يزيد التجار أسعار سلعهم لإرتفاع إيجار محلاتهم، ولا يجد رجال الأعمال أراض يبنون عليها مصانعهم، كما لا تجد الدولة ارضا تبني عليها مساكن منخفضة التكاليف لتعطى للفقراء. دائرة لا تنتهي من المشاكل يسببها الإحتكار القائم على الاراضي البيضاء وكأنه سرطان ينخر في إقتصاد الوطن. وقد أسهبنا الحديث عن الوضع المريض الذي تعيشه المملكة بسبب العقار في مقالنا السابق (مملكة المونوبولي).

هذا الوضع غير طبيعي ولا يمكن إستمراره ويحتاج إلى تصحيح سريع، وقد طُرحت الكثير من الأفكار لفرض ضريبة أو زكاة على الأراضي لكي تدفع ملاكها إلى بيعها بأسعار تناسب السوق، وقد عمل المشرعون في مجلس الشورى على تشكيل قانون زكاة وضرائب الأراضي ولكن هذا القانون لم ير النور بعد، حيث يقول المسؤولون عن دراسة هذا القرار أنه قد يؤدي إلى نتائج عكسية ترفع من أسعار الأراضي وتزيد من تأزيم المشكلة. ولذلك فإن القانون المطروح في هذا المقال يحاول سد جميع الثغرات التي واجهها المشرعون وتسببت في تأخير إصداره، بحيث يضمن القانون تجنب أية آثار جانبية ويحل المشكلة من جذورها.

أهداف القانون المقترح
تخفيض أسعار الأراضي لمعدلات عادلة.
إستحالة أو الصعوبة الشديدة في التحايل على القانون.
القضاء التدريجي على (تجارة الأراضي البيضاء).
القضاء على الإحتكار.
رفع الشفافية في تجارة العقار والقضاء على النصب والإحتيال والنجش المنتشر فيه.
القضاء على تدوير الأراضي.
توزيع الثروة بشكل أكثر عدالة بين المواطنين.
توجيه رؤوس الأموال لقطاعات أكثر إنتاجية.
زيادة مداخيل البلديات وإستثمارها في تحسين البنى التحتية والمرافق العامة في الأحياء.

أنواع الأراضي البيضاء
الأراضي البيضاء لا تخرج غالبا عن ثلاثة حالات:

أرض بيضاء (سكنية أو تجارية) ينوي صاحبها المتاجرة بها.
أرض بيضاء (سكنية أو تجارية) ينوي مالكها تعميرها.
أرض بيضاء مملوكة للحكومة.
قانون إمتلاك وتجارة الأراضي
واجه المشرعون لضريبة الأراضي البيضاء عائقين رئيسيين:

صعوبة إيجاد آلية عملية لتقييم الأراضي.
الخوف من رفع سعر الأرض على المشتري النهائي بحيث يضيف مالك الأرض الضرائب التي دفعها على المشتري.
ويهدف القانون لحل وتجاوز هذين العائقين وتغطية الجوانب الأخرى المتعلقة بقانون الضرائب على الأراضي. وسيقسم القانون لجزئين، الجزء الأول يتعلق بالأراضي التي تم إمتلاكها قبل تطبيق القانون، والجزء الثاني يتعلق بالأراضي التي تم إمتلاكها بعد تطبيق القانون.

ملخص قانون إمتلاك وتجارة الأراضي

يتمحور القانون على نقطتين أساسيتين وهي جعل عملية تقييم سعر الإرض تتم من قبل (مالك الأرض) وليس من قبل الحكومة او طرف ثالث. كما تتمحور على عدم قدرة مالك الأرض على رفع التقييم في المستقبل، ودفعه لضريبة سنوية قدرها 5% بناء على السعر الذي حدده هو. ويمكن للمالك أن يخفض سعر الأرض إذا أراد تسريع بيع الأرض ولا يمكنه رفعه مرة أخرى. مع ملاحظة أن الأرض (يجب) أن تكون معروضة للبيع في بورصة تجارة الأراضي بناء على السعر الذي حدده المالك.

ولذلك فإن تقييم المالك للأرض بسعر مرتفع سيؤدي به إلى دفع ضريبة أعلى. وتقييمه لها بسعر منخفض سيجعله يقترب من السعر المقبول سوقيا مما يسرع من بيع الارض. كما أن تقييم الارض من قبل المالك يقلل من تكلفة وصعوبة تنفيذ القانون كما يقلل من البيروقراطية والزمن المطلوب لتنفيذه.

كما يصعب القانون من إمكانية التحايل على القانون عبر التقييم المنخفض لتقليل الضريبة المدفوعة أو عبر تغيير السعر تدريجيا لتجنب دفع ضريبة مرتفعة في البداية.

تفاصيل قانون إمتلاك وتجارة الأراضي

الأراضي التي تم إمتلاكها قبل تطبيق القانون:
1- الأراضي البيضاء المملوكة بغرض التجارة:
اذا كان مالك الأرض ينوي الإحتفاظ بالأرض بغرض المتاجرة بها والربح ببيعها بسعر أعلى في المستقبل فيطبق عليه التالي:

يحدد مالك الأرض سعر بيع الأرض الذي يرغبه.
يتم عرض الأرض في بورصة بيع الأراضي مباشرة وتباع لأي شخص يشتريها بالسعر الذي تم تحديده.
اذا لم تباع الأرض يدفع مالك الأرض ضريبة 5% سنويا بناء على السعر الذي قام هو بتحديده.
لايحق لمالك الأرض زيادة السعر الذي قام بتحديده.
يحق لمالك الأرض تخفيض السعر الذي قام بتحديده مسبقا.

مثال: يمتلك شخص ارضا بمساحة 5000 متر مربع إشتراها بمبلغ مليون ونصف ريال سعودي بغرض المتاجرة وبيعها بربح. بعد بدء تطبيق القانون الجديد يجب على مالك الأرض تحديد السعر الذي ينوي بيع الأرض فيه، يرغب المالك بربح مبلغ مليون ريال من بيع الأرض، فقام بتحديد سعر عرض الأرض بمبلغ مليونين ونصف ريال، ولم يكن هناك من يرغب بشراء الأرض بهذا السعر، يفرض على مالك الأرض دفع مبلغ 125 ألف ريال سنويا كضريبة حتى يتم بيع الأرض بالمبلغ الذي حدده. اذا أراد مالك الأرض تجنب دفع هذه الضريبة فيمكنه تخفيض السعر حتى يناسب سعر السوق ويتمكن من بيعها بوقت أسرع.

2- الأراضي البيضاء التجارية المملوكة بغرض الإستخدام:
اذا كان مالك الأرض ينوي إستخدام الأرض باستثمارها والبناء عليها فيطبق عليه التالي:

يحدد مالك الأرض سعر بيع الأرض في حال غير رأيه في إستثمارها وقرر بيع الأرض.
يعطى المالك فترة سماح ثلاثة سنوات لإستخدام الأرض.
في حال عدم إستخدام الأرض خلال الثلاث سنوات تعرض الأرض في المزاد.
تباع الأرض لأعلى سعر في المزاد.
إذا بيعت الأرض بسعر أعلى من السعر الذي حدده مالك الأرض يعطى مالك الأرض مبلغ يساوي للسعر الذي حدده في البداية فقط.
يدفع المالك 15% ضريبة بأثر رجعي عن الثلاثة سنوات التي إنقضت بدون دفع ضريبة.
بقية المبلغ الزائد يذهب للبلدية.
اذا بيعت الأرض بأقل من السعر الذي حدده مالك الأرض يأخذ المالك كامل المبلغ مخصوم منه الضريبة بأثر رجعي.
يدفع مالك الأرض 15% ضريبة بناءا على السعر الذي حدده وليس بناء على السعر الذي انتهت به المزايدة.
اذا رغب المالك في تمديد فترة السماح لثلاثة سنوات أخرى يمنح ذلك ولكن يسقط حقه من أي مبلغ من بيع الأرض في حال عدم إستخدامه لها بعد ثلاثة سنوات وعرضها في المزاد ويذهب كامل المبلغ للبلدية.
مثال: يمتلك شخص أرضا تجارية بمساحة 2000 متر مربع إشتراها بمبلغ 3 ملايين ريال سعودي، يقول مالك الأرض بأنه لاينوي المتاجرة بالأرض وأنه ينوي إستخدامها لإقامة مشروع تجاري، يطلب من مالك الأرض تحديد سعر للأرض في حالة قرر بيعها في المستقبل، حدد مالك الأرض سعر 5 ملايين ريال في حال قرر بيعها، مرت ثلاثة سنوات ولم ينفذ مالك الأرض مشروعه، يخير مالك الأرض بين عرض أرضه في المزاد أو تمديد فترة السماح، يقرر مالك الأرض بيع الأرض، تعرض الأرض في المزاد ووصل سعر أعلى طلب في المزاد 6 ملايين ريال سعودي، يحصل مالك الأرض على 5 ملايين ريال ويخصم منها ضريبة 15% كضريبة بأثر رجعي عن ثلاثة سنوات من عدم الإستخدام، أي أن صافي المبلغ الذي يحصل عليه التاجر هو 4 ملايين و 250 ألف ريال. تذهب الضريبة و المبلغ الزائد في المزاد أي ما إجماليه 1 مليون و 750 ألف ريال للبلدية.

3- الأراضي البيضاء السكنية المملوكة بغرض الإستخدام:
اذا كان إجمالي مساحة الأراضي المملوكة للشخص أقل من 3000 متر:

يحدد مالك الأرض السعر الذي يرغب ببيعه بها في حال غير رأيه وقرر البيع.
يعطى المالك فترة سماح غير محدودة لعدم إستخدام الأرض.
اذا قرر المالك بيعها بعد أي عدد من السنوات يتم طرح الأرض في المزاد.
تباع الأرض لأكثر سعر.

يحصل المالك على المبلغ الذي حدده في البداية اذا بيعت الارض بمبلغ مساوي او يزيد عن السعر الذي حدده ناقص الضريبة بأثر رجعي.
يخصم من المبلغ 5% من المبلغ الذي حدده مسبقا ضرب عدد السنوات منذ تطبيق القانون بحد أقصى 50% من القيمة التي حددها.
اذا بيعت الارض بسعر اقل من المبلغ الذي حدد يحصل على المبلغ ناقص 5% من القيمة التي حددها مسبقا ضرب عدد السنوات بحد أقصى 50% من القيمة التي حددها.
مثال: يمتلك شخص أرضا سكنية بمساحة 500 متر مربع وينوي بناء منزله على الأرض، يقوم المالك بتحديد مبلغ 500 ألف ريال كسعر للأرض في حال غير رأيه وقرر بيع الأرض. بعد إنقضاء 4 سنوات قرر المالك بيع أرضه، عرضت الأرض في المزاد ووصل أعلى سعر 350 ألف ريال، يحصل المالك على 350 ألف ريال ويقوم بدفع (4 * 5% * 500 ألف) أي 100 ألف ريال. أي أن الصافي سيكون 250 ألف ريال.

اذا كان إجمالي مساحة الأراضي المملوكة للشخص أكثر من 3000 متر:

يحدد مالك الأرض السعر الذي يرغب ببيعه بها في حال غير رأيه وقرر البيع.
يعطى المالك فترة سماح ثلاثة سنوات لإستخدام الأراضي التي تزيد عن ال 3000 متر.
اذا انقضت الثلاثة سنوات من دون أن يستخدم الاراضي يجب عليه عرض الاراضي للبيع في المزاد بحيث يتبقى لديه 3000 متر أو أقل فقط.
يحصل المالك على قيمة الارض التي حددها مسبقا ناقص 15% ضريبة بأثر رجعي.
اي مبلغ يزيد عن قيمة الارض التي حددها تذهب للبلدية.
اذا بيعت الأرض بقيمة أقل من المبلغ الذي حدده يحصل على المبلغ ويخصم منه 15% من قيمة الارض التي حددها ضريبة بأثر رجعي.
يمكنه زيادة فترة السماح لفترة لخمس سنوات إضافية ويسقط حقه من اي مبلغ بعد إنقضاء الخمس سنوات من دون إستخدام.
يطبق على بقية الاراضي المتبقية ما يطبق على من يملك أقل من 3000 متر.
الأراضي التي تم إمتلاكها بعد تطبيق القانون:
1- الأراضي البيضاء المملوكة بغرض التجارة:
بعد البدء بتطبيق القانون لا يسمح بشراء الأراض البيضاء بغرض التربح من خلال بيعها مرة أخرى.

2- الأراضي البيضاء التجارية المملوكة بغرض الإستخدام:
اذا كان مالك الأرض ينوي إستخدام الأرض باستثمارها والبناء عليها فيطبق عليه القانون التالي:

يعطى المالك فترة سماح ثلاثة سنوات لإستخدام الأرض.
في حال عدم إستخدام الأرض خلال الثلاث سنوات تعرض الأرض في المزاد.
تباع الأرض لأعلى سعر في المزاد.
يعطى مالك الأرض مبلغ يساوي للسعر الذي إشترى فيه الأرض.
يدفع المالك 15% ضريبة بأثر رجعي عن الثلاثة سنوات التي إنقضت بدون دفع ضريبة.
بقية المبلغ الزائد يذهب للبلدية.
اذا بيعت الأرض بأقل من السعر الذي إشترى فيه المالك الأرض يأخذ المالك كامل المبلغ ويدفع 15% ضريبة بناء على السعر الذي إشترى فيه الأرض وليس بناء على سعر المزايدة.
يمكن للمالك تمديد فترة السماح لثلاثة سنوات أخرى ولكن يسقط حقه من اي مبلغ من بيع الأرض.
في حال عدم إستخدامه لها بعد ثلاثة سنوات (أي فترة السماح الثانية) تعرض الأرض في المزاد ويذهب كامل المبلغ للبلدية.
3- الأراضي البيضاء السكنية المملوكة بغرض الإستخدام:
اذا كان إجمالي مساحة الأراضي المملوكة للشخص أقل من 3000 متر:

يعطى المالك فترة سماح غير محدودة لعدم إستخدام الأرض.
اذا قرر المالك بيعها بعد أي عدد من السنوات يتم طرح الأرض في المزاد
تباع الأرض لأعلى سعر.
يحصل المالك على المبلغ الذي إشترى في الأرض في البداية اذا بيعت الارض بمبلغ مساوي او يزيد عن السعر الذي إشترى فيه الأرض.
يخصم من المبلغ 5% من المبلغ الذي إشترى فيه الأرض ضرب عدد السنوات منذ تطبيق القانون بحد أقصى 50% من القيمة التي إشترى فيها الأرض.
اذا بيعت الارض بسعر أقل من المبلغ الذي إشترى فيه الأرض يحصل على المبلغ ناقص 5% من القيمة التي إشترى فيها الأرض ضرب عدد السنوات بحد أقصى 50% من القيمة التي إشترى فيها الأرض.
اذا كان إجمالي مساحة الأراضي المملوكة للشخص أكثر من 3000 متر:

يعطى المالك فترة سماح ثلاثة سنوات لإستخدام الأراضي التي تزيد عن ال 3000 متر.
اذا انقضت الثلاثة سنوات من دون أن يستخدم الاراضي الزائدة يجب عليه عرض الاراضي للبيع في المزاد بحيث يتبقى لديه 3000 متر أو أقل فقط.
يحصل المالك على قيمة الارض التي إشترى فيها الأرض ناقص 15% ضريبة بأثر رجعي إذا بيعت الارض بأكثر من قيمة شراءه لها.
اي مبلغ يزيد عن قيمة الارض الأصلية يذهب للبلدية.
اذا بيعت الأرض بقيمة أقل من مبلغ شراءه يحصل على المبلغ ويخصم منه 15% من قيمة شراءه للأرض كضريبة بأثر رجعي.
يمكنه زيادة فترة السماح لفترة لخمس سنوات إضافية ويسقط حقه من اي مبلغ بعد إنقضاء الخمس سنوات من دون إستخدام، وتعرض الأرض للمزاد ويذهب كامل المبلغ للبلدية.
يطبق على بقية الاراضي المتبقية ما يطبق على من يملك أقل من 3000 متر.
4- الأراضي البيضاء المملوكة للحكومة والمنح الكبيرة:
تقوم الحكومة بعرض المخططات في المزاد العلني لمنح إمتياز التطوير لشركات تطوير البنية التحتية او شركات تطوير المساكن.
قيمة المزاد تذهب للبلدية وتستخدم في تطوير المخطط وإيصال الخدمات وبناء المدارس والمرافق الاساسية.
تحصل الشركة صاحبة أعلى عرض على إمتياز تطوير الأرض.
تمنح شركة تطوير البنية التحتية مهلة سنتين للإنتهاء من التطوير.
يتم تحديد مستوى التطوير من قبل جهة مختصة وتحديد تكلفة التطوير للمتر.
بعد الإنتهاء من التطوير تعرض جميع الأراضي بدون إستثناء في المزاد.
يحدد السعر الأدنى للمتر في المزاد بناء على المعادلة التالية: (تكلفة الإمتياز للمتر + تكلفة تطوير المتر + 10% هامش ربح)
بعد مرور ثلاثة سنوات يجب عرض جميع الأراضي التي لم تباع من دون حد أدنى.
بالنسبة للشركات التي تقوم بتطوير البنى التحتية وبناء المساكن عليها فلها الحرية في تحديد الأسعار وفترات البيع.
تطبق على كل مشتري الأراضي قوانين تملك الأراضي والتي تتضمن عدم إمكانية المتاجرة بها حيث يجب عليهم استخدامها.
متطلبات تطبيق القانون
بورصة مركزية لتجارة الأراضي على غرار سوق الأسهم.
حصر وتسجيل جميع الأراضي البيضاء المملوكة لغير الحكومة.

مراحل تطبيق القانون
قد يكون من الصعب تطبيق القانون بكامل بنوده منذ البداية، ولذلك فيمكن تطبيق القانون تدريجيا حتى يتأقلم سوق العقار مع التغييرات وتكون عملية الإنتقال أكثر سلاسة.

مراحل تطبيق القانون:

المرحلة الأولى:

تطبيق القانون على جميع الأراضي التي يتم شراؤها بعد سن القانون. وبذلك لن يستطيع المشتري للأرض أن يتاجر بها وإنما عليه إستخدامها بناءا على القانون. سيؤدي تنفيذ هذا البند إلى القضاء على تدوير الأراضي والصفقات الوهمية، وذلك لأن التاجر يمكنه شراء الأرض ولكن لا يمكنه بيعها. كما سيؤدي علم ملاك الأراضي بقرب تنفيذ بقية بنود القانون إلى بيع المزيد مما يملكون، وسيطبق القانون مباشرة على كل أرض يتم بيعها. وبسبب ذلك ستبدأ الموجة الأولى من إنخفاض الأسعار.
حصر وتسجيل جميع الأراضي المملوكة لغير الحكومة بنظام إلكتروني مركزي.
المرحلة الثانية:

تطبيق القانون على الأراضي الحكومية التي يتم طرحها لشركات التطوير العقاري. وذلك لزيادة المعروض من الأراضي والدفع بموجة جديدة من إنخفاض الأسعار.
المرحلة الثالثة:

تصنيف غرض إمتلاك الأرض إلى إستثماري (أي البناء عليها) أو تجاري (أي بيع الارض بربح).
تحديد أسعار الأراضي من قبل ملاكها وتسجيل السعر في النظام المركزي.
المرحلة الرابعة:

البدء بتطبيق القانون على الأراضي المملوكة قبل تنفيذ القانون، وبذلك يشمل القانون جميع الأراضي البيضاء.
تأثير القانون على الإقتصاد ورفاهية المواطن
تطبيق قانون الضرائب على الأراضي البيضاء سيكون له تأثيرات إيجابية هائلة على الإقتصاد الوطني ورفاهية المواطن، بل أن هذا القانون هو أهم قانون إقتصادي يمكن أن يطبق. وذلك لما يشكله العقار من اهمية. وسأسرد أهم المشاكل التي سيخففها ويعالجها تطبيق القانون:

أهم المشاكل التي سيحلها القانون:

الأزمة الإسكانية: أحد أهم أسباب الأزمة السكنية التي يواجهها المواطنون هو إرتفاع أسعار الأراضي، حيث تشكل قيمة الأرض حاليا أكثر من 30% من تكلفة البناء وهو رقم كبير جدا يعيق الكثيرين عن بناء منازلهم، كما إن إرتفاع أسعار الأراضي يزيد من تكلفة تطوير المساكن للشركات التي تستمثر في بناء المنازل والأحياء السكنية النموذجية، بل حتى مشاريع الإسكان الميسر الذي أطلقها الملك عبدالله عجزت الحكومة من تنفيذها في كثير من مدن المملكة بسبب عدم توافر أراضي بأسعار معقولة أو عدم توفر أراضي مملوكة للحكومة.
النمو الصناعي: سيفاجأ البعض اذا عرف أن أحد اهم معوقات النمو الصناعي في البلد هو عدم توافر الأراضي الصناعية، حيث يشتكي كثير من رجال الأعمال من عدم قدرتهم على إنشاء مصانع جديدة بسبب عدم توفر الأراضي، ولا تتمكن الحكومة من توفير الأراضي بسبب أن أغلب الأراضي المناسبة للمشاريع الصناعية مملوكة لأفراد لا يرغبون ببيعها بسعر مناسب.
أسعار السلع والخدمات: سيؤدي إنخفاض أسعار الأراضي البيضاء إلى أنخفاض شامل في إيجارات المحلات التجارية والمشاريع التجارية، مما سيمكنهم من تخفيض أسعار سلعهم وخدماتهم التي يشكل الإيجار جزءا كبيرا منها.
الرفاهية: سيرفع هذا القانون من مستوى الرفاهية لدى المواطنين، لأن المواطن ستتوفر لديه المزيد من الأموال التي يمكن إنفاقها على رفاهيته بسبب إنخفاض أسعار السلع والخدمات والإيجارات.
النمو الإقتصادي: زيادة بناء المنازل، والنمو الصناعي، وزيادة الإنفاق من قبل المواطنين على الرفاهية، سيدفع بعجلة النمو الإقتصادي بشكل متسارع وسيرفع من الناتج القومي بشكل كبير وسيزيد من أعداد الطبقة المتوسطة في المجتمع. كما أن القانون سيبعد أصحاب الأراضي من الإستثمار في الأراضي البيضاء (الغير منتجة) وتوجيه رؤوس الأموال إلى قطاعات منتجة تخدم المواطن وتسرع من النمو الإقتصادي.
البطالة: سيؤدي تسارع النمو الإقتصادي وزيادة الإنتاج إلى زيادة فرص العمل وتقليل البطالة.
الفقر: سيؤدي إنخفاض تكاليف السكن وإنخفاض البطالة والأسعار إلى تقليل نسبة المواطنين الذين يقعون تحت خط الفقر.
توزيع الثروة: سيؤدي القانون إلى توزيع أكثر عدالة للثروة، فقد تسبب إحتكار الأراضي البيضاء في العقود الماضية إلى تركز الثروات في أيدي قلة يمتلكون مساحات شاسعة من الأراضي من دون أي يسهموا بأي فائدة إقتصادية على الوطن.

خاتمة
هناك محاولات حثيثة من قبل القيادة في السعودية لتنفيذ إصلاحات في أكثر من مجال للتقليل من معاناة المواطنين وتسريع النمو الإقتصادي، هذه المحاولات لن تكون ذات تأثير كبير إذا لم يتم حل مشكلة العقار بشكل جذري، فتأثيرها كما ذكرنا يشمل غالبية مناحي الحياة والإقتصاد، لذلك فإن علاج هذه المشكلة يجب أن يكون على رأس أولويات أصحاب القرار، واذا ما نجح المشرعون في سن هذا القانون وتنفيذه فإنه سيكون نقطة تحول تاريخية، يطال تأثيرها أجيالا كثيرة في المستقبل.
وقبل أن أختم أود أن اشير أن الباب مفتوح لأخذ الافكار من هذا المقال والتعديل عليها او تقديمها كما هي لأي جهة ذات صلة بالقرار أو بسن القوانين.