عقد القرض العقاري (بحث قانوني)

عقد القرض العقاري في التشريع المغربي
مقدمة

عرف الملك العمومي تصاعدا ملموسا وذلك موازاة مع تصاعد دور الدولة و تدخلها في مجالات متعددة و متنوعة ,و الأمر يتعلق هنا بالأملاك العمومية هذه الأخيرة التي يقصد بها تلك الأملاك التي لا يمكن استعمالها بطريقة انفرادية و إنما تستعمل بشكل جماعي سواء بحكم طبيعتها او بحكم تخصيصها من طرف المشرع . و تنقسم أموال الدولة إلى الأملاك العامة و الأملاك الخاصة فالنوع الأول هي الأموال العامة التي تملكها الدولة و الأشخاص المعنوية الأخرى من اموال عقارية و منقولة . اما النوع الثاني فهو ما يصطلح عليه بالملك الخاص و هي أموال تملكها الدولة ملكية عادية كما هو الشأن بالنسبة للأفراد .

و في هذا الصدد لابد من الإحاطة ,الى ان الملك الخاص للدولة يخضع من حيث المبدأ لقواعد قانون الالتزامات و العقود لكونه قابل للتفويت أي التصرف فيه بشتى الطرق ( بيع,كراء ,معاوضة تخصيص …) .

فالتفويت هو عملية عقارية تنقل الدولة بموجبها حق ملكية عقار من املاكها الخاصة لشخص من اشخاص القانون العام او الخاص مقابل ثمن يلتزم هذا الاخير بدفعه لها طبقا للنصوص التشريعية و التنظيمية الجاري بها العمل .

علاوة عن ذلك لابد من الاحاطة الى ان التفويتات نوعان , التفويت عن طريق المزايدة العمومية و التفويت بالمراضاة هذا الاخير الذي لايمكن اللجوء اليه الا في الحالات المنصوص عليها بمقتضى القانون .

ونظرا لاهمية موضوع تفويت الاملاك بالتراضي ,سواء من الناحية الاجتماعية او الاقتصادية .فان السؤال الذي يطرح نفسه في هذا المضمار يتمحور حول كيف يتم تفويت املاك الدولة العامة و الخاصة؟ و ما مدى مساهمة هذا التفويت في التنمية؟

من الاجابة عن هذه التساؤلات ارتأينا الحديث اولا عن تفويت املاك الدولة العامة و الخاصة على ان نعرج الحديث فيما بعد الى دور تفويت املاك الدولة في تحقيق التنمية

المطلب الأول تفويت أملاك الدولة العامة و الخاصة

المطلب الثاني دور تفويت أملاك الدولة في تحقيق التنمية

المطلب الأول تفويت أملاك الدولة العامة و الخاصة

تعتبر أملاك الدولة كما سبقت الإشارة على أنها كل ما تملكه الدولة وسائر الأشخاص المعنوية العامة من أموال وعقارات ومنقولات تخصص لخدمة وتنمية أنشطة الصالح العام ،ولَم تحدد أملاك الدولة بالمغرب بكيفية واضحة إلا مع عهد الحماية ” كانت تعرف بالأملاك المخزية ما صعب من التميز بينها وبين أملاك السلطان ” وعمليات التفويت الأملاك لما تتضمنه في طياتها من وجود جملة من الاختلالات والإكراهات التي لا تزال تعيق اضطلاع العقار بدوره في التنمية ، سواء على مستوى ضبط البنية العقارية وتأمين الوعاء العقاري ويضفيه وضعيته القانونية والمادية او على مستوى استعماله وتعبئته

المطلب الأول تفويت الملك العام

من المعلوم أن تضمن قاعدة عدم القابلية للتفويت استمرارية الملك العام هي أداء الوظائف المخصصة لها، وتعني أن الملك عندما يخرج في دائرة الدومين العام يصبح غير قابل للبيع ولا للتصرف تحت أي شكل من الأشكال، فكل التصرفات الخاضعة للقانون المدني كالبيع والرهن والإيجار والوصية وغيرها لا يمكن إجراؤها تطبيقها على هدا النوع من الأملاك.

في المغرب يمكن القول بأن صدور هده القاعدة إلى البدايات الأولى للإسلام،فقد أقر الإسلام الملكية وقد حماها، وقد حافظ على وجودها للمصلحة العامة ، ودلك بما قرر لها من القواعد العامة التي تحميها

فالملكية العامة في الإسلام تابعة لملكية الله تعالى، فهي مؤسسة عيها ولا تنسخها، والواقع أن القاعدة هي عدم قابلية الملكية العامة للتفويت في الإسلام ونجد سندها على أكتر من مستوى .

إن الحق في ملك الملكية مقررة للجماعة

لقوله تعالى “هو الذي خلق لكم ما في الأرض جميعا”سورة البقرة

وبالرجوع إلى ظهير فاتح يوليو1914 سيؤكد هده القاعدة في فصله الربع ” لا يقبل التفويت بالأملاك العمومية ولا تسقط حقوق الملكية فيها بمضي الزمان”.

وترتبط هذه القاعدة بتخصيص الملك العام للنفع العام وتشكل في الوقت ذاته حماية لهذا التخصيص

…فإن هذه القاعدة لا تمنع الأشخاص المعنوية العامة بصفة مطلقة ببيع أملاكها لكن تلزمها بأن تلجأ مسبقا إلى إخراجها من العام ودمجها في الخاص، وقد أقر القانون المغربي هذه الإمكانية في.. ونص عليها في الفصل 5 من ظهير فاتح يوليوز 1914 يمكن إخراج بعض الأملاك العمومية من … للتقييد إذا ظهر أنها ليست ذات منفعة عامة وذلك بقرار وزيري من الصدر الأعظم يصدر يناء على طلب المدير العام للأشغال العمومية وتصير عند ئده ملك خاص بالمخزن الشريف

إن هذه القاعدة شديدة الارتباط بتخصيص الملك الشيء الذي يعني من وجهة أن الملك يمكن تفويته إذ لم يعد مخصصا للمنفعة العامة ومن جهة ثانية لم تسبق إزالة التخصيص يعد باطلا.

ويمكن القول « أن قاعدة القابلية للتفويت لا ترتبط بالأملاك المكونة للدومين العام ولكن بالتخصيص أن « التخصيص هو الذي لا يقبل المنفعة وليس الملك.

المطلب الثاني تفويت الملك الخاص للدولة

يتكون الملك الخاص للدولة من مجموعة من الأملاك العقارية والمنقولات العائدة ملكيتها للدولة والتي للتدخل ضمن الملك العمومي وتنقسم إلى نوعين من الأملاك يخضع كل واحد منها لنضام قانوني مستقل ويتعلق

ويخضع الملك الخاص من حيت المبدأ ل قانون الالتزامات والعقود لكونه قابل للتفويت والتصرف بشتى أنواع الطرق (البيع الكراء المعاوضة

حيت يكون للدولة آن تجري عليها ما تشاء من التصرفات وسنقتصر في هدا المحور على الحديث عَل تفويت الملك الخاص للدولة

على غرار بيع المنقولات فإن القاعدة تقضي بان يتم تفويت أملاك الدولة الخاصة عن طريق السمسرة العمومية والاستثناء ان يتم البيع بالمراضاة . وتتطلب عملية التفويت هاته القيام بعدة إجراءات يمكن تلخيصها فيما يلي : – تحديد ثمن التفويتات من طرف اللجنة الإدارية للخبرة وشروط الإنجاز من قبل اللجنة التقنية – استصدار قرار لوزير الاقتصاد والمالية يا دن للدولة بإنجاز عملية البيع باستثناء البياعات التي ترخص من قبل ولآت الجهات والواقعة داخل نفوذهم الترابي والتي لا يقل مبلغها 200 مليون درهم والمتعلقة بإنجاز مشاريع الاستثمار في القطاعات الصناعية والسياحية والفلاحة وكذا () والتعليم

طبقا للمرسوم عدد 2.02.185 الصادر بتاريخ 5مارس2002 والمرسوم عدد 2.09.471 بتاريخ 8 دجنبر 2009 والمرسوم عدد 2.13.909 المؤرخ 23 ماي 2014 المغير والمتمم للفصل 82 من المرسوم المؤرخ في 21 ابريل 1967 . ويعد استصدار النص() الادن بالتفويت وأداء التمن من قبل المشتري تقوم الدولة بابرام عقد البيع طبقا لمقتضيات المادة 4 من مدونة الحقوق العينية . وتسري على هذا العقد نفس المقتضيات المطبقة على عقود الشراء (478 الى 618) من قانون الالتزامات والعقود ، وبما ان الدولة هي البائعة يلزم عليها بنقل ملكية العقار المبيع للمشتري وبضمانه (498 ق ل ع

وبالنظر لعدد انواع عقود البيع المبرمة من طرف الدولة سنعمل على استعراض اهم هذه العقود مع إبراز الإطار القانوني المنظم لها

يمكن إجمال هذه العقود في 5 انواع :

العقود المبرمة في إطار تفويت أملاك الدولة الخاصة العادية
العقود المبرمة في إطار تفويت القطع المجهزة التابعة لقطاع السكنى
العقود المبرمة في إطار تفويت مساكن الدولة
العقود المبرمة في إطار الإصلاح الزراعي
فيما يتعلق بالعقود المبرمة في إطار تفويت أملاك الدولة الخاصة العادية من بين التفويتات التي تدخل في نطاق هذه العقود

التفويتات التي تتم لفائدة الأشخاص الداتين والمعنويين لاحدات مشاريع معينة.
التفويتات المتعلقة بإنجاز مشاريع استثمارية في إطار الترسانة الملكية الصادرة بتاريخ9 يناير 2002 . التفويتات التي تتم لفائدة المؤسسات العمومية والجماعات المحلية
وتتمثل هذه التفويتات العقارات التي لا تدخل ضمن العقارات الصعبة() التسيير وكذا عقارات الدولة غير المخصصة لإدارات العمومية والتي يمكن تفويتها للأشخاص الداتين او المعنويين لتحقيق مشاريع دار طابع اجتماعي واقتصادي

العقود المبرمة في إطار تفويت القطع المجهزة التابعة للقطاع السكني

ساهمت الدولة في تشجيع السكن عن طريق تفوير أراضي مخزنية او اقتناء أراضي مملوكة للخواص لفائدة وزارة السكنى لإحدات تجزءات سكنية وتخصص في الغالب لإيواء ساكني دور الصفيح

و ا حدات هذا النوع من التجزءات يستلزم القيام بمجموعة من الإجراءات

– توزيع البقع علي المستفيدين من قبل اللجنة المختصة

– تهيء وزارة السكنى للدراسات الطبوغرافية والتجهيزات السكنية وإعداد الوسائل التقنية الخاصة بالتجزئة

-إبرام الدولة لعقود التفويت مع المستفيدين بعد أداء وزارة السكنى لتمن الأرض المحدثة بها التجزئة

العقود المبرمة في إطار تفويت مساكن الدولة وتكون على نوعين من العقود ، عقود مبرمة بشأن المساكن التابعة لقطاع السكنى ، وعقود مبرمة بالنسبة لمساكن الدولة التي يشغلها الموظفين . العقود المبرمة بالنسبة لمساكن الدولة المشغولة من طرف الموظفين ويستثنى من عملية بيع المساكن الواردة في المادة 2 من المرسوم الصادر في 30 يونيو 1999 المساكن المخصصة لأعضاء الحكومة الواقعة داخل مبنى او مجمع إداري ، المساكن غير الداخلة ضمن الفئة المشار إليها في الفقرة الثانية أعلاه الممنوحة للموظفين بحكم مهامهم وتحضر هذه اللائحة الخاصة بهذه الأماكن بقرار مشترك لوزارة الاقتصاد والمالية والوزير المعني بالأمر المساكن التي يشغلها موظفون استفادوا من أحكام ظهير 17 نونبر 1999 مرسوم 18 غشت 1987

الشروط المتعلقة بالتفويت :

– ولآت الجهات يقيمون و يتعلق بتدبير الملك العمومي لازال لم يصادق عليه

تتخذ التفويتات التي باشرها الدولة جملة من الصور ، التفويتات لفائدة الجماعات الترابية ، المؤسسات العمومية و في إطار الاستثمار .

التفويت عن طريق المزاد العلني خارج مجال الاستثمار .
التفويت بالمجان هذا الأخير لذي يتخذ عدة أشكال بحيث نكون أحيانا من اجل تشييد المساجد وتارة أخرى لفائدة الجماعات القروية من اجل تشييد مقر الجماعة او قد تكون من اجل إحداث وتوسيع المقابر حسب ظهير 8 يوليوز 1958 حيت تتخلى الدولة ع بعض أملاكها لفائدة وزارة الأوقاف ، ويحسم التخلي بقرار لوزير الاقتصاد والمالية بعد استشارة السلطة المحلية ومندوبية الإسكان ومندوبية الشؤون الإسلامية المعنية

الإضافة الى دلك هناك التخلي بالمجان عن أملاك الدولة الخاصة لفائدة الجماعات القروية من اجل تشييد مقر الجماعة او التخلي لفائدة الجماعة الترابية من اجل أحداث او توسيع المقابر و تؤطر هذه العملية الدورية رقم 120 مكرر بتاريخ 8 يونيو 1971 التفويت بالمجان.

وعلى غرار الدولة يمكن للجماعات الترابية ان تقوم بتفويت بعض أملاكها الخاصة إلا انه حسب الفصل 6 من ظهير 17 أكتوبر 1921 المتعلق بأملاك البلديات فانه لا يجوز للبلديات ان تبيع قطع الأراضي الا لتبتاع بثمنها عقارات غيرها وبذلك فإن المداخل الناتجة عن بيع العقارات يجب إن ترصد في حساب خصوصي لاقتناء عقارات أخرى تخصص الحدات مشاريع تنموية تذر مدا خيل قارة للجماعات .

ولا شك إن المشرع اوجب في هذا الصدد على الجماعة اللجوء إلى المنافسة أتناء إجرائها لعملية البيع تفاديا لتلاعب والمحاباة التي يمكن إن تقع في اتمان العقارات محل التفويت مما قد يضر بمصلحة الجماعة وخاصة آدا فوتت هذه العقارات بأثمان بخسة إما في إطار سياسة التدبير المتمركز للاستثمار التي تتهجها الدولة عمدا المشرع الى تبسيط المساطر المرتبطة بالعمليات العقارية فالجماعات الترابية قصد تشجيع الاستثمار ، حيت أصبحت المصادقة على عملية التفويت تتم بمقتضى قرار وزير الداخلية آدا كانت قيمة العقار تتجاوز 2500000. رهم ، أو قرار والي الجهة إذا تعلق الأمر بعقار يساوي او تقل يقل عن 2500000 درهم

المطلب الثاني : مدى مساهمة تفويت أملاك الدولة في التنمية

يتكون الملك الخاص للدولة من مجموعة من الأملاك العقارية والمنقولات التي لا تدخل ضمن الملك العمومي ، وتقسم الى نوعين من الأملاك يخضع كل واحد منها غالى قانون مستقل فهناك ملك خاص خاضع في تدبيره لوزارة الاقتصاد والمالية ، وملك خاص غابوي خاضع في تدبيره للمندوبية السامية للمياه والغابات . ويخضع الملك الخاص للدولة للمبادئ والقواعد العامة لكونه قابل للتفويت والتصرف بشتى الطرق مما جعله متنوع حيت نجد عقارات مبنية مخصصة للمرافق العمومية مثل البنايات الإدارية والمؤسسات التعليمة تم المساكن العائدة للدولة ، تم عقارات شبه حضرية او قروية تم المنقولات ، ساهمت هذه الأخيرة في دعم سياسة الاستثمار المنتج كما تلعب دورا مهما في تنمية التجهيزات العمومية والمصالح الاجتماعية

المطلب الأول مساهمة أملاك الدولة في تحقيق التنمية

من المعلوم ان أملاك الدولة الخاصة يتم اللجوء إليها في جميع القطاعات الاقتصادية والاجتماعية لإنشاء مرافق عمومية ومؤسسات اجتماعية أو بهدف الرفع من قيمة الإنتاج ألفلاحي وتشجيع الفلاحين على البقاء في البوادي وتشجيع الاستثمار بصفة عامة . إلا إننا لن نتطرق لهذا الدور المنوطة بالتفويت في جميع هده القطاعات بل سنقتصر فقط على الجانب ألفلاحي والاجتماعي

أولا : فيما يتعلق بدعم التنمية الفلاحة

يعتبر القطاع ألفلاحي بالمغرب من القطاعات التي تحضي مهد الاستقلال بالأولوية في كل المخططات الاقتصادية والاجتماعية التي عرفتها البلاد بسبب الدور الذي يلعبه القطاع في التنمية . وباعتبار العقار الحلقة الرئيسيّة في دلك فان أراضي الملك الخاص للدولة باعتبارها احد مكونات النظام العقاري المغربي ساهم بشكل مهم في دعم القطاع ألفلاحي فقد تضمن التشريع المتعلق بالإصلاح الزراعي منح قطع فلاحيه إلى بعض الفلاحين والعمال الزراعيين وتنظيمهم في إطار تعاونيات وشركات فلاحيه ، يكون دورها الرئيسي تدبير وتسهيل عمليات الاستثمار والتسويق ،إلا إن السؤال الذي يطرح نفسه هل فعلا ساهمت الأراضي الموزعة في إطار عملية الإصلاح الزراعي في تحسين وضعية الفلاحين الصغار؟

يكاد يجمع كل الباحثون في هذا المجال على إن الأراضي التي وزعتها الدولة على صغار الفلاحين إطار عمل الإصلاح الزراعي لم تحقق الغاية المتوخاة منها ، وان كانت قد حفزت فعلا بعض الفلاحين علي البقاء في مزارعهم والتخفيف من حدة الهجرة الداخلية ، فان صغر حجم هذه الأراضي الالتزامات والعقوبات والقيود القانونية المفروضة على المستفيدين بشكل يحد من حق تملكهم للقطع المسلمة لهم حالت دون إقدامهم على الاستثمار على المدى الطويل ، وتتجلى هذه الإكراهات أساسا في تخوفهم من إسقاط حقهم في ملكية القطع عند عدم احترام الالتزامات الجبرية المفروضة عليهم.

ثانيا : دعم التنمية الاجتماعية

عند الحديت عن التنمية الاجتماعية نجد إن تفويت أراضي الدولة لفائدة المؤسسات العمومية والجماعات المحلية تعمل المديرية على تسهيل مأمورية المتدخلين العموميين لإنجاز البرامج السكنية . كما يتم تفويت العقارات العائدة للملك الخاص للدولة الى الجماعات المحلية والمؤسسات العمومية اما بغرض تكوين الرصيد العقاري الأولي لها ، او بهدف ضمها للملك الجماعي العمومي او لأجل بناء مقر الجماعة المحلية او لبناء مرافق اجتماعية اخرى كالمساجد والمقابر وغيرها وذلك اما مجانا او بالمقابل . الا ان ما يلاحظ على هذا الاقتناء من طرف الجماعات المحلية انها كتيرا مالا تحترم مسطرة الاقتناء وتعمدوا الترامي على املاك الدولة الخاصة به ف تشييد مرافقها قبل اعتماد المسطرة القانونية اللازمة لذلك تم يطالب بعد دلك بالتسوية مع مايترتب عن دلك من اخلالاتقانونية وهذا هو حال الجماعات الحضرية على الخصوص رغبة منها في تفادي تعطيل المشاريع الاجتماعية والاقتصادية التي يتقدم بها الخواص.

ويمكن القول ان عملية التفويت تؤدي بالأحرى الى تعبئة رصيد يعتبر اداة استراتيجية في خدمة التنمية الاقتصادية والاجتماعية ولأجل مواكبة اوراش تأهيل البنيات التحتية الأساسية والمشاريع التنموية الكبرى

وكما هو معلوم فلا يمكن القول ان عملية التفويت تساهم في تحقيق التنمية دون إن تكون هناك هنالك جملة من الإكراهات وهي ما سنحاول التطرق إليه من خلال ما يلي

المطلب الثاني الاكرهات التي تواجه الأملاك دولة في تحقيق التنمية

يتم تفويت العقارات العائدة لملك الدولة إما بغرض تكوين الرصيد العقاري الأولي لها او بهدف ضمها للملك الجماعي العمومي ، وما يلاحظ على هذا الاقتناء من طرف الجماعات المحلية إنها كثيرا ما لا تحترم مسطرة الاقتناء وتعتمد الترامي على أملاك الدولة الخاصة بهدف تشييد مرافقها قبل اعتماد المسطرة القانونية اللازمة لذلك تم تطالب بعد ذلك بالتسوية مع ما يترتب عن ذلك من اختلالات قانونية وهذا هو حال الجماعات الحضرية على الخصوص رغبة منها في تفادي تعطيل المشاريع الاجتماعية والاقتصادية التي يتقدم بها الخواص ، وإما على اعتبار انها داخلة في ملكها الخاص استنادا إلى رسوم اصطنعتها لنفسها او اعتمادا على محاضر .

كثرة لجوء الجماعات المحلية والمؤسسات العمومية الى أملاك الدولة الخاصة يُحد من مدى مساهمة هذه الأملاك في التنمية الاجتماعية لعدة اعتبارات في مقدمتها الاتمان المتواضعة التي تبرم لقاعدة التفويت .

مشكلة ندرة العقار وتضاؤل الاحتياط العقاري للدولة والجماعات المحلية في وقت تعرف فيه البلاد نموا ديمغرافي وعمراني سريعين

التدابير مديرية الأملاك المخزنية الأراضي الواقعة خارج المدار الحضري يشوبها بعض النواقص جزء منها يعاني من مشكلة الترامي والمنازعات الناجمة عن تطبيق النصوص القانونية المتعلقة باسترجاع ملكية هذه الأراضي من طرف الدولة ، والجزء الأخر يتم استغلاله بطريقة غير مباشرة والتي لأتشجع على إنجاز مشاريع استثمارية مهمة.

خاتمة

يعتبر التفويت من بين أهم العملية التي تسعي الدولة من خلالها إلي تحقيق نوع من التنمية في مختلف تجليتها رغم وجود مجموع من الاكراهات التي تعيق دلك لكن الإشكال الذي يبقي مطروح هل هناك فعلا حكامه في مجال تفوت أملاك الدولة ?

 

(محاماة نت)