بحث ودراسة قانونية حول الآثار القانونية المترتبة عن الرهن الحيازي العقاري

خالد فلاس

طالب باحث بسلك ماستر القانون المدني – جامعة ابن زهر اكادير.

مقدمة:

يعيش الناس في المجتمع ويتبادلون فيما بينهم منافع وخدمات وقد يتم هذا فورا وهو الأصل، إلا ان هذا الأصل ليس مطلقا، بل غالبا ما يتم التبادل ائتمانا، بحيث ينتظر احد المتعاملين نظيره ليوفي له ما في ذمته مستقبلا والدائن المنتظر قد لا يطمئن على حقه، ولذلك وجدت عدة أنظمة منذ القديم تهدف إلى حماية حق الدائن حيال المدين. وقد تطرقت بعض المجتمعات القديمة لهذه الحماية، حيث أجازت للدائن ان ينفذ على مدينه بان يبيعه او يقتله، إلا ان هذا النظام غدا اليوم تاريخيا وأصبح حق الدائن مركزا على مال مدينه دون شخصه بعد ان اخدت التشريعات بمبدأ الضمان العام الذي يتمتع به كافة الدائنين على أموال مدينهم الموجودة او المستقبلة، ولكن هذا الضمان العام قد لا يحقق المبتغى في حالة اذا أعسر المدين او أفلس، كما قد يلجا هذا الأخير إلى تهريب أمواله او تفضيل بعض الدائنين على دائنين آخرين دون مبرر مشروع، ولذلك نظمت التشريعات وسائل كثيرة لتدعيم الضمان العام.
ومن أهم هذه الوسائل نجد الضمانات العينية التي تلعب دورا مهما في هذا الشأن، حيث يتم تخصيص مال معين لضمان دين معين.
وهذه الضمانات العينية تخول لصاحبها مجموعة من الحقوق كحق التتبع وحق الأفضلية وهي ما تسمى في القانون المغربي بالحقوق العينية التبعية، لما لها من قوة لضمان الوفاء.
فالحقوق العينية التبعية هي حقوق لا توجد مستقلة بذاتها، وإنما تستند في وجودها إلى حق شخصي لضمان الوفاء به، فهي تكون تابعة لهذا الحق وتسمى هذه الحقوق بالتأمينات العينية وهي حقوق ثلاثة: حقوق الامتياز والرهن الرسمي، ثم الرهن الحيازي موضوع هذه الدراسة.

ويعتبر الرهن الحيازي أقدم صورة عرفها الرهن بصفة عامة، فقد عرف عند الرومان عندما تمكنوا من التمييز بين ملكية الشيء وحيازته، كما عرفها أيضا القانون المدني الفرنسي القديم، وقد تطرقت الشريعة الإسلامية هي الأخرى لموضوع الرهن الحيازي وذلك بقوله عز وجل : ” وان كنتم على سفر ولم تجدوا كاتبا فرهان مقبوضة” سورة البقرة الاية 283.
والرهن الحيازي هو “حق حق عيني تبعي ينشا بمقتضى عقد رضائي بين الدائن المرتهن والمدين الراهن على شيء قد يكون منقولا او عقارا، بحيث يخول للدائن المرتهن حق حيازة الشيء المرهون، ويكون محل الرهن بين يدي الدائن مما يجعل إمكانية حماية حقه امرأ مضمونا، اذ يستطيع معه مباشرة التنفيذ على الشيء المحوز لاستيفاء دينه إذا حل اجل الدين، وذلك باستعمال حق الأفضلية على باقي الدائنين الذين لهم حقوق على العقار محل الرهن، وكذلك حق التتبع إذا حدث أن انتقلت ملكية الشيء إلى يد شخص أخر.

وتتضح أهمية الرهن الحيازي في إمكانية تفادي الدائن المرتهن لاحتمال تدخل احد الأشخاص في هذه العلاقة ، بحيث تنعدم إمكانية انتقال ملكية العقار او المنقول إلى الغير، وذلك عن طريق لجوء الدائن المرتهن إلى القضاء لإرغام الراهن على تحويزه لما رهنه له.
وتكمن كذلك أهمية الرهن الحيازي في انه يلعب دورا بارزا في توسيع الاستثمارات وتنمية الثروات، وكذا في تقدم وازدهار الدولة ومجتمعها ككل، خاصة إذا اتضح انه ليس هناك من الأدوات والوسائل التي تدعم الائتمان بقدر ما تدعمه الرهون.

وعموما فان الرهن الحيازي إما ان يقع على منقول وإما ان يقع على عقار، ودراستنا لموضوع الرهن الحيازي ستقتصر على الرهن الحيازي للعقار الذي نظمته مدونة الحقوق العينية، دون المنقول الذي نظمه قانون الالتزامات والعقود.
فعندما يبرم عقد الرهن الحيازي بشكل صحيح ويكون متوفرا على شروطه ويحوزه المرتهن الدائن بالكيفية الصحيحة، ويكون ضامنا لدين صحيح، فانه يرتب اثارا تتمثل في حقوق والتزامات كل من الراهن صاحب الملك، والدائن المرتهن، وفي نفس الوقت فان له أسباب محددة قانونا ينتهي بها.
وعليه سنتعرض أولا إلى الآثار التي تترتب عن الرهن الحيازي ( المطلب الأول)، ثم بعد ذلك سنحدد الأسباب التي ينقضي بها ( المطلب الثاني).

المطلب الاول: اثار الرهن الحيازي.

يترتب عن الرهن الحيازي اذا انعقد صحيحا حقوق الراهن والتزاماته ( الفقرة الاولى)، ثم حقوق المرتهن والتزاماته ( الفقرة الثانية).

الفقرة الاولى: حقوق الراهن والتزاماته.

يكون عقد الرهن لضمان الدين، والراهن لا يفقد ملكية الشيء المرهون، وفي مقابل ذلك لا تكون له كامل الحرية للتصرف فيه نظرا لتعلق حق الدائن به. ولذلك يمكن القول بان للراهن حقوق (اولا)، وفي المقابل تكون عليه التزامات ( ثانيا).

اولا: حقوق الراهن على الشيء المرهون.

تتجلى هذه الحقوق فيما يلي:

1- تبقى للراهن كل عناصر الملكية التي كانت له على الشيء المرهون، بمعنى ان الراهن يبقى متمتعا بحق الانتفاع بالشيء المرهون واستغلاله والتصرف فيه، غير ان هذا الحق يبقى مقيدا بشرطين:[1]
الشرط الاول: ان الراهن لا يحق له ان ينتفع او يستغل الشيء المرهون بنفسه لان المرتهن هو الذي ينوب عن الراهن في ادارة المال المرهون واستغلاله لحساب الراهن. وهذا ما نصت عليه مدونة الحقوق العينية في المادة 156: ” تكون ثمار الملك المرهون لمالكه وعلى الدائن ان يتولى جنيها وله ان يسلمها الى الراهن ا وان يحتفظ بها على ان يخصم ثمنها من راسمال الدين”.

يتضح من هذه المادة اذن ان الثمار التي تكون في الملك المرهون يكون كاصل لمالكه اي للراهن، حيث ان الدائن المرتهن هو من يقوم بجنيها بنفسه وله اما ان يسلمها لمالك الشيء المرهون اي الراهن، كما يمكنه ان يحتفظ بها لنفسه وذلك شرط ان يخصم ثمن تلك الثمار التي اخذها من راسمال الدين.

الشرط الثاني: ان الراهن اذا تصرف في الشيء المرهون عن طريق تفويته للغير، فان هذا التفويت لا يؤثر على حق الدائن المرتهن، وانما ينتقل الشيء المرهون الى هذا الغير وهو مثقل بحق المرتهن، مما يعني انه يبقى للمرتهن الحق في استيفاء دينه من ثمن ذلك الشيء المرهون بالرغم من انتقاله لملكية الغير، وهذا يعني ان ملكية الشئء المرهون لا تستقر للمالك الجديد الا اذا وقع الوفاء بكل الدين للدائن المرتهن وكيفما كانت طريقة هذا الوفاء سواء وقع من الراهن نفسه او من المدين الاصلي، او حصل الوفاء من المالك الجديد للشيء المرهون، ثم اذا اقر الدائن المرتهن هذا التفويت الذي اجراه الدائن.[2]

2- يحق للراهن ان يطلب من المرتهن الذي حاز الشيء المرهون حجة كتابية تكون عبارة عبارة عن محرر رسمي[3] او محرر ثابت التاريخ يثبت ان الدائن المرتهن قد توصل بالعقار المرهون ونوعه وكا ما يحدده بكيفية دقيقة، كما يجب ان يتضمن العقد معاينة حوز الملك المرهون اذا كان غير محفظ وذلك تحت طائلة البطلان.[4]
3- في حالة ما تعرض الشيء المرهون او ملحقاته للتلف او الهلاك، فان من حق الراهن المدين ان يسترده باللجوء الى القضاء وذلك بعد ان يستبدل به شيئا اخر يكون مساويا له في القيمة، وهذا ما افاد به الفصل 1206 من قانون الالتزامات والعقود في الفقرة الاولى منه:” اذا كان الشيء المرهون او ثماره تنذر بالعيب او الهلاك، وجب على الدائن ان يخطر المدين بذلك فورا، وللمدين هنا ان يسترد المرهون و ان يستبدل به شيئا اخر يساويه في القيمة”.

4- اذا اهمل الدائن المرتهن الشيء المرهون او فرط فيه او استعمله استعمالا سيئا، يحق للراهن المدين ان يسترده بعد ان يؤدي الدين المضمون ولو قبل حلول اجله، ا وان يطلب وضعه تحت يد امينة، كما يحق له كذلك ارغام المرتهن على اعادة الشيء المرهون الى الحالة التي كان عليها عند انشاء الرهن.[5]
5- يحق للراهن ان يسترد الشيء المرهون كله مع توابعه بمجرد الوفاء التام بالدين الذي عقد الرهن لضمانه، او عند انقضاء ذلك الدين باي طريق من طرق الانقضاء.[6]

ثانيا: التزامات الراهن المدين.

تتحدد التزامات الراهن بالنظر الى الحق الذي اكتسبه المرتهن الدائن على الشيء المرهون، ذلك الحق الذي يتجلى في امكانية المطالبة باستيفاء الدين قيمة الشيء المرهون، وبالتالي فان عقد الرهن الحيازي يفرض على الراهن بعض الالتزامات والتي سنسوقها تباعا كما يلي:

1- لا يحق للراهن ان يجري اي عمل يترتب عليه نقصان او هلاك الشيء المرهون، فمن رهن عقارا مثلا لا يحق له ان يهدم جزء منه، كما لا يجوز له ان يقطع ثماره ولا ان يقرر عليه ارتفاقا ينقص من قيمته. وكل تصرف يقوم به الراهن بنية انقاص الضمانات التي للمرتهن على الشيء المرهون يعتبر باطلا وعديم الاثر بالنسبة للدائن المرتهن[7] .
اما اذا اقر الدائن المرتهن التصرفات التي قام بها المدين الراهن، فانها تكون مقبولة وصحيحة، ويتحمل الدائن مسؤولية ما ينتج عنها من فقدانه او نقصانه للضمان الذي كان يخوله له الرهن[8].

2- يجب على الراهن عند استرداده الشيء المرهون ان يؤدي للمرتهن جميع المصاريف الضرورية التي انفقها من اجل المحافظة على الشيء المرهون، وكل ما اداه من ضرائب ورسوم وتكاليف تتعلق بالشيء المرهون، وكذلك ما لحقه من خسارة بسبب الشيء المرهون، ولذلك نصت مدونة الحقوق العينية في المادة 160 منها على انه:” يجب على المدين ان يؤدي للدائن المرتهن المصروفات الضرورية التي انفقها على الملك المرهون لديه”، وهو نفس المقتضى الذي نص عليه المشرع في الفصل 1216 من قانون الالتزامات والعقود[9].

الفقرة الثانية: حقوق المرتهن والتزاماته.

المرتهن هو الشخص المستفيد من الرهن، لانه يستطيع ان يطالب ببيع الشيء المرهون لاستيفاء دينه وتوابعه من ثمنه، لذلك فان عقد الرهن الحيازي يرتب حقوقا وينشيء التزامات بذمة الدائن المرتهن.

أولا: حقوق المرتهن.

يتمتع الدائن المرتهن بالحقوق التالية:
1- يحق للمرتهن ان يحبس الشيء المرهون ويجعله تحت حيازته الى ان يفي الراهن بدينه ا وان يقوم ببيعه لاستيفاء دينه من ثمنه. وقد جاءت المادة 155 من مدونة الحقوق العينية بما يلي: ” يتمتع الدائن المرتهن رهنا حيازيا بحق حبس الملك المرهون وحق بيعه بالمزاد العلني وفقا للاجراءات المنصوص عليها في القانون، وذلك لاستيفاء دينه من ثمنه بالاولوية على باقي الدائنين الاخرين، كما يتمتع بحق استرداده من اي يد انتقل اليها”.
ولهذا لا يمكن اجبار المرتهن على التخلي عن الشيء المرهون مادام لم يتوصل بكامل دينه، وحتى اذا توصل المرتهن بجزء من دينه وسقط الجزء الباقي من الدين عن المدين في الحالة التي يتنازل فيها الدائن عن ذلك الجزء الباقي، فان من حق الدائن ان يحبس الشيء المرهون فيما بقي من الدين.[10]

2- حق تتبع الشيء المرهون، فادا فقد المرتهن الشيء المرهون وعادت حيازته الى الراهن، فانه يفقد حقه الناشئ عن الرهن، اما اذا فقد حيازة الشيء المرهون بشكل اضطراري كما اذا اكره عن التخلي عنه، فيتعين عليه ان يطالب برده اليه من اي شخص وجده عنده، وذلك داخل اجل 30 يوما من يوم الغصب، حسب ما نص عليه الفصل 297 من قانون الالتزامات والعقود[11]، الذي احال عليه الفصل 1232 من نفس القانون[12].
3- يحق للمرتهن ان يقبض ثمار الشيء المرهون وان يحصل على الغلة والعائد منه، وذلك شريطة ان يخصم ذلك من الدين، وهذا ما نصت عليه المادة 156 من مدونة الحقوق العينية حيث نصت على:” تكون ثمار الملك المرهون لمالكه وعلى الدائن ان يتولى جنيها وله ان يسلمها الى الراهن اوان يحتفظ بها على ان يخصم ثمنها من راسمال الدين”.

والقاعد العامة – وذلك قبل صدور مدونة الحقوق العينية- ان الغلات والثمار والارباح التي يقبضها الدائن المرتهن لا تصبح مملوكة له، بل تعتبر جزءا من الرهن، يحتفظ بها المرتهن لتكون بدورها ضامنة اادين، ولا يمكن للمرتهن ان يتصرف فيها اوان يخصمها من دينه اذا كان اجله لم يحل بعد، ولما جاءت مدونة الحقوق العينية فانها تكون قد حسمت في هذه المسالة وخولت امكانية خصم ثمن الثمار التي احتفظ بها الدائن المرتهن من راسمال الدين.
4- يترتب كذلك عن الرهن الحيازي ان للمرتهن الحق في استيفاء دينه من الشيء المرهون بالاسبقية على غيره من الدائنين الاخرين، وذلك حسب الفصل 1170 من قانون الالتزامات والعقود الذي ينص على ان:” الرهن الحيازي عقد بمقتضاه يخصص المدين او احد من الغير يعمل لمصلحته شيئا منقولا او عقاريا او حقا معنويا لضمان الالتزام. وهو يمنح الدائن حق استيفاء دينه من هذا الشيء بالاسبقية على جميع الدائنين الاخرين اذا لم يف له به المدين”.

فاذا لم يؤد المدين دينه كله عند حلول اجله، فان من حق المرتهن ان يستوفي دينه من هذا الرهن نفسه مباشرة او من ثمنه.
فاذا كان الشيء المرهون عبارة عن نقود مختوم عليها، فانه يحق للمرتهن ان يطلب من القضاء ان ياذن له في ان ياخذ دينه منها مباشرة.
اما اذا كان الرهن عبارة عن دين على شخص مدين للراهن، فانه يمكن للمرتهن ان يطالبه باداء دينه موضوع الرهن من ذلك الدين المرهون.
وقد يحصل ان يكون الشيء المرهون غير نقود، ففي هذه الحالة يمكن للمرتهن ان يطالب ببيعه واستيفاء دينه من ثمنه.[13]

ثانيا: التزامات المرتهن.

يتحمل الدائن المرتهن بالالتزامات التالية:
1- يجب على الدائن المرتهن ان يحافظ على الشيء المرهون كما يحافظ المالك على ملكه وان يقوم بالترميمات والإصلاحات النافعة والضرورية للعقار على ان يسترد ما انفقه على ذلك الشيء المرهون، وهو ما نصت عليه المادة 157 من مدونة الحقوق العينية في فقرتها الثانية:” ويجب عليه ايضا ان يقوم بالترميمات والاصلاحات النافعة والضرورية للعقار، مع بقاء الحق له في ان يقتطع من الثمار جميع المصروفات المتعلقة بما ذكر والا كان مسؤولا عن تعويض الضرر”.
بالاضافة الى ذلك فانه يتعين على الدائن المرتهن ان يحرس الشيء او الحق المرهون، وذلك تطبيقا للفصل 1204 من قانون الالتزامات والعقود الذي نص على ان:” يلتزم الدائن بان يسهر على حراسة الشيء او الحق المرهون، وعلى المحافظة عليه بنفس العناية التي يحافظ بها على الاشياء التي يملكها”.

وفي حالة عدم قيام الدائن المرتهن بالمحافظة اللازمة على الشيء المرهون فانه يكون مسؤولا عن اخلاله بالتزامه المفروض عليه، حيث يسال عن الهلاك او التلف الذي قد يصيب الملك نتيجة اهماله له.[14]
كما يتعين على الدائن ان لا يستعمل الشيء المرهون في غير ما اعد له، كان يكون المرهون عبارة عن عقار مخصص للسكنى، فيستعمله المرتهن لقضاء أغراضه التجارية.
2- يجب على الدائن المرتهن، مالم يكن معفى من ذلك بمقتضى الاتفاق، ان يتحمل اعباء الضرائب والتكاليف السنوية المترتبة على العقار المرهون، ولذلك نصت الفقرة الاولى من مدونة الحقوق العينيةعلى انه:” ان الدائن ملزم باداء التكاليف السنوية الخاصة بالعقار الذي بيده على وجه الرهن الحيازي ما لم يقع الاتفاق على خلاف ذلك”.

ومع ذلك فان المرتهن يحق له ان يسترد جميع النفقات من الثمار التي يغلها ذلك الشيء المرهون، واذا كان هذا الاخير يحتاج الى مكان ليوضع فيه، فان كراء ذلك المحل يقع على عاتق المرتهن وبالتالي يتحمل كامل المسؤولية في حالة اهماله للشيء المرهون.

3- على الدائن المرتهن ان يرجع العقار المرهون للراهن بعد استيفاء كل دينه كاملا، وادا حصل ان كان الرهن واقعا على عقار محفظ، ففي هذه الحالة يتوجب على المرتهن ان يوافق على التشطيب على الرهن بالرسم العقاري، اما اذا امتنع عن ذلك رغم انذاره بانتهاء عقد الرهن، فان يده على العقار تصبح يد الغصب فلا يجوز له استغلال هذا العقار.[15]
وقد نص الفصل 1209 من قانون الالتزامات والعقود على انه:” بمجرد انقضاء الرهن يلتزم الدائن برد المرهون مع توابعه، اما الى المدين واما الى الغير المالك للمرهون، كما يلتزم بان يقدم له حسابا عما قبضه من ثماره”. يفهم من هذا النص انه يتعين على المرتهن ان يرد الشيء المرهون الى مالكه في جميع الحالات بمجرد ان ينقضي الرهن اما بالوفاء بالدين او بغير ذلك من طرق انقضاء الرهن.

4- ان الدائن المرتهن لا يصبح مالكا للمرهون بمجرد عدم الوفاء في الاجل المتفق عليه، وكل شرط يقضي بغير ذلك يكون باطلا، وفي هذه الحالة يمكنه المطالبة بالطرق القانونية بالبيع الجبري للملك المرهون[16].

المطلب الثاني: انقضاء الرهن الحيازي العقاري.

لم يتطرق قانون الالتزامات والعقود ولا ظهير 19 رجب 1333 المتعلق بالتشريع المطبق على العقارات المحفظة المنسوخ بمقتضى القانون رقم 08-39 المتعلق بمدونة الحقوق العينية لانقضاء الرهن الحيازي العقاري، لكن تدارك المشرع هذا الموقف في ظل القانون الجديد[17]، حيث افرد لانقضاء الرهن الحيازي المواد من 161 الى 164. وعليه فان الرهن الحيازي ينقضي اما بصورة تبعية ( الفقرة الاولى)، واما بصورة اصلية ( الفقرة الثانية).

الفقرة الاولى: انقضاء الرهن الحيازي العقاري بصورة تبعية.

ينشا الرهن الحيازي تبعا للدين المضمون به وينقضي تبعا لانقضائه، ذلك ان الرهن يكون تابعا للدين لا ينفصل عنه، فاذا انقضى الدين انقضى الرهن تبعا له، وهذا بصريح المادة 161 من مدونة الحقوق العينية التي نصت على انه: ” يعتبر الرهن تابعا للدين المضمون ويدور معه وجودا وعدما.
ينقضي الرهن الحيازي بانقضاء الدين المضمون به بتمامه”.
وبما ان الرهن يكون تابع للدين الذي يضمنه، فانه يتبعه في مصيره بحيث اذا تبين ان ذلك الدين باطل[18]، او تبين انه قابل للابطال[19]، او انقضى الدين بسبب من اسباب الانقضاء[20]، فان الرهن في الحالات ينقضي بذلك ويفقد كل اثاره ويتعين على الدائن المرتهن ان يرد الشيء المرهون الى الراهن.
ويمكن للمدين الراهن ان يتمسك تجاه المرتهن بكل سبب يؤدي الى بطلان الدين المضمون، او يؤدي الى انقضائه ليرتب على ذلك انقضاء الرهن. كما يمكن لمالك الشيء المرهون[21] ان يتمسك تجاه الدائن المرتهن بكل الدفوع التي يمكن للمدين ان يتمسك بها ولو تنازل المدين عنها باستثناء الدفوع المتعلقة بشخص المدين[22].

اما اذا انقضى الدين المضمون بالوفاء او المقاصة او الابراء او الاقالة، ثم تبين بطلان ذلك وتقرر ذلك الدين في ذمة المدين، فان الرهن في هذه الحالة يعود الى انتاج اثره، ويتوجب بالتالي على الراهن ان يمكن المرتهن من ذلك الشيء المرهون ان كان قد استرده منه.[23]
وقد يحصل ان يكتسب الغير حقا على الشيء المرهون عن حسن نية في الفترة بين حصول الوفاء بالدين وبين تقرير بطلانه، فان حق هذا الغير لا يتاثر بذلك، بل يبقى مكتسبا لذلك الحق على الشيء المرهون[24] .

وعموما، فاذا انتهى الالتزام الاصلي المضمون به، ذلك ان وجود الرهن الحيازي هو وجود غير مستقل بل هو تابع للالتزام الاصلي الذي يضمنه من هذا الوجود كما يتبعه في صفاته، ومن هنا كان لابد ان ينتهي التابع اذا انتهى المتبوع اي ان بطلان الالتزام الاصلي يقتضي بطلان الرهن، وان الاسباب التي توجب ابطال الالتزام الاصلي او انقضاءه توجب ابطال الرهن او انقضاءه، فاذا زال الاصل زال الفرع.[25]

الفقرة الثانية: انقضاء الرهن الحيازي العقاري بصورة اصلية.

ينقضي الرهن بصورة اصلية اي بشكل مستقل عن الدين المضمون به الذي يظل قائما بعد انقضاء الدين. ويتم ذلك بالاسباب التالية:
1- تنازل الدائن عن الرهن: يحق للدائن التنازل عن الرهن شريطة ان تكون ارادته خالية من العيوب[26]، وان يكون ذا اهلية لان تصرفه يعد من التصرفات الضارة ضررا محضا، وهذا التنازل قد يكون صريحا او ضمنيا بتخلي الدائن عن الشيء المرهون وتعود حيازته للراهن، مما يعني انصراف نية الدائن المرتهن بالتنازل عن الرهن، او عن طريق موافقة الدائن على التصرف في الشيء المرهون، كان يقوم الراهن ببيع الشيء المرهون فيسلمه الدائن للمشتري دون تحفظ. وقد نصت مدونة الحقوق العينية في الفقرة الاولى من المادة 162 على انه:” ينقضي الرهن بغض النظر عن الدين المضمون به في الحالات الاتية:

بتنازل الدائن المرتهن عن الرهن صراحة،”.
2- هلاك الملك المرهون هلاكا كليا: ينقضي الرهن بهلاك العقار المرهون وهذا بنص المادة 162 من مدونة الحقوق العينية التي نصت على انه:” ينقضي الرهن بغض النظر عن الدين المضمون به في الحالات الاتية:
-………..
– بهلاك الملك المرهون هلاكا كليا،”
اما اذا كان الهلاك جزئيا، فان الجزء الذي لم يصبه الهلاك يبقى مشمولا بالرهن[27].
وادا كان هلاك الشيء المرهون او تلفه تم بسبب شخص اخر والزم هذا الشخص باداء تعويض عن ذلك، فان الرهن في هذه الحالة ينصب على ذلك التعويض.[28] وقد يحصل ان تنتزع ملكية الشيء المرهون لاجل المصلحة العامة، ففي هذه الحالة ينتقل الرهن الى التعويض الذي تدفعه الادارة لمالك العقار المرهون[29].
اما اذا تعلق الامر بالرهن الرسمي منصب على عقار فانه – اي الرهن الرسمي- لا ينقضي بهلاك الشيء المرهون كليا او جزئيا، وانما يكون للدائن المرتهن ان يرفع دعوى قضائية لدى المحكمة التي يكون العقار محل الرهن موجودا بدائرة نفوذها، يطلب فيها الحكم على الراهن بان يؤدي له دينه، على اعتبار ان الهلاك الجزئي للعقار المرهون يصبح لا يشكل الضمانة الكافية للدين، وبالتالي يمكن للدائن المرتهن ان يطلب من المحكمة الحكم على الراهن المدين بتمكينه من رهن اضافي يكفي لضمان دينه[30].

3- اتحاد الذمة: فحسب المادة 162 في الفقرة الثالثة منها من مدونة الحقوق العينية التي نصت على انه: ” ينقضي الرهن بغض النظر عن الدين المضمون به في الحالات الاتية:
-…
-…
– باتحاد الذمة.
من خلال هذه الفقرة الثالثة من المادة اعلاه يستشف ان الرهن الحيازي العقاري ينقضي باجتماع حق الرهن مع حق الملكية في يد شخص واحد، وهو ما يعرف باتحاد الذمة[31]، فاذا تملك الدائن الشيء المرهون بالشراء او بالميراث او باي سبب اخر من اسباب كسب الملكية، فان حق الرهن المقرر على ذلك الشيء ينقضي.[32]
اما اذا لم يملك المرتهن الا جزءا من الشيء المرهون، فان الرهن في هذه الحالة لا ينقضي بذلك وانما يصير الجزء الباقي ضامنا للدين كله.
وكذلك نفس الامر في حالة ما اذا كان الشيء مرهونا لفائدة عدة دائنين وملكه احدهم، فان الرهن لا ينقضي بذلك، ولكن يحتفظ الدائن الذي ملك المرهون كلا او بعضا بالدرجة التي كانت له في الرهن، حيث اذا كان هو المرتهن الاول وطالب بقية الدائنين المرتهنين ببيع ذلك الشيء المرهون- لان لهم حق التتبع- فان له الحق في استيفاء دينه من الثمن قبل بقية الدائنين[33].

4- البيع الجبري بالمزاد العلني: اذا طالب الدائن المرتهن بيع العقار المرهون وفق ما نص عليه القانون، فان هذا البيع ينقضي به الرهن. وفي هذا الصدد نصت المادة 163 من مدونة الحقوق العينية على انه:” ينقضي الرهن ببيع الملك بيعا جبريا بالمزاد العلني وفقا للاجراءات المنصوص عليها في القانون”.
وجدير بالدكر ان البيع الجبري الحاصل بشكل قانوني صحيح من طرف الدائن الاسبق تاريخا، فانه ينهي حقوق الرهن المنشاة عليه لصالح الدائنين الاخرين، مع عدم الاخلال بحقوق هؤلاء مما تبقى من ثمن البيع اذا بقي منه فائض[34]، بمعنى ان بيع العقار محل الرهن الحيازي يؤدي الى انقضاء الرهن بالنسبة لباقي الدائنين حيث يتحولون إلى دائنين عاديين يصبح دينهم دينا شخصيا بذمة المدين الذي يبقى مطالبا بادائه لهم.

5- اداء الدين المضمون: فحسب مقتضيات المادة 164 من مدونة الحقوق العينية، فان الرهن الحيازي العقاري ينقضي في حالة وفاء الراهن المدين بالدين المضمون وتوابعه قبل حلول اجل استحقاقه. فاذا لم يقبل الدائن هذا الوفاء المعجل من المدين، فان للراهن ان يقوم بعرض الدين عرضا عينيا حقيقيا ثم ايداعه بصندوق المحكمة، وبعد ذلك تحكم المحكمة برد الملك لمالكه وبانقضاء الرهن بعد التحقق من اداء الدين بكامله.[35]

خاتمة:

وعموما يلاحظ ان الرهن الحيازي من قبل الدائن المرتهن تكون فيه الحيازة اساس التزامه بحفظ المرهون، والتزامه باستغلاله وبرده للراهن عند انقضاء الرهن، وهي ايضا اساس التزامه كحارس للشيء المرهون تجاه المتضرر منه، فلولا هذه الحيازة لما امكن تصور تحمل المرتهن بالالتزامات الملقاة على عاتقه.

الهوامش
[1] محمد محبوبي ” اساسيات في الحقوق العينية العقارية وفق القانون رقم 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية الطبعة الاولى 2012. ص138.
[2] محمد ابن معجوز ” الحقوق العينية في الفقهالاسلامي والتقنين المغربي” طبعة 2008 دون دكر المطبعة. ص 463.
[3] نصت المادة 4 من مدونة الحقوق العينية على: ” يجب ان تحرر- تحت طائلة البطلان- جميع التصرفات المتعلقة بنقل الملكية او بانشاء الحقوق العينية الاخرى او نقلها او تعديلها او اسقاطها بموجب محرر رسمي او بمحرر ثابت التاريخ يتم تحريره من طرف محام مقبول للترافع امام محكمة النقض…”
[4] محمد محبوبي ” مرجع سابق” ص 139.
[5] نص الفصل 1208 من قانون الالتزامات والعقود على ما يالي: في الحالة المنصوص عليها في الفصل السابق وفي جميع الحالات الاخرى التي يسيء فيها الدائن استعمال الشيء المرهون او يهمله او يعرضه للخطر، يكون للمدين الخيار بين:
– ان يطلب وضع المرهون في يد امين مع حفظ حقه في الرجوع على الدائن بالتعويض.
– ا وان يجبر الدائن على اعادة المرهون الى الحالة التي كان علها عند انشاء الرهن.
– ا وان يسترد المرهون مع قيامه باداء الدين ولو قبل حلول اجله.
[6] محمد ابن معجوز” مرجع سابق” ص 464.

[7] نص الفصل 1179 من قانون الالتزامات والعقود على ان:” من انشا رهنا لا يحق له ان يجري اي فعل من شانه ان ينقص قيمة المرهون عما كانت عليه عند ابرام الرهن ولا ان يمنع من مباشرة الحقوق الناشئة من الرهن لصالح الدائن…”
[8] محمد ابن معجوز” مرحع سابق” ص 465.
[9] نص الفصل 1216 من ق.ل.ع على ما يلي: “يلتزم المدين عند استرداده المرهون بان يؤدي للدائن:
اولا: المصروفات الضرورية التي انفقت للمحافظة على المرهون وكذلك الضرائب والتكاليف العامة التي يكون الدائن قد دفعها وللدائن ان ينزع التحسينات التي اجراها مادام لا يترتب على نزعها ضرر.
ثانيا: قيمة الخسائر الحاصلة للدائن بسبب الشيء المرهون، مالم تكن راجعة الى خطا يعزى اليه”.
[10] محمد ابن معجوز” مرجع سابق” ص 466.
[11] راجع الفصل 297 من ق.ل.ع.
[12] نص الفصل 1232 من ق.ل.ع على: ” للمرتهن حيلزيل الذي تنتزع منه حيازة المرهون برغم ارادته ان يسترد من يدي المدين او من يدي اي شخص من الغير حسب ما هو مقرر في لبفصل 297.”
[13] محمد بن معجوز” مرجع سابق” ص 470 وما بعدها.
[14] نصت المادة 159 من مدونة الحقوق العينية على ما يلي: ” يسال الدائن عن الهلاك او التلف الذي قد يصيب الملك نتيجة اهماله له”.
[15] محكمة النقض السورية القرار رقم 1713 الصادر بتاريخ 24 يونيو 1956 مجلة القانون عدد السابع عام 1956. ص 519.
[16] المادة 158 من مدونة الحقوق العينية.
[17] اي مدونة الحقوق العينية: ظهير شريف رقم 1.11.178 صادر في 25 من ذي الحجة 1432 الموافق ل 22 نونبر 2011 بتنفيذ القانون رقم 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية.
[18] كان يكون ناتجا عن قمار او معاملة ربوية.
[19] ومثاله كالمشتري الذي يقدم رهنا لضمان ثمن سلعة وتبين له ان البائع دلس عليه فيها ثم تقرر ابطال ذلك البيع.
[20] كما اذا وفى الراهن بالدين الذي عليه للمرتهن او قام بليداع ما عليه في صندوق المحكمة بعد ان يمتنع المرتهن من قبضه بعد عرضه عليه عند حاول الاجل.
[21] اذا لم يكن هو نفسه المدين بالدين المضمون.
[22] نص الفصل 1220 من قانون الالتزامات والعقود على انه:” للغير المالك للمرهون ان يتمسك في مواجهة الدائن بكل الدفوع الثابتة للمدين، حتى لو عارض المدين في تمسكه بها، او تنازل عن الاستفادة منها، وذلك فيما عدا الدفوع المتعلقة بشخص المدين خاصة”.
[23] محمد بن معجوز” مرجع سابق” ص 480.
[24] نص الفصل 1239 من قانون الالتزامات والعقود على انه:” يعود الرهن مع الدين في جميع الحالات التي يتقرر فيها بطلان الوفاء الحاصل للدائن، مع عدم الاخلال بالحقوق المكتسبة على وجه قانوني صحيح للغير الحسن النية، في الفترة الواقعة ما بين حصول الوفاء وبطلانه”.
[25] عبد المجيد المعلومي “الرهن الحيازي بين الشريعة والقانون” الطبعة الاولى سنة 2003 مطبعة النجاح الجديدة الدار البيضاء.ص 73.
يسقط الرهن الحيازي متى رجع الرهن الى الراهن باختيار المرتهن. وكذلك رهن الاشياء المحرمة في الاسلام كما لو رهنه عصيرا مسكرا فالرهن مفسوخ، كما انه لا يجوز للمسلم ان يترهن خمرا او خنزيرا، اما اذا اشترط المرتهن من منافع الرهن شيئا فالشرط باطل كما لو كانت له الف فقال زدني الفا على ان ارهنك بهما معا رهنا يعرفانه.
[26] عيوب الرضى اربعة وهي: الاكراه والتدليس والغبن والغلط.
[27] كما لو تهدمت دار معينة فان الارض التي بنيت عليها تبقى محل الرهن. وكذلك اذا هلك الشيء المرهون دون توابعه فان الرهن ينصب على تلك التوابع.
[28] محمد بن معجوز” مرجع سابق” ص 482.
[29] ينص الفصل 1236 من قانون الالتزامات والعقود على مايلي: ” ينقضي الرهن بفقد الشيء او هلاكه مع حفظ حقوق الدائن على ما يتبقى من الشيء المرهون او من توابعه، وعلى التعويضات التي قد تستحق على الغير بسبب هذا الفقد او الهلاك.”
[30] محمد بن معجوز ” مرجع سابق” ص 482.
[31] اتحاد الذمة هو سبب لشل المطالبة بتنفيذ الدين ويتم اتحاد الذمة عن طريق اجتماع صفتي الدائن والمدين في شخص واحد حيث يتعذر عندئد ان يطالب الشخص نفسه بالدين او يوفيه لنفيه وهذا هو معنى ان اتحاد الذمة يشل المطالبة بتنفيذ الالتزام. واكثر ما يقع اتحاد الذمة في الميراث كان يتوفى الدائن ويرثه مدينه، حيث يغدو هذا الاخير مالكا لتركة المورث دائنه بالتالي صاحب الحق الذي كان في ذمته لهذا المورث.
[32] محمد محبوبي ” مرجع سابق” ص 143.
[33] ينص الفصل 1237 من قانون الالتزامات والعقود على مايلي: ” ينقضي الرهن اذا اجتمع حق الرهن وحق الملكية للشخص الواحد ومع ذلك لا ينقضي الرهن بهذا الالجتماع ويحتفظ المرتهن الذي اصبح مالكا للمرهون بامتيازه عليه اذا تزاحم معه دائنون اخرون للمالك السابق وطالب هؤلاء باستيفاء ديونهم من الشيء الذي في يده”.
[34] وفي هذا السياق نص الفصل 1240 من قانون الالتزامات والعقود على مايلي: ” بيع المرهون الحاصل على وجه قانوني صحيح من الدائن السابق في التاريخ ينهي حقوق الرهن المنشاة عليه لصالح دائنين اخرين، مع عدم الاخلال بحقوق هؤلاء على المتحصل من البيع اذا بقي منه فائض”.
[35] راجع المادة 164 من مدونة الحقوق العينية.