دراسات قانونية
تثمين العرض العقاري الموجه للاستثمار (بحث قانوني)
تثمين العرض العقاري الموجه للاستثمار
– المناطق الصناعية بولاية قسنطينة-
Valuation of investment-oriented real estate
– Industrial areas in Constantine –
الباحثة دهلوك زوبيدة، د. مزيان محمد الأمين، جامعة عبد الحميد بن باديس –مستغانم- الجزائر
Abstract:
The research on the valuation of industrial areas in the province of Constantine is an important part of the development of the investment-oriented real estate offer as an important part of it. As for the value of industrial zones, we are aware of a difficult situation and seek to improve them. Indeed, Constantine, which identifies problems in the legal status of its constituent lands, is due to the failure to respect any principles in the selection of its sites (either within the framework of the implementation of colonial schemes or within the framework of a social policy to avoid regional imbalance), in the preparatory processes it entails, Saerha.
These dimensions, which the authorities at the central level dealt with through the report of the rehabilitation program benefited most of the industrial areas in the province, However, we have not seen the results due to the economic situation and the freezing of most of the initialization and the significant deterioration in the status of the preparation, which necessitates large sums. In light of the failure of the rehabilitation program, the authorities rushed to encourage investment to report the establishment of new industrial zones The reasons for the deterioration of its predecessor, taking into account the global standards in this (environmental and economic), which are consistent with the orientations of the guideline for the preparation of the territory, and benefited Constantine under this program of three regions can be judged on the level of performance only after the start of activity.
Key words: Industrial zones; industrial activity; investment oriented property;Configuration; Valuation.
ملخص:
يعتبر البحث في موضوع تثمين المناطق الصناعية بولاية قسنطينة جزءا هاما من موضوع تطوير العرض العقاري الموجه للاستثمار، باعتبارها تشكل نسبة هامة منه، ولما نتحدث عن تثمين المناطق الصناعية فإننا نلمح إلى وجود وضعية صعبة ونسعى إلى تحسينها، وفعلا هذا هو الحال بالنسبة لوضعية المناطق الصناعية بولاية قسنطينة التي تعرف مشاكل في الوضعية القانونية للأراضي المكونة لها مترتبة عن عدم احترام أية مبادئ في اختيار مواقعها (إما في إطار تنفيذ مخططات استعمارية، أو في إطار سياسة اجتماعية لتفادي عدم التوازن الجهوي)، في عمليات التهيئة التي تستلزمها ، وكذلك في طريقة تسييرها. هذه الأبعاد التي عملت السلطات على المستوى المركزي معالجتها من خلال تقرير برنامج إعادة تأهيل استفادت منه معظم المناطق الصناعية بالولاية، ولكن لم نلمس نتائجه نظرا لتأزم لوضع الاقتصادي وتجميد معظم عمليات التهيئة وكذلك للتدهور الكبير الذي تعرفه وضعية التهيئة مما يستلزم مبالغ كبيرة، وفي ظل فشل برنامج إعادة التأهيل سارعت السلطات في ظل ضرورة التوجه نحو تشجيع الاستثمار إلى تقرير إنشاء مناطق صناعية جديدة (الجيل الجديد) بتفادي أسباب تدهور سابقتها، وذلك بمراعاة المعايير العالمية في ذلك (البيئية والاقتصادية) والتي تتوافق مع توجهات المخطط التوجيهي لتهيئة الإقليم، وقد استفادت ولاية قسنطينة في ظل هذا البرنامج من ثلاثة مناطق لا يمكن الحكم على مستوى أدائها إلا بعد بداية النشاط بها.
الكلمات المفتاحية: المناطق الصناعية؛ النشاط الصناعي؛ العقار الموجه للاستثمار؛ التهيئة؛ التثمين.
مقدمة:
يعتبر البحث في موضوع تثمين المناطق الصناعية موضوعا هاما لاعتبارات واقعية تتمثل في ارتباطه بالوضع الاقتصادي الراهن بالجزائر وبالنتيجة بولاية قسنطينة، ولأجل ذلك نجده قد أخذ حيزا هاما في عرض مخطط عمل الحكومة الأخير (سبتمبر 2017)، حيث تطرق إليه باعتباره من الأدوات التي يمكن أن تسهم في شكل كبير في تجاوز الظرف الاقتصادي الراهن، وذلك أن العمل على تطوير المناطق الصناعية هو عمل على تطوير العرض العقاري الموجه للاستثمار الصناعي وبالنتيجة تحقيق التنمية الصناعية. والحقيقة أن اختيارنا لدراسة موضوع تثمين المناطق الصناعية بولاية قسنطينة لم يكن صدفة وإنما بناء على رغبة في تفادي التشتت والإبحار في كل أصناف العقار الموجه للاستثمار الذي يعرف تشتتا تنظيميا (كثرة النصوص المنظمة له) ومؤسساتيا (كثرة الفاعلين والمتدخلين فيه)، كما أن دراسة هذا الموضوع بولاية قسنطينة يكتسي طابعا خاصا، باعتبارها قطبا هاما في مجال الصناعة بالشرق (الميكانيكية والصيدلانية ) وهو ما يحفز على تقصي وضعية العقار الذي تمارس عليه هذه لأنشطة بالولاية، واختيارنا لموضوع التثمين دون غيره يرجع إلى شموليته لجميع المراحل التي تمر بها المنطقة الصناعية (الإنشاء، التهيئة، التسيير)، ولحمله لمعاني التحسين والتطوير في الأداء وهو ما يوسع علينا آفاق البحث أكثر، وبناء على هذا الاختيار سوف نحاول من خلال دراستنا هذه:
التأصيل لفكرة المناطق الصناعية بالجزائر ومعرفة أسس اختيار مواقع المناطق الصناعية.
ضبط المفهوم القانوني للمناطق الصناعية من خلال تتبع التطور الذي عرفته النصوص المنظمة له إلى اليوم.
تحديد القوام التقني ومكونات المناطق الصناعية بولاية قسنطينة بحسب فروع النشاط المخصص لها.
دراسة طرق تكوين واكتساب العقار الواقع بالمناطق الصناعية وبالنتيجة تقصي وفرة الأوعية العقارية بالولاية.
قراءة توجه الولاية نحو خلق التنافسية الصناعية من خلال تخصيص المناطق الصناعية المحفزة لها.
ملاحظة مدى تناسب الأنشطة داخل المناطق الصناعية بولاية قسنطينة.
رصد الوضعية المادية للمناطق الصناعية بولاية قسنطينة كنتيجة لأنظمة التهيئة والتسيير المنتهجة منذ إنشائها.
دراسة الآليات المستعملة في سبيل تحسين وضعية المناطق الصناعية وأثرها على أدائها.
هذه الأهداف التي سنحاول تحقيقها من خلال البحث للإجابة عن الإشكالية الآتي:
في ظل الظروف الخاصة التي نشأت فيها المناطق الصناعية في الجزائر، والتي من بينها الأربعة المتواجدة بولاية قسنطينة تعرف تحديات كثيرة، كان لزاما على السلطات العمل على تجاوزها والبحث عن آليات لتثمينها وتمكينها من ترقية الاستثمار المحلي؟.
هذه الإشكالية التي سنحاول معالجتها بالاعتماد على المنهج التاريخي من أجل التأصيل لفكرة إنشاء المناطق الصناعية، وكذلك المنهج التحليلي لأجل قراءة النصوص والتقارير الرسمية وتحليلها لربطها بالسياق الزمني والمكاني الذي صدرت فيه، بالإضافة إلى المنهج الوصفي والذي مكننا من تقصي وضعية المناطق الصناعية بولاية قسنطينة وملاحظة مدى تطبيق النصوص على الواقع، لنتوصل إلى دراسة الموضوع من خلال خطة ثنائية حيث تطرقنا في المحور الأول إلى الانتقال من فكرة توطين النشاط الصناعي إلى ضرورة تثمين المناطق الصناعية، وفي الثاني وبعد إثبات ضرورة التوجه نحو تثمينها درسنا الآليات التي اعتمدتها السلطات الجزائرية لتثمين المناطق الصناعية.
المبحث الأول: الانتقال من فكرة توطين النشاط الصناعي إلى ضرورة تثمين المناطق الصناعية بولاية قسنطينة.
من خلال هذا المبحث سوف نحاول الرجوع قليلا إلى الفترة التي استلزمت إنشاء المناطق الصناعية كمرحلة أولى من أجل فهم أسباب التوجه نحو تثمين المناطق الصناعية، وبشكل آخر سوف نحاول الإجابة على السؤال : ما الدافع إلى تثمين المناطق الصناعية المستحدثة من أجل تعزيز النشاط الصناعي ؟ وهو سؤال يحتمل الفرضيات الآتية:
إما أن المناطق الصناعية المستحدثة لم تحقق الهدف الذي استحدثت من أجله لذلك وجب تثمينها؟
وإما لظهور عوامل جديدة لا يمكن للمناطق الصناعية بالشكل الذي أنشئت من أجله أن تحقق الهدف من إنشائها؟.
وإما أن المناطق الصناعية تعرضت للتدهور بفعل عامل الزمن ما جعلها عاجزة عن تحقيق الأهداف المنشأة من أجلها؟.
يمكن التأكد من صحة هذه الفرضيات من عدمه خلال ما يلي:
المطلب الأول: التأصيل لفكرة توطين النشاط الصناعي:
ظهرت فكرة استحداث المناطق الصناعية لأول مرة في إنجلترا في أواخر القرن التاسع عشر (19) كبداية لاستقطاب النشاطات الصناعية واستجابة لحاجة المؤسسات للعقار، حيث عملت الدولة والجماعات الإقليمية على توفيره. وابتداء من سنة 1950 تم تعميم فكرة إنشاء المناطق الصناعية في العديد من الدول الصناعية [1]، ففي فرنسا صدر أول منشور يتعلق بالمناطق الصناعية في سنة 1954 من أجل التوزيع الجغرافي للصناعات الفرنسية[2]، وقد جاءت فكرة التوطين الصناعي (le zonage) من أجل تحقيق ثلاثة أهداف أساسية:
الحفاظ على قيمة الممتلكات العقارية.
ضمان تنمية منظمة ومتجانسة بين الأقاليم.
حماية المصلحة العامة ورفع مستوى المعيشة.[3]
وهنا نتساءل عن ظروف نشأة المناطق الصناعية بالجزائر، فهل جاءت في نفس السياق؟.
الفرع الأول: السياق القانوني لظهور فكرة المناطق الصناعية بالجزائر:
باعتبار الجزائر دولة كانت مستعمرة فرنسية فإن أول منطقة صناعية أنشأت في الجزائر رويبة- رغاية سنة 1957[4]، المتربعة على 1000 هكتار على بعد 25 كلم شرق الجزائر، تليها برمجة عدة مناطق صناعية ، من قبل الإدارة الفرنسية في مشروع قسنطينة، الذي كان من بين أهدافه تنظيم سياسة صناعية على مدى خمس سنوات (1957-1963)، ونذكر على الخصوص المدن الساحلية التي خصت بمناطق صناعية ذات بعد إقليمي (منطقة تلالت بوهران والمنطقة الصناعية بالحجار عنابة).
وبرمجة المناطق الصناعية في المناطق والمراكز الحضرية الهامة كما جاء في مشروع قسنطينة على حساب باقي الأقاليم كانت له أداف تتعارض مع السلم الاجتماعي أو تنمية المناطق الفقيرة بل أهدافه تتجلى في خدمة الأقلية الأوروبية التي تقيم في هذه المراكز على حساب الفئات الفقيرة والمنتجة.[5]
وقد بلغ عدد المناطق الصناعية المستحدثة إلى غاية الاستقلال خمسة (05) مناطق من بينها قسنطينة[6] واستحدث الصندوق الجزائري للتهيئة العمرانية سنة 1956 من طرف السلطات الاستعمارية من أجل امتلاك وتطوير المناطق السكانية والصناعية[7]، ثم بعد الاستقلال وعملا بالقانون 62-57 المؤرخ في 31 ديسمبر1962 المتعلق بتمديد العمل بالقوانين الفرنسية إلا ما تعارض منها مع السيادة الوطنية[8]، استمر وضع المناطق الصناعية الخمس بحيث انطلق الصندوق في تهيئة بعض المناطق وتوسعة بعضها الآخر[9].
ولم يتم تبني فكرة وضع فضاءات منظمة ومخصصة لإقامة المشاريع الاستثمارية من قبل الجزائر إلا في سنوات 70-80 التي توافقت مع الثورة الزراعية وسياسة الاحتياطات العقارية – ولكن لم يتم إلغاء المناطق السابقة في ظل سياسة التصنيع التي تبنتها الجزائر منذ سنة 1967 وإنما بدأت في عملية تهيئة البعض منها وتوسيعها- حيث أحدثت أولا ما تسمى بمناطق النشاط[10] تحت سلطة الجماعات المحلية[11]، وفي سنة 1973 ظهرت المناطق الصناعية، وذلك بصدور القانون رقم 73-45 المتعلق بإنشاء لجنة استشارية لتهيئة المناطق الصناعية[12]، حيث حدد وجود 77 منطقة صناعية على مستوى إقليم الولايات عبر كامل التراب الوطني[13]، وتم تحديد شروط إدارتها عن طريق المرسوم رقم 55-84.[14]
الفرع الثاني: إنشاء المناطق الصناعية بولاية قسنطينة.
يقصد بإنشاء المناطق الصناعية أخذ القرار واختيار الأراضي التي تقام عليها المناطق الصناعية واستصدار رخصة التجزئة، وبالتالي إيجادها كحيز مكاني لاستقبال المشاريع الاستثمارية الصناعية بعد القيام بالدراسات اللازمة[15] وفي الجزائر لا يوجد نص قانوني يفصل بوضوح في مسألة السلطة الإدارية المؤهلة لإنشاء المناطق الصناعية وذلك بإصدار القرار المتضمن ذلك . وبولاية قسنطينة توجد أربعة مناطق صناعية وأنشئت كما يلي بناء على:
قرار وزاري مشترك: المنطقة الصناعية ديدوش مراد (عيسى بن حميدة) أنشئت بموجب القرار الوزاري المشترك بين وزير السكن ووزير الداخلية رقم 388 بتاريخ 27 نوفمبر 1984 وأوكلت مهمة إنشائها للوكالة العقارية المحلية زيغود يوسف، مساحتها 96 هكتار.[16]
قرار وزاري: المنطقة الصناعية الطرف (ابن باديس-خروب): أنشئت بموجب القرار الوزاري المؤرخ في 02 جانفي 1976[17] بمساحة 447 هكتار وأوكلت مهمة إنجازها للصندوق الجزائري للتهيئة العمرانية، تتربع على مساحة 448 هكتار بموجب قرار صادر عن وزارة الأشغال العمومية ممضي في 02 يناير 1976.[18]
المنطقة الصناعية 24 فيفري (ex-la morciere):أنشئت سنة 1958 من طرف الصندوق الجزائري للتهيئة العمرانية بمساحة 33 هكتار، وبدأت في النشاط سنة 1973[19] مخصصة لصناعة المحركات والجرارات، بقدرة متوقعة على توفير 4000 منصب سنة 1978.[20]
المنطقة الصناعية بالما: أنشئت سنة 1975 بمساحة 63 هكتار، من طرف الصندوق الجزائري للتهيئة العمرانية.
من خلال عرض المناطق الصناعية المتوفرة بولاية قسنطينة يتضح أن منطقة واحدة من بين أربعة أنشئت خلال الفترة الاستعمارية (24 فيفري 1956 )،إذ بعدما تم توسيع تطبيق القانون العقاري الفرنسي على الجزائر[21]،أنشئ الصندوق الجزائري للتهيئة العمرانية وكلف بإنشاء المناطق الصناعية كما سبق وأشرنا أعلاه .
ثم بعد الاستقلال وبموجب المرسوم 63-217[22] تم الإقرار باستمرار عمل الصندوق (CADAT)، بنفس الأحكام والمهام تحت وصاية وزارة الأشغال العمومية والبناء، وفي إطار هذا التمديد قام الصندوق بإنشاء المنطقتين الصناعيتين (الطرف –الخروب، ابن باديس-) سنة 1976 و بالما سنة 1975،أي بعد استحداث اللجنة الاستشارية لتهيئة المناطق الصناعية سنة 1973 بموجب المرسوم 73-45، التي وضعت هي أيضا تحت وصاية وزارة الأشغال العمومية والبناء، أي نفس وصاية الصندوق، ووضعت تحت رئاسة الوزير الوصي وبعضوية مدير الصندوق الجزائري للتهيئة العمرانية[23]. وحسب المادة الثانية من المرسوم المذكور فإن مهمة اللجنة تتمثل في جمع المعلومات المتعلقة بتهيئة المناطق الصناعية على مستوى التراب الوطني، و صياغة الآراء و تقديم كل الاقتراحات و المساعدات المفيدة للوزراء المكلفة بالبناء و الأشغال العمومية بهدف ترقية المناطق الصناعية في أحسن الظروف[24].
و فيما يتعلق بإجراءات إنشاء هذه المناطق الصناعية في ظل هذه الفترة فإن الأمر لم يكن واضحا إلى غاية صدور التعليمة الوزارية المشتركة و المنشور الوزاري الصادر عن وزارة الأشغال العمومية والبناء المؤرخين في 30 أفريل 1976 المنظمان لمسعى إنشاء المناطق الصناعية، حيث كان يتخذ قرار إنشاء المناطق الصناعية من قبل وزير الأشغال العمومية والبناء، باعتباره الجهة الوصية على الهيئة الوحيدة القائمة على تهيئة وترقية المناطق الصناعية في ذلك الوقت الصندوق الجزائري للتهيئة العمرانية بناء على ملف يقدمه الوالي المختص إقليميا يتضمن:
اقتراحات الوالي مصحوبة برأي المجلس الشعبي البلدي والهيئات التنفيذية للولاية.
الملف التقني للمنطقة الصناعية الذي يحتوي على:
مخطط موقع المنطقة.
مخطط حدود المنطقة وطبيعة شغل الأراضي.
تقرير يتضمن دراسة تمهيدية يتضمن البيانات التالية:
أسباب إنشاء المنطقة الصناعية استنادا للاحتياجات الحقيقية المراد تلبيتها.
الموقع المختار بالنظر إلى مقتضيات اختيار حماية الأراضي الفلاحية والمواقع السياحية والمعالم الأثرية.
التهيئات التكميلية الخارجية عن المنطقة الصناعية وخاصة المنشآت القاعدية.
برنامج المنطقة.
رخصة البناء ورخصة التجزئة.[25]
وفي هذا المقام يظهر أن المناطق الصناعية بولاية قسنطينة كلها أحدثت من قبل الصندوق الجزائري للتهيئة العمرانية، حيث كان مكلفا بالمهام الآتية:
اكتساب الأوعية العقارية المكونة للمناطق الصناعية سواء بالتراضي أو عن طريق نزع الملكية.[26]
اقتراح والمبادرة بدراسة مشاريع إنشاء المناطق الصناعية سواء بصفة فردية أو بمشاركة الجماعات المحلية.
تطوير وتهيئة المناطق الصناعية.
التنازل عن القطع الأرضية المتوفرة بالمناطق الصناعية لفائدة المتعاملين.[27]
ومنذ إنشاء اللجنة الاستشارية لتهيئة المناطق الصناعية، اتضح أن المناطق الصناعية آنذاك بدأت تعرف مشاكل تتعلق في الأساس بتهيئتها، فاللجنة جاءت لتقييم وضع تهيئة المناطق الصناعية، وفي مرحلة ثانية تقديم الآراء والاقتراحات والمساعدات لترقية المناطق الصناعية، وهذا يدل على عدم نجاح الصندوق في تهيئة المناطق الصناعية.[28]
ثم في سنة 1980 تم حل الصندوق الجزائري للتهيئة العمرانية[29] وتم نقل أنشطته وهياكله وأمواله إلى المركز الوطني للدراسات والإنجاز العمراني[30] ، والوكالة الوطنية لتهيئة الإقليم.
وبالتالي استلم المركز الوطني للدراسات والإنجاز العمرانيC.N.E.R.U مهام الصندوق الجزائري للتهيئة العمرانية C.A.D.A.T ولكنه لم يقم بإنشاء أي منطقة صناعية بولاية قسنطينة طيلة فترة وجوده التي لم تدم طويلا، حيث أنه في سنة 1983 تم حله[31] وتعويضه بالمركز الوطني للدراسات والأبحاث التطبيقية في التعمير بالجزائر العاصمة، وأنشئت سبعة (07) مراكز أخرى للدراسات والإنجاز على مستوى ولايات تلمسان، وهران، تيارت، البليدة، سطيف، قسنطينة وعنابة.[32]
والمركز الوطني للدراسات والأبحاث التطبيقية في التعمير لولاية قسنطينة (U.R.B.A.C.O) بعد استلامه للمناطق الصناعية المنشأة من قبل (C.A.D.A.T) هو بدوره لم يقم بإنشاء أية منطقة صناعية بالولاية، بالرغم من أن المنطقة الصناعية ديدوش مراد أنشئت سنة 1984 ولكن ليس من قبله وإنما من قبل الوكالة المحلية العقارية زيغود يوسف باعتبارها مؤسسة عمومية ذات طابع اقتصادي .
المطلب الثاني: ضرورة التوجه نحو تثمين المناطق الصناعية بولاية قسنطينة.
فعلا يعتبر إنشاء المناطق الصناعية على مستوى إقليم معين عامل مهم في حمايته وتنميته من خلال إيجاد الفضاءات القادرة على استقبال النشاط الصناعي، ولكن هذه الفضاءات يجب أن تبقى دائما ملائمة لاستقبال النشاط الصناعي وتطويره، وإن عرفت تدهورا أو تراجعا في قدرتها على استيعاب النشاط الاقتصادي وجب العمل على تثمينها وتطويرها لجعلها تستجيب لمتطلبات التنمية الصناعية المستدامة.
وهنا نتساءل عن:
مدى استجابة المناطق الصناعية بولاية قسنطينة لمتطلبات التنمية الصناعية للولاية؟.
يمكننا أن نجيب عن هذا التساؤل المهم من خلال عرض حالة المناطق الصناعية بولاية قسنطينة في المقام الأول، ثم التطرق إلى التحديات أو الصعوبات التي جعلتنا نبحث عن آليات تثمينها في الجزء الثاني من الدراسة.
الفرع الأول: الوضعية الحالية للمناطق الصناعية بولاية قسنطينة.
سنحاول من خلال هذا العنصر عرض الوضعية الحالية للمناطق الصناعية الأربعة بولاية قسنطينة، من حيث المساحة، عدد التجزئات بكل منطقة وذلك لتمييز الممنوحة من دونها، وكذلك المستغلة من دونها. والاهم من ذلك تقصي وفرة القطع الأرضية بها. وذلك على النحو الآتي:
أولا- المنطقة الصناعية 24 فيفري 1956:
تبلغ مساحة هذه المنطقة 33 هكتار موزعة على 71 حصة (تجزئة) كلها ممنوحة، وبالرغم من ذلك فإن المستثمرين فيها يعانون من انعدام الربط بالكهرباء والغاز، وهما مرفقان أساسيان لأي نشاط صناعي كالآتي:
وضعية شغل المنطقة الصناعية 24 فيفري 1956: تقع هذه المنطقة ببلدية قسنطينة تشكل الحصص النشطة بها حوالي نسبة 69% بمساحة 22 هكتار ما يعادل 45 حصة من مجموع الحصص المكونة للمنطقة 71، و 32% غير نشطة بمساحة 9.5 هكتار ما يعادل 30 كما يوضحه الشكل الآتي:
والحصص غير النشطة فهي إما لعدم قيام المستثمر بإنشاء مشروعه إطلاقا وترك الحصة شاغرة، وإما لشروعه في البناء وعدم مواصلته للمشروع، وحسب آراء الهيئات الفاعلة في مجال العقار فإن سبب عدم اكتمال المشاريع هو كثرة المستثمرين المزيفين الذين لا يملكون استثمارات جدية وإنما همهم الحصول على الأراضي للتصرف فيها وقبض ثمنها الذي يبلغ أضعاف المبالغ التي يدفعونها، أما حسب رأي المستثمرين فإن القطع الأرضية التي حصلوا عليها لا تناسب إقامة المشاريع التي تقدموا بالطلب لأجلها- تدهور التهيئة -.
وهنا نتساءل عن وضعية التهيئة بالمنطقة الصناعية 24 فيفري 1954؟.
وضعية التهيئة بالمنطقة الصناعية 24 فيفري 1954: بالنسبة للشبكات الطرق فهي مهترئة وأصبحت بفعل عامل الزمن في وضعية مزرية أما بالنسبة للشبكات الأخرى (التطهير، الربط بالمياه) فهي في وضعية متدهورة وغير صالحة تحتاج إلى برنامج إعادة التأهيل.
ولكن هل تعتبر هذه الوضعية سببا كافيا لعدم إقامة المشاريع في ظل وجود مستثمرين شرعوا في النشاط؟.
وضعية النشاط الممارس بالمنطقة الصناعية 24 فيفري 1954: تمارس في هذه المنطقة عدة نشاطات من طبيعة مختلفة صناعية، مواد البناء، ، خدمات، تخزين…،حيث يبلغ عدد الوحدات المنتجة بها 61 منشأة مستوعبة يدا عاملة تقدر ب 1400 منصب وهي موزعة كالآتي:
من الشكل نلاحظ تعدد أنواع النشاط وارتفاع نسبة الخدمات التي تعتبر نشاطات لا يمكن أن ترقى لتوصف على أنها صناعة كورشات الحدادة والخياطة، ومحلات بيع مواد البناء، مراكز الرقابة التقنية، بيع الخشب…
ثانيا- المنطقة الصناعية بالما: تتربع على مساحة 63 هكتار ، مجزأة على 102 حصة، هي بدورها تم تسليمها كلها إلى المستثمرين إما في شكل التنازل أو الامتياز، وفيما يخص وضعية المنطقة فيمكن عرضه تبعا لسابقتها على النحو الآتي:
وضعية شغل المنطقة الصناعية بالما: تشكل الحصص النشطة حوالي نسبة 79% أي 80 حصة من مجموع الحصص المكونة للمنطقة 102، مقابل حوالي 5% في طور الإنجاز و18% غير نشطة كما يوضحه الشكل الآتي:
وضعية التهيئة بالمنطقة الصناعية بالما: تعاني من نفس التدهور الذي تعاني منه المنطقة الصناعية 24فيفري 1956 المذكورة أعلاه، إذ تعرف تراجعا كبيرا في كل الشبكات مما جعلها غير صالحة للاستعمال وهو ما دفع بالعديد من المستثمرين النشطين إلى العمل على توفيرها بأنفسهم.
وضعية النشاط الممارس بالمنطقة الصناعية بالما: كسابقتها تمار عليها أنشطة ذات طبيعة مختلفة، خالقة ل2800 منصب عمل على مستوى 87 وحدة/ منشأة.
ثالثا- المنطقة الصناعية الطرف: هي منطقة مشتركة بين بلديتي ابن باديس وأولاد رحمون بمساحة إجمالية تقدر ب 4.476.450.00 م2، مجزأة على 207 حصة بمساحة 3.325.082,73 م2، موزعة كلها إما في إطار التنازل أو الامتياز ولكن هذا لا يعني أنها كلها تمارس عليها الأنشطة المخصصة لها وهو ما سنوضحه من خلال عرض:
وضعية شغل المنطقة الصناعية الطرف: تشكل الحصص النشطة حوالي نسبة 49% أي 102 حصة من مجموع الحصص المكونة للمنطقة 207، مقابل 13% في طور الإنجاز وهي التي تم منحها مؤخرا، أو استأنف الأشغال نظرا للإنذارات التي تلقاها من قبل الوالي. و37% غير نشطة كما يوضحه الشكل الآتي:
والحصص غير النشطة فهي إما لعدم قيام المستثمر بإنشاء مشروعه إطلاقا وترك الحصة شاغرة، وإما لشروعه في البناء وعدم مواصلته للمشروع، وحسب آراء الهيئات الفاعلة في مجال العقار فإن سبب عدم اكتمال المشاريع هو كثرة المستثمرين المزيفين الذين لا يملكون استثمارات جدية وإنما همهم الحصول على الأراضي للتصرف فيها وقبض ثمنها الذي يبلغ أضعاف المبالغ التي يدفعونها، أما حسب رأي المستثمرين فإن القطع الأرضية التي حصلوا عليها لا تناسب إقامة المشاريع التي تقدموا بالطلب لأجلها- تدهور التهيئة –
وهنا نتساءل عن وضعية التهيئة بالمنطقة الصناعية الطرف؟.
وضعية التهيئة بالمنطقة الصناعية الطرف: بالنسبة للشبكات الصالحة فتتمثل شبكات الإنارة العمومية والربط بالمياه الصالحة للشرب (AEP) وشبكة المضادة للحرائق، وتعمل بشكل جزئي شبكات تطهير المياه المستعملة و eaux pluviales، وشبكة الطريق متدهورة كليا، أما بالنسبة للربط بالغاز وجدار حماية المنطقة فهو غير متوفر كليا.
ما مدى تأثير هذه الوضعية على نشاط المنطقة؟.
وضعية النشاط الممارس بالمنطقة الصناعية الطرف: تمارس في هذه المنطقة عدة نشاطات من طبيعة مختلفة صناعية، فلاحية وغذائية، مواد البناء، تحويل البلاستيك والرق، صناعة شبه صيدلانية، خدمات، تخزين،….هذا دون احتساب المشاريع التي هي في طور الإنجاز والتي بلغ عددها 28،وهي موزعة كالآتي:
رابعا- المنطقة الصناعية عيسى بن حميدة -ديدوش مراد-: هي منطقة تقع ببلدية ديدوش مراد بمساحة إجمالية تقدر ب 955.513,00 م2، مجزأة على 209 حصة بمساحة 753.350,05 م2، موزعة كليا ولكن هذا لا يعني أنها كلها تمارس عليها الأنشطة المخصصة لها وهو ما سنوضحه من خلال عرض:
وضعية شغل المنطقة الصناعية عيسى بن حميدة :تشكل الحصص النشطة حوالي نسبة 46% أي 96 حصة من مجموع الحصص المكونة للمنطقة 209، مقابل 13% في طور الإنجاز.و40% غير نشطة كما يوضحه الشكل الآتي:
وهي كغيرها من المناطق السابقة تستلزم منا تقصي وضعية التهيئة بها التي تمكن المستثمرين التحجج بها في إقامة مشاريعهم؟.
وضعية التهيئة بالمنطقة الصناعية عيسى بن حميدة: كل الشبكات في وضعية صالحة في هذه المنطقة بخلاف المناطق الصناعية الأخرى، سواء الإنارة العمومية أو الربط بالمياه الصالحة للشرب (AEP) وشبكة المضادة للحرائق، شبكات تطهير المياه المستعملة و eaux pluviales، وشبكة الطريق، وشبكة الغاز وحتى جدار حماية. وهي تعتبر من أحسن المناطق الصناعية على المستوى الوطني من حيث التهيئة، ولكن التهيئة الجيدة لم تمنع من وجود قطع أرضية شاغرة في الميدان بالرغم من منحها للمستثمر منذ سنوات الثمانينات.
وضعية النشاط الممارس بالمنطقة الصناعية عيسى بن حميدة: تمارس في هذه المنطقة عدة نشاطات من طبيعة مختلفة موزعة كالآتي:
الفرع الثاني: التحديات الحالية التي تواجه المناطق الصناعية بولاية قسنطينة: نظرا للوضعية التي سبق عرضها عن المناطق الصناعية والتي تثبت أن أغلب المناطق تعرف مشاكل كثيرة فيم يتعلق بالتهيئة، مما تسبب في نفور المستثمرين منها، ويرجع ذلك أساسا لأسباب ذات طبيعة مالية بحتة في الأصل، فضعف ميزانية الجماعات المحلية نتيجة الظروف الاقتصادية للدولة وسياسة ترشيد النفقات منعتها من إكمال أشغال التهيئة في كثير من الأحيان كما سبق وأشرنا، خاصة فيم يتعلق بالربط بالمياه والغاز أو الهاتف.
وكذلك المشاكل الناجمة عن الظروف الأمنية الصعبة مما جعل الكثير من المستثمرين يعزفون عن الاستثمار بها خاصة تلك البعيدة عن المنطقة الحضرية تاركين وراءهم هياكل صناعية مهمة دون استغلال. [33]
هذا بالإضافة إلى:
أن كل الحصص داخل المناطق الصناعية ممنوحة.
وجود نشاطات تجارية وحرفية والتخزين داخل المناطق الصناعية.
تراجع إمكانية الدولة على تحمل تكاليف التهيئة.
تدهور وضعية المرافق الضرورية بالمناطق الصناعية.
تقاعس المستثمرين في دفع حقوق مؤسسات التسيير.
عدم وضوح الوضعية القانونية للمناطق الصناعية.
عدم جدية المستثمرين في إنجاز المشاريع خصوصا أولئك الحاصلين على التنازل.
قيام المستفيدين من التنازل بالتصرف في التجزئات التي حصلوا عليها.
إقامة أنشطة غير متناسبة في نفس المنطقة.
منح قطع غير صالحة للبناء أو البناء عليها يكلف المستثمر تكاليف لم تكن في الحسبان.
التسيير البدائي (عدم استقرار المسيرين، عدم كفاية الإمكانات المتاحة).
غياب الآليات والإجراءات الواضحة والشفافة للولوج للمنطقة الصناعية.
التؤخرات المسجلة من قبل الهيئات المهيئة في تهيئة وتسوية وضعية العقود للمستفيدين.
غياب التسيير العقلاني (نسبة الشغل ضعيفة، تغيير الوجهة…).
وكل هذه التحديات في ظل غياب تخطيط واضح وصارم لتهيئة الإقليم. [34]
هذه الأسباب بلا شك تؤكد أهمية اختيارنا لموضوع تثمين المناطق الصناعية بولاية قسنطينة من الناحية الواقعية، وذلك لأنها تجعل من أزمة العقار الموجه للاستثمار بالولاية ليس مشكل ندرة أو عدم وفرة وإنما مشكل سوء تسيير وعدم التهيئة وبالأحرى استراتيجية فعالة لتسيير المناطق الصناعية بتوفير الشروط اللازمة لإقامة المشاريع الاستثمارية.[35]
المبحث الثاني:آليات تثمين المناطق الصناعية بولاية قسنطينة:
بناء على التحديات والصعوبات التي رصدناها من خلال عرض وضعية المناطق الصناعية بولاية قسنطينة باعتبارها تشكل جزءا هاما من العقار الموجه للاستثمار بالولاية، ونظرا للظروف الصعبة التي تمر بها الولاية، أقرت أجهزة الدولة (على المستوى المركزي و اللامركزي)، مجموعة من التدابير في سبيل الاستجابة للظرف الاقتصادي تمثلت في:
تجميد عمليات إنشاء المناطق الصناعية الجديدة.
رصد مبالغ مالية من أجل إعادة تأهيل البنى التحتية لبعض المناطق الصناعية.
تسوية الوضعية القانونية للقطع الأرضية المتنازل عنها.
إعادة تكييف وتطوير نظام تسيير المناطق الصناعية بحيث يمكن من إنشاء وحدات تعمل على أساس تجاري.[36]
هذه التدابير ترجمها برنامج إعادة تأهيل المناطق الصناعية. ثم جاء قرار المجلس الوطني للاستثمار رقم 09-84 [37] تجسيدا لمشروع الحكومة الذي تم عرضه في سبتمبر 2017.
وفي نفس السياق سنحاول تلخيص آليات التثمين الخاصة بالمناطق الصناعية فيما يلي:
إعادة تأهيل – تكييف نظام التسيير- إنشاء مناطق صناعية جديدة.
المطلب الأول: إعادة تأهيل المناطق الصناعية بولاية قسنطينة:
يعتبر إعادة تأهيل المناطق الصناعية مشروع وطني يندرج في إطار تنفيذ البرنامج الخماسي لدعم النمو الاقتصادي، والذي شرع في تنفيذه ابتداء من أوت 2005 ، والذي شرع في تنفيذه ابتداء من أوت 2005 ، وخصصت الدولة له غلافا ماليا قدر 7.2 مليار دينار جزائري للمناطق الصناعية ومناطق النشاط الاقتصادي عبر عدة ولايات. وذلك بهدف تحديث الهياكل القاعدية[38].
وقد بلغت تكلفة إعادة التأهيل حوالي 5إلى 10 ملايين دج للهكتار ، وقد شملت عملية إعادة التأهيل كمرحلة أولى الطرقات، تصفية المياه المستعملة، التزويد بالمياه الشروب، الإنارة الخارجية، جدار الحماية، مراكز الأمن، وفي بعض التجزئات الربط بالغاز والهاتف. وتجدر الإشارة أن برنامج إعادة التأهيل لم تستفد منه المنطقة الصناعية فحسب بل حتى التجمعات السكانية المجاورة لها إما بشكل مباشر أو غير مباشر حيث استفادت من الربط بالمياه الصالحة للشرب، شبكات التطهير…، بالإضافة إلى تأمين المناطق الصناعية .
وكمرحلة ثانية كان مقرر ربط المناطق الصناعية بالهياكل الضرورية للمستثمرين كالبنوك ، صناديق التأمين، وهياكل متعدد الخدمات في شكل مراكز دعم.[39]
وهذا البرنامج الذي استفادت منه المناطق الصناعية بولاية قسنطينة من خلال تهيئة بعض المناطق من أجل جعلها ملائمة لاستقبال المشاريع الاستثمارية، وفي إطار التفصيل في عمليات إعادة التأهيل التي استفادت منها لابأس من تعريف عملية التهيئة التي يجب إعادة تأهيل المناطق الصناعية نظرا لتدهورها ثم تحديد مصادر تمويلها.
الفرع الأول: مفهوم تهيئة وإعادة تأهيل المناطق الصناعية: هذه العملية التي يفترض أن تقوم بها الهيئة المالكة للمناطق الصناعية لا توجد نصوص قانونية تعرفها ولكن يمكننا الأخذ بالتعريف الآتي:
“كل الأعمال المادية التي تنجز على المساحات العقارية المكونة للمنطقة الصناعية، التي تجعل منها قابلة للاستغلال في شكل مشاريع وأنشطة صناعية، وتشمل هذه الأعمال تجزئة القطع الأرضية، تهيئة الأرضية، مد الطرقات، توصيل الكهرباء، الغاز والماء، قنوات صرف المياه ….إلخ، وتخضع العمليات لقواعد التهيئة والتعمير.”[40]
يقصدبتجزئة القطع الأرضية: القسمة من أجل منحها للمستثمرين أو تقسيم ملكية عقارية إلى قطعتين أو إلى عدة قطع مخصصة للبناء من أجل استعمال مطابق لأحكام التعمير.
ويقصد بالشبكات: طرق السيارات وطرق الراجلين وملحقاتها وشبكات التزويد بالماء الشروب وشبكة إخماد النار وقنوات التطهير وقنوات وتجهيزات الكهرباء والغاز والاتصالات التي تزود البنايات.
وفيما يخص الهيئة المكلفة بالتهيئة وإعادة التأهيل فقبل سنة 1984 كانت الهيئات التي تنشئ وتهيئ المناطق الصناعية هي نفسها التي تقوم بتسييرها كما سبق وأشرنا والتي كانت الصندوق الجزائري للتهيئة العمرانية ثم انتقلت سنة 1980 إلى المركز الوطني للدراسات والإنجاز العمراني C.N.E.R.U ثم إلى المركز الوطني للدراسات والأبحاث التطبيقية في التعمير لولاية قسنطينة (U.R.B.A.C.O) وكانت تقوم بعمليات التهيئة في إطار إنشائها للمناطق الصناعية، إذ لا يمكن إنشاء أية منطقة صناعية إلا بعد القيام بتهيئتها لاستقبال المشاريع الاستثمارية، ثم الوكالة الولائية للوساطة والضبط العقاريين[41]، ثم إلى الوالي.
ونحن في هذا المقام لا تهمنا عمليات التهيئة التي قامت بها الهيئات في إطار إنشائها للمناطق الصناعية، لأنها ونظرا لعدم متابعتها بأعمال الصيانة الدورية تعرضت للتدهور وضعف الشبكات[42]،ولأجل ذلك اتخذت الحكومة قرارا بإعادة تأهيلها وتجميد عملية إنشاء مناطق صناعية جديدة.
وفي إطار البرنامج الوطني المتضمن إعادة تأهيل المناطق الصناعية استفادت المناطق الصناعية بولاية قسنطينة من عمليات التأهيل على النحو الآتي:
الفرع الثاني: عمليات إعادة التأهيل المناطق الصناعية بولاية قسنطينة:
في إطار عملية إعادة الاعتبار وتثمين المناطق الصناعية استفادت جل المناطق الصناعية بولاية قسنطينة من عمليات إعادة تأهيل حيث خصص لها مبلغ 815 مليون دينار جزائري في الفترة الممتدة من 2000 إلى 2003، بحيث:
استفادت المنطقة الصناعية 24 فيفري 1956 مع بالما باعتبارهما منطقتين متجاورتين من 88 مليون دينار جزائري سنتي 2002و2003 من أجل إعادة تأهيل شبكتي الطرق والتطهير.
واستفادت المنطقة الصناعية الطرف من عمليتي إعادة تأهيل:
الأولى سنة 2000 بقيمة 29 مليون دينار لصالح شبكة الطرق.
الثانية سنتي 2009 و2010 بقيمة 250 مليون دينار جزائري لصالح شبكة المياه الصالحة للشرب.
كما استفادت المنطقة الصناعية عيسى بن حميدة هي الأخرى من عمليتين لأجل إعادة التأهيل بقيمة 446 مليون دينار جزائري، حيث خصص لها سنتي 2006-2007 مبلغ 246 مليون دينار جزائري، ثم مبلغ 200 مليون دينار جزائري سنتي 2009-2010، وذلك من أجل إعادة الاعتبار لمختلف الشبكات الطرق الربط بالمياه ، الإنارة، التطهير، مركز أمن، بالإضافة إلى مقر لشركة تسيير المناطق الصناعية.[43]
مما سبق يتضح أن الدولة قد رصدت مبالغ مالية كبيرة لأجل تثمين المناطق الصناعية والرفع من مستوى تأهيلها، ونتيجة لذلك عرفت المناطق الصناعية بولاية قسنطينة تحسنا، لكنه وللأسف لم يصل إلى مستوى تطلعات واضعي برنامج إعادة تأهيل المناطق الصناعية بحيث بقيت المناطق بولاية قسنطينة بحاجة إلى الربط ببعض الشبكات الضرورية كالغاز[44]، إلا المنطقة الصناعية ديدوش مراد التي هي في أحسن الأحوال فيم يتعلق بالتهيئة [45].
وبالتالي فإن إعادة تأهيل مختلف الشبكات بالمناطق الصناعية وحده غير كاف من أجل تثمين دور المناطق الصناعية في توفير العرض من العقار الاقتصادي وخلق الثروة من خلال توفير مناخ مساعد لتطوير الاستثمار، فلعل العمل على تطوير آليات تسييرها يحقق الهدف المنشود!.
المطلب الثاني:تكييف نظام تسيير المناطق الصناعية بولاية قسنطينة.
يعتبر أمر تسيير المناطق الصناعية من أولى الأمور التي نص عليها المشرع وحدد شروط إدارتها وتسييرها بموجب المرسوم 84-55 المؤرخ في 03 مارس 1984 المتضمن إدارة المناطق الصناعية الذي جاء بمؤسسات تسيير المناطق الصناعية وكذا القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 05 مارس 1984 المتضمن دفتر الشروط النموذجي المتعلق بإدارة المناطق الصناعية بالإضافة إلى المرسوم 84-56 المتضمن تنظيم مؤسسات تسيير المناطق الصناعية حيث صنف الهيئة المكلفة بإدارة المناطق الصناعية كما حدد لها صلاحياتها.
وتتمثل هذه المؤسسات في مؤسسات تسيير المناطق الصناعية (EGZI) وفي سنة 2003 تم تحويلها إلى شركات التسيير العقاري (SGI)، هذا التحول الذي جاء في إطار أقلمة وتكييف نظام تسيير المناطق الصناعية وفي سبيل إبراز مظاهر هذا التكيف ارتأينا في المقام الأول التعريف بمهمة تسيير المناطق الصناعية ثم التطرق إلى الهيئات القائمة بهذه المهمة بولاية قسنطينة وإبراز مظاهر التكيف.
الفرع الأول: مفهوم تسيير المناطق الصناعية:
استعمل المرسوم رقم 84-55 المتعلق بإدارة المناطق الصناعية، مصطلحين عند الحديث عن تسيير المناطق الصناعية، فالمادة الأولى نصت على أنه: “تتولى إدارة المنطقة الصناعية…”، وقد تم ترجمة مصطلح إدارة باللغة الفرنسية إلى (administration). في حين أن المادة الثالثة نصت على أنه: “يشتمل اختصاص هيئات التسيير المذكورة في المادة الأولى….” هذا النص استعمل مصطلح “التسيير” (gestion)، وعند الرجوع إلى القواميس باللغتين نجد أنه لا فرق بين مصطلح “إدارة” و “التسيير”، ولذلك نجد المرسوم استعملهما بنفس المعنى.
وإلى جانب المشاكل المتعلقة بالتهيئة واستغلال العقار التي سبق وأشرنا إليها، توجد أخرى تتعلق بتسيير المناطق الصناعية، وتعتبر المشكل الأساسي الذي تعاني منه المناطق الصناعية ذلك أن أغلب التجهيزات القاعدية الموجودة في المناطق الصناعية عرفت نقصا في الصيانة مما أدى إلى عدة نقائص وتدهور حالتها.
ومشكل التسيير في المناطق الصناعية له شقين:
معوقات تتعلق بطبيعة الهيئة المكلفة بالتسيير.
معوقات تتعلق بمهام التسيير.[46]
وفي سبيل تجاوز هذه المعوقات عملت الدولة على تجاوزها من خلال إعادة هيكلة وتكييف تسيير المناطق الصناعية وفقا لما يتطلبه تثمين دور المناطق الصناعية في دعم الاستثمار والتنمية الاقتصادية على وجه العموم.
الفرع الثاني: إجراءات تكييف نظام تسيير المناطق الصناعية بولاية قسنطينة:
بالرجوع إلى المرسوم 84-55 المتعلق بإدارة المناطق الصناعية فإنه يتم تسيير المناطق الصناعية عن طريق جملة من الهيئات والمؤسسات يتم تحديد طبيعتها وفقا لطبيعة النشاطات الممارسة، بحيث إذا كانت المنطقة تحتوي على نشاطات ذات فائدة محلية أو نشاطات متعددة الاختصاصات وذات فائدة وطنية وتابعة لوزارات متعددة فإنها تسير عن طريق مؤسسة عمومية ذات طابع اقتصادي‘ والتي تنشأ إما بواسطة قرار ولائي تطبيقا لأحكام المرسوم 83-200 المتعلق بإنشاء المؤسسة العمومية المحلية وتنظيمها، أو بموجب “مرسوم” عملا بأحكام المرسوم 84-56 المتضمن تنظيم مؤسسات تسيير المناطق الصناعية وعملها.
أما المناطق التي تتضمن نشاطات تابعة لمؤسسة واحدة لكنها ذات أهمية وطنية فيتم تسييرها من قبل هيئة متخصصة كما هو الحال بالنسبة للمحروقات.[47]
ولأجل ذلك أنشئت على مستوى الوطن 33 مؤسسة عمومية محلية ذات طابع اقتصادي لتسيير المناطق الصناعية عبر مختلف أرجاء الوطن من بينها مؤسسة تسيير المناطق الصناعية بولاية قسنطينة، بموجب مداولة المجلس الشعبي الولائي بقسنطينة رقم 19 المؤرخة في 19 نوفمبر 1985، المصادق عليها بموجب القرار الوزاري المشترك المؤرخ في 28 ماي 1986.
وتعتبر مؤسسات تسيير المناطق الصناعية مؤسسات عمومية اقتصادية، ولكنها لم تخضع لتطبيق المبادئ الواردة في الميثاق والأمر المتعلق بالتسيير الاشتراكي للمؤسسات وذلك لأنه مع نهاية الثمانينات بدأ التخلي التدريجي عن الخيار الاشتراكي، كما أنها لم تخضع للقانون التوجيهي للمؤسسات الاقتصادية اللاحق ، وذلك لأن مؤسسات تسيير المناطق الصناعية هي مؤسسات مكلفة بأعباء مرفقية، وبذلك فهي غير معنية بقانون استقلالية المؤسسات العمومية الاقتصادية!.
وفي ظل هذه الوضعية عرفت المناطق الصناعية بولاية قسنطينة إلى حالة سيئة بسبب نقص فعالية التسيير من قبل تلك المؤسسات فقررت السلطات العمومية وفي إطار تنفيذ برنامج إعادة تأهيل المناطق الصناعية إنشاء هيئات جديدة تقوم بالتسيير وفقا لقواعد القانون التجاري، ولذلك لجأت إلى شركات تسيير مساهمات الدولة من خلال مجلس مساهمات الدولة الذي أصدر في دورته الدسة عشر بتاريخ 21 جويلية 2003 القرار رقم 05 المتضمن إنشاء أربع شركات تسيير مساهمات الدولة للمناطق الصناعية (SGPZI) : الوسط- الشرق- الغرب – الجنوب.
حيث كلفت هذه الشركات بتسيير المناطق الصناعية عوض مؤسسات تسيير المناطق الصناعية تقوم على قواعد اقتصاد السوق، كما تعمل على تكوين محفظة عقارية للدولة في هذه المناطق.
ولأجل تفعيل دور هذه الشركات تم تدعيمها على المستوى المحلي بإنشاء شركات التسيير العقاري (SGI) موزعة على كل الولايات والتي من بينها بالضرورة ولاية قسنطينة، هذه الشركات لها مهمة تطهير وضعية العقار الصناعي، ووضع بنك معلومات لصالح شركات مساهمات الدولة المكلفة بالعقار.
حيث تتمثل مهام شركات تسيير مساهمات الدولة للمناطق الصناعية في تسيير محفظة الأسهم لشركات التسيير العقاري الناتجة عن تحويل مؤسسات تسيير المناطق الصناعية، وهي تعمل على الفتح التدريجي لرأسمال هذه الشركات لصالح المتعاملين المتواجدين في المناطق الصناعية ويعد هذا التوجه من الحلول التي كان من المفروض أن تقضي على مشكل عدم دفع المتعاملين للمستحقات الواجبة عليهم بموجب المرسوم 84-55 كما تعمل شركات تسيير مساهمات الدولة على تحديد شروط وطريقة منح الامتياز على الأراضي التابعة للدومين الخاص للدولة وفقا للقانون رقم 90-30 المتعلق بالأملاك الوطنية.
تعد شركات تسيير مساهمات الدولة شركات ذات أسهم تنشأ وفقا للقانون التجاري لكن أجهزتها منظمة وفقا للمرسوم التنفيذي 01-283 المتضمن الشكل الخاص بأجهزة إدارة المؤسسات العمومية الاقتصادية وتسييرها[48].
وبالرجوع إلى العقد التأسيسي لشركة التسيير العقاري بولاية قسنطينة نجد أن مهام هذه الشركة التي تملك كل رأسمالها الدولة ممثلا في مجلس مساهمات الدولة والتي هي في طور الاندماج مع المجمع الصناعي DIVINDUS تتمثل في:
التكفل بناء على تفويض من شركة تسيير المساهمات التي تنتمي إليها أو تتبعها الشركة الحالية، بالتسيير المادي للأصول المسندة إليه.
تثبت كيفيات تخصيص أو حجز هذه الأصول بتمثيل شركة التسيير العقاري على مستوى الشبابيك الوحيدة للوكالة الوطنية لتطوير الاستثمار، قصد التكفل بطلبات المرقين.
إنشاء وتهيئة دائمة لبنك المعطيات الخاصة بالمتاحات العقارية التي توضع تحت تصرف المستثمرين.
معالجة طلبات تموقع المستثمرين ومسار تخصيص الأوعية العقارية.
تسيير الشبكات والفضاءات المشتركة للمناطق الصناعية ومناطق النشاطات.
تدقيق المناطق الصناعية ومناطق النشاطات قصد إحصاء الإمكانيات المتوفرة وشروط شغل القطع الممنوحة ومستوى التسوية وكذا الصعوبات الناجمة عن تسيير الأجزاء المشتركة.
إضفاء الطابع التعاقدي على العلاقات مع المتعاملين الاقتصاديين المتواجدين في هذه المناطق على وجه الخصوص فيما يتعلق بالخدمات المقدمة من قبل شركة التسيير على الفضاءات والشبكات المشتركة التي تقع نفقتها على عاتق الملاك المشتركين.
من خلال هذه المهام نلاحظ أن عملية تهيئة المناطق الصناعية ليست من مهام هذه الشركة لأنه من المفترض أن تستلمها مهيأة بموجب اتفاقية تتعلق بتحويل الشبكات والأجزاء المشتركة بالمنطقة الصناعية من قبل الهيئة المهيئة، و ما عليها إلا القيام بالصيانة الدورية لكن ونظرا لاستلامها إياها إما ناقصة أو منعدمة التهيئة[49] نجد الشركة تسعى إلى التحسين من وضعية المنطقة فمثلا نجدها أنجزت مشروع ربط المنطقة الصناعية الطرف بشبكة الغاز وهو ما كلفها مبالغ كبيرة.
وفيما يتعلق بمصادر تمويل نشاط شركة التسيير العقاري بولاية قسنطينة لتغطية نفقاتها سواء المتعلقة بالتسيير أو بالتجهيز، فهي تعتمد أساسا على دفع المستحقات والتي بلغت نسبة تحصيلها سنة 2017 حوالي 65 [50] بحيث يتم حساب مبالغ هذه المستحقات من خلال العملية الآتية:
قيمة مستحقات التسيير دج/م2 = المجموع التقديري لنفقات التسيير + المجموع التقديري لنفقات التجهيز / مجموع المساحة المسيرة م2.
من هنا يتضح أن هدف الشركة ليس تحقيق الربح وإنما تحقيق التوازن المالي على أكثر تقدير، وهو الوضع المالي الحالي الذي تعيشه شركة التسيير العقاري بولاية قسنطينة.
في الأخير نلاحظ أن عملية التكييف التي حاولت السلطات القيام بها لم تأت بالثمار المرجوة منها، ولم تحقق المرجو منها من خلال الرفع من مستوى أداء المناطق الصناعية، وبالرغم من هذا الوضع إلا أن المشرع لم يلجأ لخوصصة تسيير المناطق الصناعية.[51]
وإنما عمدت السلطات إلى تجميد عمليات إعادة التأهيل والتهيئة وتوجهت نحو إنشاء مناطق صناعية جديدة بقواعد جديدة، وذلك من خلال توحيد الأجهزة القائمة على الإنشاء والتهيئة والتسيير في جهاز واحد تمثل في الوكالة الوطنية للوساطة والضبط العقاريين، ثم تتراجع عن خيار الاعتماد عليها في إنشاء وتهيئة المناطق الصناعية وتمنح كل الصلاحيات المرتبطة بها للوالي.
فهل هذا الإجراء الأخير سيكون الطريقة الأمثل لتثمين المناطق الصناعية؟
المطلب الثالث: إنشاء مناطق صناعية جديدة بولاية قسنطينة:
نظرا لخلو المناطق الصناعية من الأوعية العقارية المتوفرة، أصبح التوجه نحو إنشاء مناطق صناعية جديدة أمرا حتميا خاصة في ظل عدم فعالية إعادة التأهيل التي كلفت مبالغ ضخمة، دون قدرتها على استيعاب الطلب على العقار الموجه للاستثمار، وبذلك قررت السلطات إنشاء 50 منطقة صناعية جديدة من خلالها تحاول تفادي الإخفاقات المسجلة في إنشاء وتهيئة وتسيير المناطق القديمة، وذلك من خلال التخطيط لها انطلاقا من اختيار الموقع إلى تسييرها، بغية تحقيق التنمية الصناعية المستدامة ، جسدتها في البرنامج الوطني الاستشرافي للمناطق الصناعية.
الفرع الأول: عرض البرنامج الوطني الاستشرافي للمناطق الصناعية:
نظرا للمستجدات على المستوى الوطني وخاصة الظرف الاقتصادي الراهن، وبعد إنجاز الطريق السيار شرق غرب، فإن السلطات العليا في الجزائر غيرت نظرتها للمناطق الصناعية وعملت على التوجه نحو إنشاء مناطق صناعية جديدة بمعايير اقتصادية وبيئية عالمية، وذلك من خلال التعاون وتبادل التجارب بين دول البحر الأبيض المتوسط ، حيث تجسدت في البرنامج الوطني الاستشرافي للمناطق الصناعية للفترة 2012-2017 والذي تم إعداده بالاعتماد على:
إحصائيات الوكالة الوطنية للوساطة والضبط العقاري للمواقع الوطنية لتوطين المناطق الصناعية بناءا على طلب الولاة بداية من سنة 2011.
مقررات مجلس الوزراء بتاريخ 22 فيفري 2011.
قرارات الجنة الوطنية للصناعة في دورتها الخمسين بتاريخ 06 مارس 2011 والمتضمن إنشاء لجنة وزارية مشتركة لدراسة اقتراحات قوائم المناطق الصناعية الجديدة (إزالة أو إضافة مناطق جديدة).
القرار الوزاري المشترك والمتضمن إنشاء 36 منطقة صناعية جديدة.
مصادقة اللجنة الوطنية للصناعة في دورتها 51 بتاريخ 19 أفريل 2011.
توسيع البرنامج إلى 39 منطقة صناعية جديدة مع إعادة النظر في الوسائل المادية والمالية.
إدماج ثلاثة مناطق جديدة بناء على أمر حكومي والمتضمن إنشاء 42 منطقة صناعية.[52]
توسيع البرنامج إلى 50 منطقة صناعية جديدة موزعة على 39 ولاية، يتم تمويلها عن طريق قروض طويلة الأمد يوفرها الصندوق الوطني للاستثمار. [53]
وفيما يخص المعايير التي على أساسها تم اختيار مواقع المناطق الصناعية الجديدة فقد تمثلت في:
النظام العمراني القرب من المناطق الحضرية، المساحة، الملاحق، الهياكل والطرقات، الخدمات والنشاطات الملحقة، التأثيرات البيئية، اقتصاد المعرفة، النسيج الصناعي.[54]
هذا البرنامج الذي يفترض أن يكون قد تم إنجازه قبل 31 ديسمبر 2017، ولكن لازال إلى اليوم في طور الإنجاز نظرا لطول الإجراءات المتعلقة بإعادة تصنيف الأراضي الفلاحية وكذلك نزع الملكية من أجل المنفعة العمومية، وقد استفادت ولاية قسنطينة في إطار هذا البرنامج من ثلاثة حضائر صناعية[55](عين عبيد، ديدوش مراد، عين سمارة)[56].
الفرع الثاني: الأشخاص المخول لها إنشاء المناطق الصناعية الجديدة وتهيئتها:
بغرض وضع نظام مؤسساتي فعال لتسيير العقار الصناعي عمل المشرع على وضع أحكام جديدة سواء فيم يخص إنشاءها أو تهيئتها.
أولا- الأشخاص المخول لها إنشاء المناطق الصناعية الجديدة:
كما سبق وأشرنا فإنه ومنذ الاستقلال قرار إنشاء المناطق الصناعية يتخذ على مستوى مركزي، وعند إنشاء هذه المناطق الصناعية الجديدة لم يخرج عن المألوف، حيث أصدر قرار إنشائها الوزير المكلف بالصناعة وترقية الاستثمار (39) منطقة، ثم تم توسيعه إلى (42) ومؤخرا إلى (50) بقرار من الوزير الأول.
وتجدر الإشارة أنه في السنوات الأخيرة وعملا على توفير الأوعية العقارية المستوعبة للاستثمار قد سمح المشرع لأشخاص القانون الخاص بإنشاء مناطق صناعية أو مناطق النشاط على أراضي شريطة أن لا تكون ذات طبيعة فلاحية وأن تكون موافقة لبنود دفتر الشروط الذي تعده الوزارة المكلفة بالاستثمار طبقا للمخطط الوطني لتهيئة الإقليم.
ثم وفي مرحلة ثانية تم توسيع هذه الإمكانية للخواص بإنشاء المناطق الصناعية وذلك من خلال رفع شرط عدم كون الأراضي ملكا لهم، وأتاح لهم إنشاءها على الأراضي التابعة للأملاك الخاصة للدولة عن طريق الحصول على الامتياز عليها بشرط الخضوع إلى دفتر شروط تعده الوزارة المكلفة بالاستثمار مع وزارة المالية.
ولكن المناطق الصناعية الثلاث المنشأة بولاية قسنطينة ليست بمبادرة خاصة، وإنما أنشئت في إطار البرنامج الوطني للمناطق الصناعية الجديدة.
ثانيا- الأشخاص المخول لها تهيئة المناطق الصناعية الجديدة بولاية قسنطينة:
تم إسناد مهام تهيئة هذه المناطق إلى الوكالة الوطنية للوساطة والضبط العقاري وهذا تطبيقا للمرسوم 12-126 المؤرخ في 19 مارس 2012، المعدل والمتمم للمرسوم التنفيذي رقم 07-119، المؤرخ في 23 أفريل 2007 والمتضمن إنشاء الوكالة الوطنية للوساطة والضبط العقاري وتحديد قانونها الأساسي، حيث نصت المادة الرابعة منه المعدلة للمادة 09 من المرسوم التنفيذي 07-119 على أنه “للوكالة صفة المرقي العقاري وهي مؤهلة بهذه الصفة للقيام بما يأتي:
تهيئة الأوعية العقارية لإنجاز مناطق صناعية ومناطق نشاطات وكل فضاء آخر مخصص للنشاط الاقتصادي…..
وعلى هذا الأساس شرعت الوكالة الوطنية للوساطة والضبط العقاري في تهيئة مناطق صناعية بمواصفات عصرية من بينها المناطق الصناعية الثلاث بولاية قسنطينة، تحتوي على:
عقارات صناعية قابلة للتطور.
مساحات مشتركة منظمة.
أنظمة معمارية وحضرية مناسبة.
مرافق الجمع، المعالجة والتخلص من النفايات الصناعية…[57]
وقد أسندت للوكالة مهمة تهيئة المنطقة الصناعية بولاية قسنطينة بموجب وكالة من قبل مديرية أملاك الدولة بالولاية معدة وفقا للنموذج المحدد بموجب المذكرة رقم 09306 المؤرخة في سبتمبر 2012 ، غير أن هذه الوكالة لم تدم طويلا بحيث صدر مقرر المجلس الوطني للاستثمار رقم 09-84 المؤرخ في 15 أكتوبر2017 تقرر تحويل مهمة إنجاز المناطق الصناعية إلى السادة الولاة والتكفل بتكاليف التهيئة الخاصة بها من خلال استغلال القروض الممنوحة للوكالة الوطنية للوساطة والضبط العقاري من طرف الصندوق الوطني للاستثمار.
وتطبيقا له صدرت التعليمة رقم 12741 عن مديرية تثمين الأملاك التابعة للدولة –وزارة المالية- بعنوان تهيئة المناطق الصناعية، حيث أمرت بإلغاء الوكالات المعدة لصالح الوكالة الوطنية للوساطة والضبط العقاري وتحويلها إلى الولاة، حتى يتسنى لهم الشروع مباشرة في إنجاز وتهيئة المناطق الصناعية المقرر إنجازها وقد أرفق مع التعليمة قائمة المناطق الصناعية موضوع هذه العملية، والتي نجد من بينها المناطق المزمع تهيئتها بولاية قسنطينة (عين عبيد، ديدوش مراد، عين سمارة).[58]
والهدف من هذا كله هو تهيئة المناطق الصناعية الجديدة حسب القواعد الدولية ، بحيث تتوفر كل منطقة على كل التجهيزات والمرافق الجوارية الضرورية، من خدمات مشتركة (ماء، غاز، كهرباء،…)، خدمات بنكية ، ووسائل مناسبة لتسيير النفايات الصناعية ، مع الاحترام الصارم للنظم البيئية.[59]
والبحث في مدى استجابة هذه المناطق الجديدة لمتطلبات التنمية الصناعية بولاية قسنطينة يبقى رهن دخولها في مرحلة النشاط، والأحسن قبل ذلك البحث في طرق تكوين الوعاء العقاري الذي يستوعب هذه المناطق.
الفرع الثاني: القطع الأرضية المكونة للمناطق الصناعية الجديدة بولاية قسنطينة:
من المهم في هذه الدراسة معرفة كيفية اكتساب القطع الأرضية المكونة للمناطق الصناعية الجديدة بولاية قسنطينة وطبيعتها، وهو ما سنوضحه على النحو الآتي:
أولا- إنشاء المناطق الصناعية بولاية قسنطينة على أراضي مخصصة للتعمير:
لقد حدد القانون رقم 90-29 المتعلق بالتهيئة والتعمير المعدل والمتمم القواعد الرامية إلى تنظيم إنتاج الأراضي القابلة للتعمير وذلك في إطار الموازنة بين وظيفة السكن والفلاحة والصناعة. وبالمقابل وقاية المحيط والأوساط الطبيعية والمناظر والتراث الثقافي والتاريخي على أساس احترام مبادئ وأهداف السياسة الوطنية لتهيئة الإقليم.
وبالتالي عندما تقرر السلطات العمومية أو الهيئات المكلفة بإنشاء المناطق الصناعية إنشاء منطقة صناعية، وفي إطار دراستها التمهيدية، يجب أن تختار الأراضي الداخلة في القطاعات المعمرة أو المبرمجة للتعمير والتي يحددها المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير.[60]
وهذه الأراضي قد تعود ملكيتها إلى الدولة أو الجماعات المحلية وهي تشكل أغلب الأراضي المكونة للمناطق الصناعية، وبولاية قسنطينة من بين ثلاثة مناطق صناعية جديدة توجد منطقة واحدة ترجع ملكية الأراضي الواقعة بها إلى الدولة وهي المنطقة الصناعية عين سمارة بمساحة 140 هكتار.
كما قد تعود إلى الخواص بحيث عندما تود السلطات المنشئة للمناطق الصناعية وتكون فيها الأراضي الخاصة للدولة والجماعات المحلية غير كافية لإنشاء منطقة صناعية. تلجأ إلى ملكية الخواص المتواجدة في المساحة الأرضية المراد إنشاء المنطقة الصناعية عليها. إما عن طريق الشفعة كإجراء ودي ولم يلجأ إليه في ولاية قسنطينة. أما نزع الملكية من أجل المنفعة العمومية، فقد تم اللجوء إليه من أجل إنشاء منطقتين صناعيتين بولاية قسنطينة كطريق استثنائي كالآتي:
– المنطقة الصناعية عين عبيد: بموجب المرسوم التنفيذي 12-176 المتضمن التصريح بالمنفعة العموميةللعملية المتعلقة بإنجاز مناطق صناعية في بعض الولايات.[61]
المنطقة الصناعية ديدوش مراد: حيث تم تحضير ملف نزع الملكية من أجل المنفعة العمومية ، ولكن لم يتم إمضاؤه بعد.
وهنا يثور التساؤل حول مدى شرعية اعتبار إنشاء المناطق الصناعية من قبيل المنفعة العمومية، خاصة في ظل وجود إمكانية إنشائها من قبل الخواص!!.
ثانيا- إنشاء المناطق الصناعية بولاية قسنطينة على أراضي فلاحية:
أكد قانون التوجيه العقاري على وجوب المحافظة على الأراضي الفلاحية، لكن هذا الأصل له استثناءات عديدة بنفس القانون وبموجب نصوص تنظيمية أخرى. ففي حالة عدم وجود أراضي قابلة للتعمير، يمكن اللجوء إلى الأراضي الفلاحية لإدماجها في القطاعات القابلة للتعمير، ولكن لا يمكن فعل ذلك إلا بموجب نص قانوني يرخص به بالنسبة للأراضي الفلاحية الخصبة جدا أو الخصبة.
وبموجب مرسوم يتخذه مجلس الوزراء بالنسبة للأراضي الفلاحية الأخرى.[62]
وبوجود هذين النصين الذين نلمس فيهما حماية الأراضي الأراضي الفلاحية، نجد أن السلطة التنفيذية من أجل إنجاز المشاريع التنموية أصدرت مجموعة من التعليمات تتضمن اقتطاع الأراضي الفلاحية من أجل إنجاز المشاريع التنموية.[63]
وفي إطار إنشاء المناطق الصناعية الجديدة، فقد صدر المرسوم التنفيذي 14-292 المؤرخ 16 أكتوبر 2014 المتضمن إلغاء تصنيف قطع أراضي فلاحية لتخصيصها لإنجاز مناطق صناعية على مستوى 18 ولاية.[64] والتي من بينها ولاية قسنطينة من أجل إنشاء المنطقة الصناعية عين عبيد بمساحة 543 هكتار و09 آر و82 سنتيآر.
وكذلك المرسوم المتضمن إلغاء تصنيف قطع أراضي فلاحية لتخصيصها لإنجاز المنطقة الصناعية ديدوش مراد، الذي لم يتم إمضاؤه بعد.
وهنا أيضا يثور التساؤل حول معيار التفضيل بين التنمية الصناعية والتنمية الفلاحية، وذلك لأن الجزائر عموما وولاية قسنطينة خصوصا بحاجة ماسة إلى تطوير إنتاجها الفلاحي تحقيقا للأمن الغذائي!!!
كما أن اللجوء إلى إجراءات نزع الملكية لأجل المنفعة العمومية و إلغاء تصنيف الأراضي الفلاحية بولاية قسنطينة دليل على ندرة الأوعية العقارية القابلة للتعمير والتابعة للأملاك الخاصة للدولة، وهو ما يستلزم التوجه نحو عقلنة وترشيد استغلال وتسيير الأراضي الواقعة داخل المناطق الصناعية.
خاتمة:
من خلال معالجة موضوع تثمين المناطق الصناعية بولاية قسنطينة يمكن استخلاص مجموعة من النتائج تتمثل في:
– أن المناطق الصناعية في الجزائر عموما وبولاية قسنطينة لم يتم اختيار موقعها بناء على تخطيط اقتصادي موضوعي، وإنما بناء على أهداف ذاتية تعبر عن العقد الموروثة من الحقبة الاستعمارية، إذ تم اختيار المواقع بغية تحقيق التوازن الجهوي دون الأخذ بعين الاعتبار المعايير الاقتصادية والبيئية .
– أن لمعايير اختيار مواقع المناطق الصناعية قبل إصدار قرار إنشائها أهمية بالغة، وتمتد آثارها إلى أن تصل إلى درجة من التعقيد يصعب تسويتها.
– أن إجراءات إنشاء المناطق الصناعية إلى اليوم تبقى غير واضحة وغير محددة بموجب صريح، ولكن الثابت أنها تنشأ بموجب قرار صادر عن الإدارة المركزية.
– أن عملية إنجاز وتهيئة المناطق الصناعية وإلى وقت غير بعيد (سنة 1984) بقي خاضعا لأحكام القانون العقاري الفرنسي.
– أنه كل المناطق الصناعية النشطة في ولاية قسنطينة قد تم تهيئتها من قبل الهيئة المالكة لها، هذه التهيئة التي لم تكن كاملة او نظرا لعدم متابعتها وصيانتها الدورية تعرضت للتدهور.
– أنه وإلى غاية اليوم لم يشارك المستثمرون النشطون بولاية قسنطينة داخل المناطق الصناعية في عملية تهيئة المناطق الصناعية، بالرغم من إمكانية ذلك بموجب قرار المجلس الوطني للاستثمار صادر في نهاية 2017.
– أن عملية تسيير المناطق الصناعية تتوجه نحو تركها للمستثمرين نظرا لعدم فعالية مؤسسات التسيير ماليا وتقنيا.
– أن الوضعية الغير المناسبة لاستقبال النشاط الصناعي للمستثمرين مستمرة في أغلب المناطق الصناعية بولاية قسنطينة بالرغم من عمليات إعادة التأهيل التي استفادت منها.
– أنه وفي سبيل دعم العرض العقاري الموجه للاستثمار استفادت قسنطينة من مشروع إنشاء ثلاثة مناطق جديدة، وفقا لمقاييس عالمية تراعي النظم البيئية والاقتصادية، وإن كانت منذ البداية في إنشائها تثير نسبية مراعاة المعايير الاقتصادية وذلك لأن جزء هام منها سيتم إقامته على الأراضي الفلاحية.
ومن أجل إجمال القول في هذا الموضوع نجد أنه من الصعب الحكم على فعالية الإجراءات المتبعة من أجل تطوير العرض العقاري الوجه للاستثمار من خلال تحسين وضعية المناطق الصناعية بولاية قسنطينة في ظل غياب النص الصرح المنظم لها والتذبذب في مسارات التهيئة والتسيير تبعا للظرف الاقتصادي، في انتظار واقع أحسن للمناطق الصناعية من الجيل الجديد وإن كانت البدايات لا تبشر بذلك.
قائمة الملاحق:
الملحق رقم 01: الجدول رقم 01: برامج التهيئة التي استفادت منها المناطق الصناعية بولاية قسنطينة.
الملحق رقم 02: الجدول رقم 02 :وضعية التهيئة بالمنطقة الصناعية الطرف.
الملحق رقم 03: الجدول رقم 03: وضعية التهيئة بالمنطقة الصناعية عيسى بن حميدة.
الملحق رقم 04: الجدول رقم 04: وضعية التهيئة بالمنطقة الصناعية 24 فيفري 1956 وبالما.
الملحق رقم 05: الجدول رقم 05: معايير اختيار موقع المنطقة الصناعية.
الملحق رقم06: اتفاقية تتعلق بتحويل الشبكات والفضاءات المشتركة للمنطقة الصناعية عيسى بن حميدة.
الملحق رقم 07: الجدول رقم 06 : القائمة النهائية لبرنامج المناطق الصناعية الجديدة.
للاطلاع على الملاحق حمل من هنا مجلة جيل الأبحاث القانونية المعمقة العدد 31 الصفحة 115.
[1]Riadh Soussi ; localisation des industries et enjeux urbains dans l’agglomération du Grand Tunis ; thèse de doctorat ; de l’université PAUL-VALERY-MONPTPELLIER3 ; école doctorale territoire, temps, soscietés et développement ;soutenue le 14 mai 2013 ;page42.
[2]د.خبابة عبد الله و أ.خبابة صهيب، دور المناطق الصناعية في تدعيم التنمية المستدامة في الفضاء الأورو- ومغاربي –مع الإشارة إلى نموذجي الجزائر وفرنس-، مقال منشور بمجلة علوم الاقتصاد والتسيير والتجارة، العدد28،المجلد 1-2013، الصفحة 109.
[3]RIADH SOUSSI. OPCIT. PAGE42.
[4] George Mutin, implantation industrielle en Algérie et Aménagement du territoire en Algérie, in revue de Géographie de Lyon, Volume 55, N°81, 1980, P 10.
[5]د.خوادجية سميحة حنان، النظام القانوني للعقار الصناعي في الجزائر، أطروحة دكتوراه علوم، شعبة القانون الخاص، قسم القانون العقاري، جامعة قسنطينة 1،السنة الجامعية 2014-2015، الصفحة 49.
[6]« La zone industrielle de Rouiba-Réghaïa : 1 000 ha à 25 km à l’Est d’Alger a été la première, créée en 1957. Elle abrite des établissements industriels dès 1959-1960. A la même époque la zone du Tletat est aménagée à 25 km d’Oran. Dans l’Est du pays à El Hadjar, 116 hectares, dans un premier temps, sont destinés à recevoir le centre sidérurgique. Des terrains sont également prévus à Constantine et dans d’autres villes », Mutin Georges. Implantations industrielles et aménagements du territoire en Algérie. In: Revue de géographie de Lyon, vol. 55, n°1, 1980. P10.
[7] “…في عهد الاحتلال أنشأ الصندوقالجزائريللتهيئة العمرانية (CADAT)بموجباﻟﻘﺮار56-011المعتمد بموجب المرسوم المؤرخفي 12-04-1956حيث نصت المادة 88 منهعلىﻣﺎ يلي :
« Il est Créer un Etablissement Public à Caractère Industriel et Commercial, Doté de la Personnalité Civil et de l’autonomie Financière et dénommé Caisse Algérienne d’ Aménagement du Territoire ».
أنظر: د.خوادجية سميحة حنان، المرجع السابق، الصفحة 130.
[8] الجريدة الرسمية العدد 02، سنة 1963.
[9]BELKHEMSA Belkacem, DJELAL Nadia ;La planification urbaine en Algérie face aux défis contemporains. Entre discours et réalité. Cas de la ville Tizi-Ouzou ;CONFERENCE COLONIAL ET POSTCOLONIAL DE LA PLANIFICATION URBAINE EN AFRIQUE ; page 04, voir :http://www.ummto.dz/IMG/pdf/BELKHEMSA.pdf.
[10]LES ZONES D4ACTIVIT2S COMMERCIALES (ZAK) ; ce sont des espaces délimité par les instruments d’aménagement, créées par arrêté, destinés à abriter des activités d’intérêt local ou des activités polyvalentes d’intérêt national relevant de la tutelle de plusieurs ministres (selon la natures des activités des entreprises qui s’installeraient. Elles ont été créées à l’initiative des communes par arrêtés dans le cadre d’application de l’ordonnance n°74-26 portant constitution des réserves foncières communales. Aller voir : HAMID. TEMMAR ; l’économie de l’Algérie ; le système économique- la transformation du cadre de fonctionnement de l’économie nationale ; tome2 ;édition d’office des publications universitaires ; page214.
[11]ChabaneBenakezouh ;réflexions de droit public algérien ; tome2 ; édition office des publications universitaires ;09-2015 ; page 73-74.
[12] المرسوم رقم 73-54 المؤرخ في 28 فيفري 1973، المتضمن إحداث اللجنة الاستشارية لتهيئة المناطق الصناعية، الجريدة الرسمية العدد 20، الصادرة بتاريخ 09 مارس 1973.
[13] ولكن حسب المعطيات المقدمة من وزارة الصناعة فإنه وإلى غاية سنة 2011 لم تحدث سوى 62 منطقة صناعية تغطي مساحة 9589 هكتار، راجع: HAMID.TEMMAR ;opcit ; page 214.
[14]د.خبابة عبد الله و أ.خبابة صهيب، مرجع سابق، الصفحة 114.
[15]راضية بن مبارك، تنظيم وتسيير المناطق الصناعية في الجزائر، أطروحة لنيل شهادة الدكتوراه، تخصص قانون عام، جامعة الجزائر1، سنة 2015-2016، الصفحة 55
[16]http://www.sgpziest.com/champ-actions/portefeuille/sgi-constantine.
[17] القرار الوزاري رقم 5 الصادر عن وزراة الأشغال العمومية والبناء،المؤرخ في 02جانفي 1976،
[18] الجريدة الرسمية العدد 08 سنة 1976.
[19] دخول هذه المنطقة الصناعية حيز النشاط سنة 1973 يدل على أن عملية استحداثها وتهيئتها تمت قبل هذا التاريخ، أي في إطار مخطط قسنطينة الاستعماري.
[20] Mutin Georges ;opcite ;page 08.
[21] تم توسيع أحكام القانون 53-683 المؤرخ في 06 أوت 1953، المتضمن القانون العقاري المعدل والمتمم.
[22]Décret n=° 63-217 du 18 juin 1963 relatif à la composition du conseil de surveillance et du conseil d’administration de la caisse algérienne d’aménagement territoire, (C.A.D.A.T), journal officiel, n=° 43 du 28 juin 1963, p 672.
[23]أنظر المادة 03 من المرسوم 73-45 المتضمن إحداث لجنة استشارية لتهيئة المناطق الصناعية، مرجع سابق.
[24]يتضح أن الهدف من إنشاء اللجنة الاستشارية لتهيئة المناطق الصناعية هو رصد وتقصي أسباب تردي وتدهور وضعية المناطق الصناعية المنشأة من قبل الصندوق.
[25] د. خوادجية سميحة حنان، مرجع سابق، الصفحة 52.
[26]-Selon l’article 07/02 de l’arrêté du 05/10/1956 fixant l’application de Disposition de l’article 88 de la Décision n°56/011 : la Cadat qui dispose par l’intermédiaire de son conseil d’administration des pouvoirs les plus étendus à cet effet acquiert par voie amiable ou par voie d’expropriation poursuivie dans les formes Réglementaires des Terrains nus ou potentiellement batis nécessaire à la Gestion ou développement de zone résidentielles ou industrielles », ( journal officiel du12 octobre 1956, page 1805).
[27]راضية بن مبارك، مرجع سابق، الصفحة 60.
[28] نفس المرجع، الصفحة 59.
[29]المرسوم رقم 80-275 المؤرخ في 22 نوفمبر 1980، المتضمن حل الصندوق الجزائري للتهيئة العمرانية ونقل أمواله وأنشطته وهياكله، الجريدة الرسمية العدد48 سنة 1980.
[30] المرسوم رقم 80-276 المؤرخ في 22 نوفمبر 1980، المتضمن إحداث المركز الوطني للإنجاز العمراني، الجريدة الرسمية العدد 48 سنة 1980.
[31]المرسوم رقم 83-154 المؤرخ في 05 مارس 1983، المتضمن حل المركز الوطني للدراسات والإنجاز العمراني وتحويل ممتلكاته وأعماله وهياكله ووسائله ومستخدميه، الجريدة الرسمية العدد10 سنة 1983.
[32] المرسوم رقم 83-155 المؤرخ في 05 مارس 1983،المتضمن إنشاء المركز الوطني للدراسات والأبحاث التطبيقية في التعمير، الجريدة الرسمية العدد 10 سنة 1983.
[33]نعيمي فوزي، إشكالية العقار في عملية الاستثمار الخاص في الجزائر (دراسة ميدانية)، مقال منشور بالمجلة الجزائرية للعلوم القانونية والاقتصادية والسياسية، الصادرة عن كلية الحقوق بجامعة الجزائر1، الديوان الوطني للأشغال التربوية، العدد 4، سنة 2002، الصفحة 152.
[34]Rapport « la configuration du foncier en Algérie : une contrainte au développement économique » ;conseil national économique est social ; république algérienne démocratique et populaire ;24 eme session plénière ; novembre 2014 ; page
[35]« …que l’offre en la matière se pose plutôt en termes de gestion, de régulation et de prise en charge efficace de l’existant sur fond de rationalité au niveau des choix. La mise en place d’une vraie stratégie de gestion du foncier, dans ces conditions, demeure plus que nécessaire”,Foncier industriel en Algérie : la gestion chaotique d’un lieutenant de Bouchouareb ; Par Abdou Semmar – ; 18/09/201 ;https://algeriepart.com/2017/09/18/foncier-industriel-algerie-gestion-chaotique-dun-lieutenant-de-bouchouareb/.
[36]Rapport « la configuration du foncier en Algérie : une contrainte au développement économique » ;conseil national économique est social ;opcit ; page 68.
[37] المؤرخ في 15 أكتوبر2017.
[38]د.خبابة عبد الله، أ. خبابة صهيب، مرجع سابق، الصفحة 116.
[39]M.KIRAT ; directeur du développement spatial au MIPI ;réhabilitation et aménagement des zones industrielles et zones d’activités ;un levier efficace pour la mise a niveau de l’environnement immédiat de l’entreprise ; bulletin d’information trimestriel N°01 de L’ANIREF ;mars 2009 ; page 10.
[40] بن مبارك راضية، مرجع سابق، الصفحة 55..
[41] تجدر الإشارة إلى أن الفضاءات التي كلفت الوكالة بتهيئتها وإنشائها لم تسم بالمناطق الصناعية وإنما سميت بالحظائر الصناعية، ولأجل ذلك لم نتطرق لها في إطار دراستنا هذه ، وقد استفادت قسنطينة من حظيرتين صناعيتين(parcs industriels).
[42] راجع أعلاه وضعية التهيئة بالمناطق الصناعية بولاية قسنطينة.
[43] أنظر الملحق رقم 01..
[44] أنظر الملحق رقم02.
[45] أنظر الملحق رقم 03.
[46] بن مبارك راضية، مرجع سابق، الصفحة 132.
[47]تاتولت فاطمة، المعالجة القانونية للعقار الصناعي في ضوء التشريع والاجتهاد القضائي، مذكرة مقدمة لنيل شهادة الماجستير فرع القانون العقاري، جامعة الجزائر 1، كلية الحقوق، السنة الجامعية 2014-2015، الصفحة 27-28.
[48] المرخ في 24 سبتمبر 2001، الجريدة الرسمية العدد 55، سنة 2001.
[49] أنظر الملحق رقم 04، أين نجد شركة التسيير العقاري لولاية قسنطينة استلمت من الوكالة الولائية للتسيير والتنظيم العقاريين الحضريين الشبكات والأجزاء المشتركة بالمنطقة الصناعية عيسى بن حميدة دون وجود أرصفة ودون تزويد بالمياه الشروب أو حدودها وشبكة التطهير معطلة بالكامل …..إلخ
[50] وهي من أعلى معدلات التحصيل على مستوى شركات التسيير العقاري بالوطن حسب تصريح مدير شركة التسيير العقاري لولاية قسنطينة.
[51] بن مبارك راضية، مرجع سابق، الصفحة 139-141.
[52]د. خبابة عبدالله و أ. خبابة صهيب، مرجع سابق، الصفحة 117.
[53] République algérienne démocratique et populaire ; service du premier ministre ; Plan d’action du gouvernement pour la mise en œuvre du programme du président de la république ; septembre 2017 ;page 24.
[54] أنظر الملحق رقم 05.
[55] أطلقت على المناطق الصناعية الجديدة تسمية الحضائر الصناعية، ولكنها تسمية وردت في الخطابات الإدارية والسياسية دون وجود تمييز بنها وبين المناطق الصناعية.
[56] أنظر الملحق رقم 06.
[57]تاتولت فاطمة، مرجع سابق، الصفحة 22-23.
[58] من خلال قراءة نص التعليمة يتضح أن سبب التراجع عن تكليف الوكالة الوطنية للوساطة والضبط العقاري بتهيئة المنطقة الصناعية هو تفادي طول الإجراءات والعراقيل التي تحول دون عملية تهيئة المناطق في أسرع الأوقات.
[59]République Algérienne Démocratique et Populaire, Ministère de la Participation et de la promotion de l’investissement Rapport N°78 sur Zone industrielle et Zone d’activité, Cadre Juridique et Modèle de Gestion, page 23
[60] بن مبارك راضية، مرجع سابق، الصفحة 89.
[61] الجريدة الرسمية العدد 23، سنة 2012.
[62] طبقا للمادة 15 من القانون 08-16 المؤرخ في 03 أوت 2008، المتضمن التوجيه الفلاحي، الجريدة الرسمية العدد 46، سنة 2008.
[63] أولها كانت في سنة 2005 وهي تعليمة رئيس الحكومة الصادرة في 06 ديسمبر 2005، وأخرى مؤرخة في 19 أفريل 2010 والصادرة عن الوزير والمتعلقة باقتطاع الأراضي الفلاحية لحاجيات أساسية المرتبطة بإنجاز مشاريع عمومية للتنمية، وأخرى مؤرخة في 12 ماي 2013 والصادرة عن الوزير الأول والمتضمنة اقتطاع الأراضي الفلاحية لحاجيات أساسية المرتبطة بإنجاز مشاريع عمومية للتنمية. والتعليمة الوزارية المشتركة بين وزارة الداخلية والجماعات المحلية ووزارة الفلاحة والتنمية الصادرة في 29 مارس 2011 المتضمنة اقتطاع الأراضي الفلاحية لإنجاز التجهيزات العمومية .تعليمة وزارة المالية الصادرة في 13 أوت 2006 المتضمنة كيفيات تعويض الحائزين لحق الانتفاع على الأراضي الفلاحية الموجهة لإنجاز مشاريع تنموية.
[64] الجريدة الرسمية العدد 61، سنة 2014.