توثيق المعاملات المالية في ضوء بعض القوانين الخاصة (بحث قانوني)

توثيق المعاملات المالية في ضوء بعض القوانين الخاصة

بقلم الباحث
ياسين العيوض
ماستر القانون المدني
كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية
أكادير

مقدمة
يلعب التوثيق دورا كبيرا غير مجادل فيه في استقرار المعاملات وحفظ الحقوق،وقد عمل المغرب في الآونة الأخيرة على ضبط ميدان التوثيق ليكون عونا للمواطن في إثبات معاملاته وحقوقه في حالة المنازعة فيها،عن طريق إسناد مهمة التوثيق لجهات ذات كفاءة ودراية بالمجال،وكذا سن مجموعة من القوانين للحد من الفوضى التي كان يعيشها المجال في ظل حرية الأفراد في تحرير معاملاتهم أو عدمها،وكذا في حريتهم في اختيار نوع المحرر الذي تفرغ فيه تلك المعاملات.

هكذا ووعيا منه بأهمية التوثيق،تدخل المشرع المغربي من خلال مجموعة من القوانين الخاصة،التي أطرت ميدان التوثيق بقواعد آمرة،حملت معها نظرة تشريعية واضحة في السعي تدريجيا نحو تعميم رسمية المعاملات،خاصة المالية منها،نذكر من هذه القوانين مدونة الحقوق العينية والتي شكلت ثورة تشريعية،خاصة على مستوى توثيق الحقوق العينية؛وقبل مدونة ح.ع صدرت عدة قوانين مرتبطة بالعقار، كالقانون المنظم لبيع العقار في طور الانجاز،والقانون المنظم للإيجار المفضي إلى تملك لعقار،والقانون المتعلق بالملكية المشتركة للعقارات المبنية،هذا زيادة على القوانين المنظمة للمعاملات المالية المنقولة والتي خرجت بها عن القاعدة العامة التي تحكم المنقولات على مستوى التوثيق.

وتكمن أهمية هذا الموضوع في اعتبار أن التوثيق هو السبيل لتقوية الحق وصيانته وضمان استيفائه ،كما انه يبحث في كيفية إثبات العقود والتصرفات والالتزامات على وجه يصح الاحتجاج بها ، كما أن توثيق المعاملات من المجالات الحيوية التي يجب الاهتمام بها وتجديدها،لارتباطه بحياة الفرد.
هذه الأهمية تجعلنا نتساءل عن القواعد التي أفردها المشرع لهذا النظام انطلاقا من أو القوانين الخاصة؟وكذلك نتساءل عن الأشخاص أو المهنيين الذين أوكلت لهم مهمة تحرير تلك المحررات؟والجدال الذي أثاره تكليف بعض الجهات بمهمة التوثيق؟
من أجل الإجابة عن هذه الإشكاليات سنوظف منهجا تحليليا، حيث نحلل أحيانا النصوص القانونية ونبين حسناتها وسيئاتها، ومنهجا وصفيا،نطعمه أحيانا بمنهج نقدي أو مقارنا كلما كان لذلك محل.
وقد ارتأينا تقسيم هذا الموضوع إلى مبحثين نخصص الأول لتوثيق المعاملات المالية في إطار القوانين الخاصة المتعلقة بالعقار،فيما نفرد الثاني لتوثيق المعاملات المالية المنقولة.

المبحث الأول
توثيق المعاملات المالية في إطار القوانين الخاصة المتعلقة بالعقار
رغبة من المشرع في حماية مصالح الأفراد، عمل على التوسيع من قاعدة الرسمية على مستوى المعاملات المتعلقة بالعقار عند سنه لمجموعة من القوانين الخاصة.وعليه سنحاول تقسيم هذا المبحث إلى ثلاثة مطالب حيث سنخصص المطلب الأول للحديث عن توثيق عقد الإيجار المفضي إلى تملك العقار في حين سنخصص المطلب الثاني للحديث عن توثيق التصرفات الواقعة على العقار الخاضع لنظام الملكية المشتركة،أما المطلب الثالث فسنعالج من خلاله توثيق بيع العقار في طور الانجاز.

المطلب الأول: توثيق عقد الإيجار المفضي إلى تملك العقار
حاول المشرع المغربي تنظيم توثيق المعاملات المالية سواء في إطار مدونة الحقوق العينية كما أشرنا إلى ذلك في الفصل الأول أو من خلال بعض القوانين الخاصة كقانون الإيجار المفضي إلى تملك العقار أو القانون المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية أو القانون المتعلق ببيع العقار في طور الانجاز.
غير أننا سنقتصر في هذا المطلب على توثيق عقد الإيجار المفضي إلى تملك العقار. والذي ارتأينا تناوله في فقرتين وذلك على الشكل التالي

الفقرة الأولى: مفهوم عقد الإيجار المفضي إلى تملك العقار
الفقرة الثانية: توثيق عقد الإيجار المفضي إلى تملك العقار
الفقرة الأولى: مفهوم عقد الإيجار المفضي إلى تملك العقار

سنحاول في هذه الفقرة تعريف عقد الإيجار المفضي إلى تملك العقار ( أولا) إضافة إلى ضرورة تحرير هذا العقد ( ثانيا)

أولا : تعريف عقد الإيجار المفضي إلى تملك العقار
عرفت المادة الثانية من القانون رقم 51.00 عقد الإيجار المفضي إلى تملك العقار بأنه “كل عقد بيع يلتزم البائع بمقتضاه تجاه المكتري المتملك بنقل ملكية عقار أو جزء منه بعد فترة الانتفاع به بعوض ، مقابل أداء الوجيبة المنصوص عليها في المادة الثامنة[1] من هذا القانون وذلك إلى حلول تاريخ حق الخيار”

ومن خلال هذه المادة يتضح لنا جليا أن المشرع اعتبر هذا العقد نوعا من عقود البيع، وبالتالي اعتباره نوعا من أنواع البيوع العقارية.
غير أن الملاحظ أن المشرع لم يدرج أحكامه ضمن قواعد قانون الالتزامات والعقود تاركا المجال للقضاء من أجل تحديد طبيعة القانونية.

وعموما نورد تعريفا مختصرا للدكتور عبد المجيد بوكير حيث عرف الإيجار المفضي إلى تملك العقار بأنه: ” عقد وارد على عقار منجز لغرض السكنى يلتزم بمقتضاه المكري أو المملك بنقل ملكية هذا العقار كلا أو جزءا بعد انتهاء مدة الانتفاع به من قبل المكتري أو المشتري الذي يتحمل أداء وجيبة مركبة طيلة الفترة من إبرام العقد الابتدائي إلى غاية ممارسة خيار الشراء المخول له لإبرام البيع النهائي»[2].

ويتضح أن البيع هو الغاية المتوخاة من العقد، إلا أنها تكون مسبوقة بالانتفاع.
إلا أن المشرع ومن خلال المادة الرابعة من القانون رقم 51.00 أكد على إلزامية تحرير عقد الإيجار المفضي إلى تملك العقار بموجب محرر رسمي أو محرر ثابت التاريخ.

ثانيا: ضرورة تحرير عقد الإيجار المفضي إلى تلك العقار
خول المشرع للأطراف حرية التعاقد في الميدان العقاري، على الرغم من أن الفصل 489[3] من قانون الالتزامات والعقود أكد على ضرورة توثيق البيوع العقارية، إلا أن الملاحظ أنه لم يلزم توثيقها من قبل أشخاص محددين، كما أنه لم يحدد نوع المحرر الذي ينبغي أن تحرر فيه العقود حتى تكون لها الحجية القاطعة في الإثبات، مما أدى إلى انتشار المحررات العرفية وبالتالي فقد أدى ذلك إلى تعميم الفوضى والإهمال في مجال توثيق المعاملات العقارية، مما نتج عنه ضياع الحقوق والأموال وانعدام الاستقرار في المعاملات العقارية. غير أن المشرع ما لبث أن قيد حرية الأطراف في اختيار الجهة المكلفة بتحرير هذه التصرفات، حيث نص من خلال المادة الرابعة من القانون 51.00على أنه: «يجب أن يحرر عقد الإيجار المفضي إلى تملك العقار بموجب محرر رسمي أو ثابت التاريخ، يتم تحريره من طرف مهني ينتمي إلى مهنة قانونية ومنظمة يخولها قانونها تحرير العقود وذلك تحت طائلة البطلان».

وبالتالي فكل عقد يتم تحريره خارج نطاق الأحكام الواردة في المادة السالفة الذكر يتعرض للبطلان.

الفقرة الثانية: توثيق عقد الإيجار المفضي إلى تملك العقار
يسعى المشرع من خلال القانون 51.00 المتعلق بالإيجار المفضي إلى تملك العقار إلى تحقيق أهداف اقتصادية وأخرى اجتماعية، إذ يهدف إلى التجاوب مع الضغوط المتزايدة لطلبات السكن وتوسيع قاعدة تملك العقار لفائدة الفئات الاجتماعية الضعيفة من جهة، ومن جهة أخرى يتوخى تشجيع جميع الأسر وبالأخص ذات الدخل المحدود من الحصول على السكن[4].

وبما أن عقد الإيجار المفضي إلى تملك العقار يتم تكييفه على أنه عقد بيع فإن المشرع استوجب توثيقه. وبالتالي فإننا سنحاول من خلال هذه الفقرة تناول التوثيق الرسمي لعقد الإيجار المفضي إلى تملك العقار (أولا)، وكذا التوثيق العرفي لهذا العقد (ثانيا).

أولا: التوثيق الرسمي لعقد الإيجار المفضي إلى تملك العقار
تنص المادة الرابعة من القانون 51.00 على أنه يجب أن تحرر عقود الإيجار المفضية إلى تملك العقار بمقتضى محرر رسمي، أو محرر ثابت التاريخ[5]، يتم تحريره من طرف مهني ينتمي إلى مهنة قانونية يخولها قانونها تحرير العقود وذلك تحت طائلة البطلان.
بما أن المحرر الرسمي هو الوثيقة التي يتلقاها الموظفون العموميون وبالتالي فإن الموثق والعدل هما الشخصان اللذان خول لهما المشرع مهمة تحرير هذه العقود، على الرغم مما قد تثيره عبارة الموظف العمومي على اعتبار أن كلا من الموثق والعدل يمارس مهنة حرة إلا أنه تم الإجماع على أن العدول والموثقون هم من لهم الصلاحية والصفة لتحرير العقود الرسمية.

ومما تجدر الإشارة إليه إلى أن الوثيقة التي يحررها الموثق ويوقع عليها تعد وثيقة رسمية وذلك بمجرد توقيعه عليها طبقاً لما نصت عليه المادة 44[6] من القانون رقم 32.09[7] المنظم لمهنة التوثيق، في حين أن الوثيقة التي يحررها العدل فإنها تظل ناقصة ولا تكتسي الطابع الرسمي ما لم يخاطب عليها قاضي التوثيق طبقاً لمقتضيات القانون 16.03[8].
وسواء تعلق الأمر بتحريره من طرف موثق أو عدل بعد مخاطبة قاضي التوثيق عليها فإنه يكتسب حجة قاطعة حتى بالنسبة للأغيار ما لم يطعن فيها بالزور[9].
ويخضع الإيجار المفضي إلى التملك للتحرير الرسمي بداية ونهاية، سواء تعلق الأمر بعقد الإيجار المفضي إلى تملك العقار أو البيع النهائي الخاص بالإيجار المفضي إلى تملك العقار، وقد أورد المشرع البيانات التي يجب أن يتضمنها هذا العقد من خلال المادة السابعة[10] ومن أجل صيانة وحماية حقوق المتملك في مواجهة المضاربين فقد خوله القانون رقم 51.00 حق إجراء تقييد احتياطي لحقوقه من خلال إشهار العقد الابتدائي وهنا يجب التمييز بين العقار المحفظ وغير المحفظ.

فبالنسبة للعقار المحفظ أعطت المادة الخامسة للمكتري حق طلب تقييد احتياطي على الرسم العقاري بناء على عقد الإيجار المفضي إلى تملك العقار حتى يحفظ مؤقتا حقوقه. وهكذا يتقدم المكتري بطلب المحافظ العقاري لتسجيل هذا التقييد الذي يبقى سارياً إلى غاية تقييد العقد النهائي الذي تعيين رتبته بناء على تاريخ التقييد الاحتياطي[11].
أما بالنسبة للعقار غير المحفظ فإن المادة السادسة نصت على ما يلي:
“إذا كان العقار غير محفظ تسجل نسخة من عقد الإيجار المفضي إلى تملك العقار بسجل خاص يمسك بكتابة لضبط لدى المحكمة الابتدائية بالدائرة التي يوجد بها العقار، وتودع النسخة المذكورة لدى نفس الكتابة”[12].
وبخصوص مرحلة البيع النهائي فإذا أدى المتملك جميع الواجبات الملتزم بها، واستعمل حق الخيار المخول له، بموجب العقد الابتدائي ترتب في ذمة المكري التزام بإبرام البيع النهائي طبقاً للشكليات التي يمر بها العقد الابتدائي.

أما إذا رفض المكري إبرام عقد البيع النهائي، فللمكتري المتملك بعد إنذاره عن طريق رسالة مضمونة مع الإشعار بالتوصل، ومرور أجل شهر عن توصل الممتنع أن يطلب الإبرام النهائي عن طريق القضاء، فإن صدر الحكم بذلك قام هذا الحكم مقام المحرر الرسمي لعقد البيع النهائي[13].

ثانياً: التوثيق العرفي لعقد الإيجار المفضي إلى تملك العقار
يتضح من خلال قراءتنا لمقتضيات المادة الرابعة من القانون 51.00 المتعلق بالإيجار المفضي إلى تملك العقار، إلى أنه يجوز للمتعاقدين توثيق هذه العقود بمقتضى محرر ثابت التاريخ وهو المحرر العرفي، شرط أن يتم تحريره من طرف مهني ينتمي إلى مهنة قانونية ومنظمة.

غير أن شرط امتهان مهنة قانونية ومنظمة لا يعني بالأساس أن كل من يمارس مهنة قانونية ومنظمة مخول له تحرير المحررات ثابتة التاريخ، بل يجب أن تنص قوانينها على إمكانية تحرير العقود كما هو الأمر بالنسبة لمهنة المحاماة حيث نصت المادة 30 في فقرتها السادسة على أن من مهام المحامي: “تحرير العقود، غير أنه يمنع على المحامي الذي حرر العقد، أن يمثل أحد طرفيه في حالة حدوث نزاع بينهما بسبب هذا العقد”.

إلا أن الملاحظ أن المادة الرابعة من القانون رقم 51.00 لم تعتمد لصياغة المحرر ثابت التاريخ إلا المحامين المقبولين للترافع أمام محكمة النقض(المجلس الأعلى سابقا). وحتى يكتسب هذا المحرر حجيته يجب أن تلي هذه المرحلة مرحلة التوقيع الذي يعد أثرا يطبع به الشخص المتعاقد هويته في أسفل المحرر. وبذلك يصبح المحرر كدليل تام. غير أنه لا يكون ثابتاً في مواجهة الغير إلا بالإشهاد على نسبة التوقيعات لأصحابها، ويختلف الشاهد على نسبة هذه التوقيعات لأصحابها باختلاف ما إذا كان المحرر محاميا، أو كان أحد المهنيين الآخرين المقبولين لتحرير العقود.

المطلب الثاني: توثيق التصرفات الواردة على العقار الخاضع لنظام الملكية المشتركة
سنحاول من خلال هذا المطلب التطرق إلى مفهوم نظام الملكية المشتركة ونطاق تطبيقه
( الفقرة الأولى) وكذا تحرير عقود التصرفات الواردة على العقار موضوع الملكية المشتركة والجهة المكلفة بتحريرها ( الفقرة الثانية)

الفقرة الأولى: مفهوم نظام المكية المشتركة ونطاق تطبيقه
سنتطرق في هذه الفقرة لمفهوم نظام الملكية المشتركة ( أولا) ثم نطاق تطبيقه (ثانيا).
أولا: مفهوم نظام الملكية المشتركة
الملاحظ أن المشرع المغربي ومن خلال القانون 18.00[14] لم يتطرق إلى تعريف نظام الملكية المشتركة تاركا بذلك الأمر للفقه .على عكس المشرع الجزائري حيث عرف الملكية المشتركة بمقتضى المادة 743 من القانون المدني حيث نص على ما يلي:” الملكية المشتركة هي الحالة القانونية التي يكون عليها العقار المبني أو مجموعة العقارات المبنية والتي تكون ملكيتها مقسمة حصصا بين عدة أشخاص تشتمل كل واحدة منها على جزء خاص ونصيب في الأجزاء المشتركة[15]”.

وبالرجوع إلى مقتضيات كل من المواد الأولى والثانية والرابعة والخامسة والثامنة من القانون 18.00 يمكن استنتاج أن العقار الخاضع لنظام الملكية المشتركة مقصوده حسب البعض[16] هو:
” كل بناء ولو غير محفظ مشترك بين متعدد من الملاك ينتفعون بالأجزاء المفرزة منه فرادى، وبالأجزاء المشتركة مجتمعين وفق نظام خاص”[17].
وعموما يراد بالملكية المشتركة أن يتملك عدة أشخاص بالاشتراك فيما بينهم مبنى مقسم إلى طبقات أو شقق أو محلات، والمقسمة إلى أجزاء يضم كل جزء منهما جزءا مفرزا وحصة في الأجزاء المشتركة[18].

ثانيا: نطاق تطبيق قانون الملكية المشتركة
يتبين من خلال المادة الأولى من القانون رقم 18.00 المتعلق بنظام الملكية المشتركة، أن المشرع وسع من مجال تطبيقه ليشمل العقار المبني الواحد أو مجموعة العقارات المبنية وليشمل أيضا جميع هذه العقارات سواء كانت محفظة أو في طور التحفيظ أو غير محفظة والضابط في تطبيق القانون 18.00 هو أن يكون العقار المشتركة ملكيته، مبنيا وبه أجزاء مشتركة وشاسعة بين الملاك المشتركين, وأخرى مفرزة تحت أحكام الملكية الخاصة لكل مالك على حدة سواء كانت هذه العقارات كما أشرنا محفظة أم في طور التحفيظ أو غير محفظة وسواء كانت موجودة في المدن أو في القرى، وسيان أن تكون هذه المباني قديمة أم جديدة[19].

ويمتد نطاق القانون 18.00 ليشمل التعاونيات والجمعيات السكنية الراغبة في بناء شقق أو محلات في إطار العقار مشترك الملكية، وذلك طبقا لمقتضيات المادة 46[20] من القانون السالف الذكر شريطة وضعها لنظام الملكية المشتركة وفق ما تنص عليه المادة 47[21] وباقي النصوص القانونية المحال عليها.

الفقرة الثانية: تحرير عقود التصرفات الواردة على العقار موضوع الملكية المشتركة
تتعدد التصرفات الواردة على العقار موضوع الملكية المشتركة، وقد تثير في جانب منها مجموعة من الإشكالات القانونية والمرتبطة بتوثيقها.ولقد ارتأينا تقسيم هذه الفقرة إلى نقطتين بحيث سنتطرق إلى توثيق التصرفات في ظل القانون رقم 18.00 ( أولا) وكذا الجهة المكلفة بتحرير عقود التصرفات الواردة على العقار موضوع الملكية المشتركة ( ثانيا).

أولا: توثيق التصرفات في ظل القانون رقم 18.00
تنص المادة 12 من القانون رقم 18.00 المتعلق بالملكية المشتركة للعقارات المبينة على أنه : ” يجب أن تحرر جميع التصرفات المتعلقة بنقل الملكية المشتركة أو إنشاء حقوق عينية عليها أو نقلها أو تعديلها أو إسقاطها بموجب محرر رسمي أو محرر ثابت التاريخ يتم تحريره من طرف مهني ينتمي إلى مهنة قانونية ومنظمة يخول قانونها تحرير العقود وذلك تحت طائلة البطلان”
وبالتالي فمن خلال المادة أعلاه يتضح أن المشرع نص على وجوب تحرير جميع التصرفات الرامية إلى نقل الملكية، و إنشاء حقوق عينية عليها أو نقلها أو تعديلها أو إسقاطها وبهذه المادة حسم المشرع مسألة تحرير العقود المبرمة على العقارات المبنية وأضحى هذا التحرير واجبا بقوة القانون[22].

ثانيا: الجهة المكلفة بتحرير عقود التصرفات الواردة على العقار موضوع الملكية المشتركة
إن توثيق التصرفات العقارية مهمة جسيمة، لا يمكن أن يقوم بها إلا أشخاص مؤهلون يتمتعون بالكفاءة القانونية الكافية، والتجربة المهنية الضرورية ومنضوون تحت إطار نظامي[23].

ويتضح من خلال مضامين المادة 12 من القانون 18.00 أن الجهات المخول لها تحرير العقود الواردة على العقار موضوع الملكية المشتركة هي الموثقون العصريون أو العدول أو المهنيون أو المحامون المقبولون للترافع أمام محكمة النقض.
ويتم الإشهاد على صحة الإمضاء بالنسبة للعقود المحررة من طرف المحامي لدى رئيس كتابة الضبط[24]، كما يجب أن يتم توقيع العقد والتأشير على جميع صفحاته من الأطراف ومن الجهة التي حررته[25]، سيما وأن التوقيع ضروري بالنسبة للمحررات العرفية.

وانطلاق من هذا يمكن التمييز بين نوعين من الكتابة بخصوص توثيق المعاملات الواقعة على العقار المشمول بنظام الملكية المشتركة :

الكتابة الرسمية أو المحرر الرسمي: وهي التي يحررها إما الموثق العصري طبقا لمقتضيات القانون 32.09، أو العدلين طبقا لأحكام القانون 16.03 المنظم لخطة العدالة، مع وجوب توقيع الأطراف على العقد إلى جانب الموثق والعدل[26].

الكتابة العرفية ثابتة التاريخ: رغم أن الكتابة العرفية يحررها أي شخص من غير الموثقين والعدول شرط توقيعها ممن هي حجة عليه طبقا لأحكام الفصل 426 ق ل ع[27].

إلا أن المادة 12 من القانون 18.00 اشترطت في الكتابة العرفية التي توثق للتصرفات الواردة على العقار الخاضع للقانون 18.00 أن تكون ثابتة التاريخ طبقا لمقتضيات الفصل 425[28] من ق ل ع وأن تكون صادرة من طرف ممتهني تحرير العقود والمنتسبين لإحدى المهن القانونية المنظمة والتي يخولها القانون صلاحية تحريرها[29]، إضافة إلى المحامين المقبولين للترافع أمام محكمة النقص، والملاحظ أن المشرع ورغبة منه في إضفاء الحماية على هذه التصرفات التي يبرمها المحامون ألزمهم بضرورة توقيع العقد والتأشير على كل صفحاته مع تصحيح الإمضاء لدى رئيس كتابة الضبط للمحكمة الابتدائية التي يمارسون بترابها كما اشرنا إلى ذلك سابقا.

المطلب الثالث : بيع العقار في طور الانجاز
اعتبارا لأهمية السكن القصوى في حياة الفرد،عملت الدولة على تسهيل وسائل الحصول عليه، فابتدعت وسائل جديدة من أجل ذلك، منها بيع العقار في طور الانجاز والذي ثم اعتماده بموجب القانون 44.00[30]،هذا إلى جانب البيع العادي والإيجار..
وقد تأخر المشرع المغربي في الاعتماد على هذا النوع من البيوع مقارنة مع نظيره الفرنسي والجزائري،والذين سبقاه إلى تنظيمه[31].

وقد كانت الكتابة في بيع العقارات في طور الإنجاز محط اهتمام خاص من لدن الفقه،وذلك رغبة منه في القطع مع ذلك النقاش الذي عهدناه من الفقه حول شكلية الكتابة المشترطة في البيع العقاري من خلال الفصل 489 ق ل ع،أهي شكلية إثبات أم شكلية انعقاد؟وهكذا جاءت مقتضيات القانون 44.00 واضحة بهذا الخصوص حيث رتبت البطلان في حال عدم توثيق العقد في الشكل المحدد قانونا.[32]

وحتى نحيط شيئا ما بمفهوم هذا النوع من العقود،وكذا كيفية توثيق عقد البيع الوارد عليه،ارتأينا تقسيم هذا المطلب إلى فقرتين،حيث سنخصص الفقرة الأولى لتعريف ببيع العقار في طور الإنجاز،بينما نفرد الثانية لتوثيق عقد البيع الوارد على العقار في طور الإنجاز.

الفقرة الأولى :التعريف بعقد بيع العقار في طور الإنجاز
عجز البيع في صورته التقليدية الناقل للملكية من يد البائع إلى المشتري،عن الاستجابة لمتطلبات الأفراد في المجال العقاري،لهذا اتجهت الأنظار إلى البحث عن أنظمة جديدة تساعد على تلبية مطالب المواطنين لاسيما ما تعلق منها بالظروف المالية والاقتصادية الصعبة،ومن هذه الأنظمة نجد بيع العقار في طور الانجاز،ورغم أن بيع العقار في طور الانجاز يعد بيعا لمال مستقبل،إلا أنه يبقى جائزا استنادا إلى الفصل 61 من ق.ل.ع.[33]وقد عرفه المشرع المغربي من خلال المادة 618-1 بأنه ” كل اتفاق يلتزم البائع بمقتضاه بانجاز عقار داخل اجل محدد كما يلتزم فيه المشتري بأداء الثمن تبعا لتقدم الأشغال…”

من خلال هذا التعريف التشريعي يتضح أن بيع العقار في طور الانجاز،هو عقد يتم بمقتضاه إنجاز عقار أي بناية أو عمارة أو منشأة على مراحل مع أداء المشتري للثمن على مراحل مطابقة للمراحل التي تتقدم بها أشغال البناء،وقد اختار المشرع أن ينظم هذا النوع من البيوع بقانون خاص هو القانون رقم 44.00 المتمم لقانون الالتزامات والعقود.[34]

وهذا البيع ينشئ التزامات في ذمة طرفي العقد،حيث يلتزم البائع ببناء العقار المتعاقد عليه حسب المواصفات المتفق عليها،ويلتزم المشتري من جانبه بأداء أقساط الثمن حسب تقدم الأشغال.

وصورة هذا البيع أن تقوم جهة متخصصة بالإعلان عن إنشاء مشروع عقاري بمواصفات معينة، وتضع في الغالب مجسما للمشروع العقاري الذي تعتزم إنشائه،وتتعهد بالبناء خلال فترة زمنية معينة.ثم يتقدم من يرغب في شراء إحدى البنايات ليتعاقد مع صاحب المشروع[35]،حيث يدفع الثمن على دفعات يتم تحديد مواعيدها مسبقا،فيدفع الدفعة الأولى عند توقيع العقد والدفعة الأخيرة عند استلامه للعقار بعد اكتمال البناء واستيفاء إجراءاته.[36]
ويثير التعريف الوارد في الفصل 618-1 إشكالية على مستوى مفهوم العقار الوارد في نفس الفصل،هل المشرع يقصد من خلاله المفهوم الوارد في م.ح.ع؟[37]
إذا افترضنا أن قصد المشرع هو كذلك،فإنه بهذا المعنى يدخل ضمن مفهوم العقار الأرض وما عليها من أشجار و أغراس وكذا المناجم و المقالع.

لكن باستقراء باقي نصوص القانون 44.00 نجد أن المشرع كان يروم معنى آخر من وراء إيراد مفهوم العقار،حيث كان يقصد الدلالة على المنشآت المبنية؛ وما يدعم طرحنا هذا،هو مضمون الفصل 618-2، الذي اعتبر أن العقار موضوع البيع يمكن أن يكون مخصصا للسكنى أو الاستعمال المهني أو التجاري أو الصناعي أو الحرفي،وهذه الأنشطة لا يمكن تصور ممارستها إلا في إطار بناية ،هذا بالإضافة إلى الإشارات الملتقطة من الفصول 618-3 و 618-4 و 618-5 حيث أشار إلى أشغال الأساسات والتصاميم المعمارية والإسمنت المسلح..كل هذه الإشارات لا تتصور إلا في البناء[38].

الفقرة الثانية : توثيق عقد البيع الواقع على عقار في طور الانجاز
بفعل العوامل الاقتصادية والسياسية والاجتماعية،أصبح توازن الإرادات في العلاقة التعاقدية مهددا،بحيث أصبح الطرف الضعيف يذعن لشروط الطرف المهيمن،مما دفع التقنينات الحديثة إلى التدخل لتوجيه العقد وحماية الطرف الضعيف من اجل إعادة التوازن المطلوب للعلاقة التعاقدية.[39]

على هذا النهج سار المشرع المغربي عند سنه للقانون 44.00،حيث خرج عن القاعدة العامة في البيوع،التي تعتبر أن الرضائية هي الأصل في عقد البيع.[40]،حيث اشترط الفصل618-3 أن يتم تحرير العقد الابتدائي إما في محرر رسمي أو بموجب عقد ثابت التاريخ يتم تحريره من طرف مهني ينتمي إلى مهنة قانونية منظمة يخول لها قانونها تحرير العقود؛[41] ونفس الأمر يخص إبرام العقد النهائي كما سنرى.

واستنادا لهذه المعطيات،سنقسم هذه الفقرة إلى نقطتين،أولاهما تتعلق بالمؤهلين لتحرير عقد بيع العقار في طور الانجاز،والثانية نخصصها لنوعية المحررات التي يمكن أن يفرغ فيها عقد بيع العقار في طور الانجاز.

أولا :المؤهلون لتوثيق بيع العقار في طور الانجاز
سعى المغرب من خلال قانون 44.00 إلى ضبط ميدان التوثيق بتقنينه والخروج به من دائرة الفوضى والتسيب التي كان يعرفها في إطار القواعد العامة،لما في ذلك من حماية للمصالح الاقتصادية والاجتماعية للمتعاملين في الميدان العقاري،وتشجيع الاستثمار فيه عن طريق إسناد مهمة توثيق هذا البيع إلى ذوي الخبرة والكفاءة[42]،وسنحاول إعطاء فكرة عن الأشخاص الذين سمح لهم القانون بتحرير تلك العقود كما حددهم الفصل 618-3 من ق.ل.ع كالآتي :
محرروا العقود الرسمية
يختص بتحرير الوثيقة الرسمية كل من :
الموثقون العصريون وفقا لأحكام القانون 32.09 المنظم لمهنة التوثيق العصري.
العدول وذلك بمفهوم القانون 16.03 المنظم لخطة العدالة.

الحكم النهائي الصادر عن القضاء بتمام البيع النهائي للعقار في طور الانجاز في حالة رفض أحد طرفيه إبرامه،حيث يصير هذا الحكم بمثابة الوثيقة الرسمية للبيع النهائي للعقار في طور الانجاز طبقا لأحكام الفصل 19-618 والفصل 418 الذي يجعل أحكام المحاكم رسمية[43] .
الموثقون العبريون وفقا لظهير 11 شعبان 1336 (22 ماي 1918) المتعلق بتنظيم المحاكم العبرية ومحرري الوثائق لديها،[44] ،وخاصة الفصول 22 إلى غاية 24 منه؛فهؤلاء الموثقون لهم صلاحية توثيق المحررات ليس تلك المتعلقة بالزواج والطلاق والإرث الخاصة باليهود المغاربة فقط،بل ان اختصاصهم يمتد إلى توثيق مجموعة من التصرفات القانونية،التجارية والمدنية،ومن بينها بيع العقارات في طور الانجاز[45].
محرروا العقود العرفية الثابتة التاريخ
يختص المحامون المقبولون للترافع أمام محكمة النقض[46][47] بتحرير العقود الثابتة التاريخ، حيث نجد أن من بين المهام المنوطة بالمحامين حسب الفقرة 6 من المادة 30 من القانون 28‑08 المنظم لمهنة المحاماة تحرير العقود،حيث جاء في هذه المادة : “يمارس المحامي مهامه بمجموع تراب المملكة،مع مراعاة الاستثناء المنصوص عليه في المادة الثالثة والعشرين أعلاه من غير الإدلاء بوكالة.

تشمل هذه المهام :
….
– تحرير العقود،غير أنه يمنع على المحامي الذي حرر العقد أن يمثل احد طرفيه في حالة حدوث نزاع بينهما بسبب هذا العقد…”
غير انه ما يلاحظ بهذا الخصوص أن القانون 44.00 جعل حق المحامي المقبول للترافع أمام محكمة النقض في تحرير العقود رهينا بصدور اللائحة السنوية المحددة من طرف وزير العدل.[48]

وتنفيذا لهذا المقتضى صدر المرسوم 2.03.853 بتاريخ 7 يونيو 2004 المتعلق بتطبيق الفصل 3-618 الذي نص في مادته الأولى على أن المحامين المقبولين للترافع أمام محكمة النقض مؤهلين إلى جانب الموثقين والعدول ،وذلك دون انتظار اللائحة السنوية التي سيحددها وزير العدل ووزير الفلاحة والتنمية القروية والوزير المنتدب لدى الوزير الأول المكلف بالإسكان والتعمير وذلك بقرار مشترك.[49]

ثانيا :شكل محرر عقد بيع العقار في طور الانجاز
بالرجوع إلى قانون الالتزامات والعقود في فصله 3-618 نجده ينص على انه يجب أن يحرر العقد الابتدائي للعقار في طور الانجاز في محرر رسمي أو بموجب عقد ثابت التاريخ، كما ينص الفصل 16-618 على انه يجب أن يبرم العقد النهائي طبقا لمقتضيات الفصل 3-618.
من هذا يتضح أن بيع العقار في طور الانجاز يتميز بازدواجية على مستوى عقد البيع الوارد عليه،حيث نجد عقدا ابتدائيا (أولا) ثم عقدا نهائيا (ثانيا).

1شكل محرر العقد الابتدائي
* المحرر الرسمي : عرفت المادة 418 من ق.ل.ع الوثيقة الرسمية بأنها التي يتلقاها الموظفون العموميون الذين لهم صلاحية التوثيق في مكان تحرير العقد،وذلك في الشكل الذي يحدده القانون.
يتضح من خلال هذا التعريف أن المحررات التي تعتبر رسمية هي التي يحررها كل من الموثقون والعدول.[50]

فالمحررات الصادرة عن الموثقين[51] والعدول والمحررة وفق الشكل المطلوب قانونا حجة قاطعة في الإثبات دون الالتفات إلى إقرار الطرف الملتزم بنسبتها إليه، ولا يمكن الطعن في توقيعها أو مضمونها أو شكلها إلا عن طريق ادعاء الزور؛غير أن وصف الرسمية لا يثبت إلا للبيانات والوقائع التي سجلها الموثق أو العدل في حدود مهنته.

ووظيفته أو وقعت من أطراف العقد بحضوره[52]،كما ألزم المشرع أن يتضمن العقد الابتدائي مجموعة من البيانات[53] بالإضافة إلى ضرورة التأشير على جميع صفحاته من الأطراف ومن الجهة التي حررته،كما أنه إذا تعلق الأمر بعقار محفظ يمكن أن يتم إجراء تقييد احتياطي للعقد الابتدائي بطلب من المشتري وبموافقة البائع[54] .

وتجدر الإشارة إلى أن الشهادات التي يتلقاها العدول لا تكون تامة وبالتالي رسمية إلا بمخاطبة قاضي التوثيق عليها،وذلك بصريح المادة 35 من قانون خطة العدالة.

المحرر العرفي الثابت التاريخ :
أجاز القانون 44.00 للمتعاقدين اللجوء إلى غير الموثقين أو العدول لكتابة دليلهما على البيع،حيث يمكن أن يحرروا عقودهم لدى محام مقبول للترافع أمام محكمة النقض على أن يتم تصحيح إمضاءات ذوي الشأن أمام الجهات المختصة في الجماعات البلدية أو القروية أو باقي الجهات الأخرى المحددة قانونا،فيما يتم التصديق على توقيع المحامي أمام كتابة ضبط المحكمة الابتدائية التي يمارس في دائرتها.

أما باقي المحامين غير المقبولين للترافع أمام محكمة النقض،وباقي المهن المنظمة التي يخولها قانونها صلاحية التوثيق فيلزمها انتظار القرار المشترك لوزير العدل ووزير الفلاحة والوزير المنتدب لدى الوزير الأول المكلف بالإسكان والتعمير[55].
ونشير بهذا الخصوص إلى أن وزارة العدل هيأت مشروع قانون يتعلق بتنظيم مهنة وكيل الأعمال محرر العقود الثابتة التاريخ؛[56]هذا المشروع الذي أثار حفيظة وسخط كل من العدول والموثقين،ونحن بدورنا نرى أن هذا المشروع يشكل خروجا وتراجعا عن الفلسفة التي بدأها المشرع والتي يهدف إلى التوسيع من دائرة الرسمية والتضييق على العقود العرفية.[57]

2) :شكل محرر العقد النهائي
يتميز عقد بيع العقار في طور الانجاز ازدواجية على مستوى النمط التعاقدي كما اشرنا إلى ذلك من قبل،حيث نجد عقدا ابتدائيا،وعقدا نهائيا،وهذا الأخير يتم إبرامه وفق شكليات البيع الابتدائي [58]،ولا يتم أداء المبلغ الإجمالي المتفق عليه إلا إذا كان العقار محل البيع منجزا،لكن السؤال الذي يطرح هنا، هو متى يعتبر العقار منجز؟هل مباشرة بعد انتهاء البناء أم لابد من الحصول على رخصة السكنى؟

نص الفصل 15-618 من ق.ل.ع أنه “لا يعتبر العقار محل البيع منجزا ولو تم الانتهاء من بنائه إلا بعد الحصول على رخصة السكنى أو شهادة المطابقة وعند الاقتضاء بتقديم البائع للمشتري شهادة تثبت أن العقار مطابق لدفتر التحملات إذا طالب المشتري بذلك.”

يستشف من هذا الفصل أن انجاز العقار ليس رهينا فقط بانتهاء أشغال البناء، وإنما لابد من الحصول على رخصة السكنى أو شهادة المطابقة.[59]
ونشير في الأخير إلى أن تحرير عقد بيع العقار في طور الانجاز في شكل غير الذي يتطلبه القانون(أما محرر رسمي أو محرر ثابت التاريخ) فإن مصيره هو البطلان؛وفي هذا نجد حكما صادرا عن المحكمة الابتدائية بمراكش بتاريخ 2011/03/03 ،قضى ببطلان عقد بيع العقار في طور الانجاز لأنه لم يحرر من قبل مهني مأذون له بذلك طبقا للفصل 3-618 من ق.ل.ع وإنما تم تحريره في عقد عرفي.[60]

المبحث الثاني
توثيق المعاملات المالية المنقولة
إذا كانت القاعدة في بيع المنقولات أنها تخضع للقواعد العامة المنظمة بمقتضى ظهير الالتزامات والعقود في الفصول من 478 إلى 618 منه،أي أنها تخضع لمبدأ الرضائية، فمجرد تراضي طرفي العقد يصبح العقد تاما منتجا لآثاره،فان المشرع المغربي تدخل فنظم المعاملات الواردة على بعض المنقولات نظرا لخصوصيتها وأهميتها بقواعد خاصة اقتربت أكثر من نظام بيع العقارات منه من نظام بيع المنقولات[61]،ونذكر هنا بالخصوص بيع الأصل التجاري،وبيع الصيدلية،ثم بيع السفن.

وسنحاول أن نعالج من خلال هذا المبحث شكل توثيق ثلاث نماذج لبيع مال منقول،وهي بيع الأصل التجاري وبيع الصيدلية وبيع السفينة.

المطلب الأول :توثيق بيع الأصل التجاري[62]
استنادا لنص المادة 81 من م. ت[63]،فإن عقد بيع الأصل التجاري يتم بواسطة عقد رسمي أو عرفي،ويودع ثمن البيع لدى جهة مؤهلة قانونا للاحتفاظ بالودائع،وبعد المصادقة على العقد وتسجيله بإدارة التسجيل،يتقدم المشتري داخل اجل 15 يوما من يوم تاريخ تسجيله،فيقوم بإيداع نسخة من العقد الرسمي أو نظير من العقد العرفي لدى كتابة ضبط المحكمة التي يستغل في دائرتها الأصل التجاري أو المؤسسة الرئيسية للأصل،(المادة 83من م.ت).

من خلال هذا النص نلاحظ أن المشرع المغربي خرج عن القاعدة العامة في المادة التجارية التي تفيد بحرية الإثبات في المادة التجارية (المادة 334 من م.ت.)عندما قيد تداول الأصل التجاري ببيعه بضرورة تحرير عقد البيع أما في محرر رسمي أو عرفي،وحسنا فعل المشرع في هذا الإطار،لان من شأن جعل مبدأ الرضائية سائدا على مستوى بيع الأصل التجاري أن يثير الحرج للمتعاقدين خصوصا على مستوى الإثبات، ونظرا كذلك للقيمة المادية والتجارية لهذا المنقول؛لكن نتساءل هنا هل شرط الكتابة هذا هو للانعقاد أم للإثبات؟

يرى بعض الفقه أن شرط الكتابة هنا هو للانعقاد لا شرط إثبات فقط[64]، لكن فقها آخر اعتبر – عن حق – أن الكتابة هنا هي شكلية للإثبات لا للانعقاد،حيث أن المشرع لم يرتب البطلان في حالة عدم اشتمال العقد على البيانات المتطلبة قانونا[65]،وإنما اكتفى بإعطاء الحق للمشتري في طلب إبطال العقد بعد أن يثبت تضرره من ذلك،إضافة إلى وجوب إقامة الدعوى خلال سنة من تاريخ العقد(المادة 82).

بالإضافة إلى الكتابة أوجبت م.ت على البائع أن يقوم بشهر عقد بيع الأصل التجاري عن طريق إيداع نسخة أو نظير من العقد الرسمي أو العرفي لدى كتابة ضبط المحكمة المختصة بمسك السجل التجاري وذلك لحماية كل من دائني البائع والمشتري علما بالبيع لحماية حقوقهم[66].

المطلب الثاني: التوثيق الرسمي في بعض القوانين الخاصة
كثيرة هي القوانين التي تطرق فيها المشرع إلى مسألة توثيق التصرفات المالية،إلا أننا سنقتصر في هذا المطلب على بيع الصيدليات والسفن.
الفقرة الأولى: بيع الصيدلية
خروجا عن قاعدة الرضائية المقررة في بيع المنقول، فإن المشرع من خلال المادة 57 من مدونة الأدوية والصيدلة [67]، اشترط أن يحرر تفويت الصيدلية في وثيقة رسمية صادرة عن موثق، وهذا الاتجاه نحو الرسمية من خلال الموثق – سواء العدلي أو العصري – كانت له اعتبارات نذكر منها على سبيل المثال:

– أن الحقوق المرتبطة بالصيدلية باعتبارها أصلا تجاريا قد يكون مثقلا بالرهون، مما يستدعي تحرير عقود تفويتها من طرف موثق حماية للطرفين.
– ارتباط الصيدلية والحقوق المتعلقة بها بالنظام العام، باعتبار الصيدلة مهنة إنسانية يستدعي المنطق حمايتها وحماية استقرارها.
الفقرة الثانية: بيع السفينة
تعتبر السفينة وحدة قانونية ذات تكوين معقد، فهي من جهة مال منقول، كما أنها تخضع لأحكام مستوحاة من العقار، كقاعدة التسجيل سند الملكية.
وقد اشترط المشرع في خضم القانون البحري، أن يتم تحرير عقد تفويت السفينة في محرر رسمي، حماية لحقوق الطرفين، وكذلك تمكين دائني الباخرة من اقتضاء ديونهم بمن فيهم المكتب الوطني للموانئ.
و يمكن لأي مالك سفينة أن يجري عليها بعض التصرفات القانونية ،لذلك سنعرض لتعريف السفينة (أولا)، وبيعها (ثانيا) ثم رهنها (ثالثا).

أولا : تعريــف السفينة
لم يعرف المشرع المغربي السفينة بشكل صريح في القانون البحري المغربي،و إنما اكتفى في الفصل الثاني من نفس القانون الإحالة على الفصل الأول[68]،حيث جاء في الفصل الثاني “السفينة هي المركب الذي يباشر عادة الملاحة المذكورة سابقاً” و بخلاف المشرع المغربي نجد بعض التشريعات المقارنة عرفت السفينة كما هو الحال بالنسبة للمشرع المصري الذي عرفها في الفقرة الأولى من المادة الأولى من القانون البحري المصري
“… هي كل منشأة تعمل عادة أو تكون معدة للعمل في الملاحة البحرية و لو لم تهدف للربح”.
و بذلك يكون المشرع المصري قد أعطى تعريفاً واضحاً لمدلول السفينة بقوله كل “منشأة”، و التي تفتح المجال لتطبيق النص المذكور على كل من يستطيع العمل في الملاحة البحرية، بخلاف المشرع المغربي الذي نص على “هي المركب”.فصياغة هذا النص لا تفيد العموم و بالتالي لا تتيح للقاضي إمكانية تمديد نطاق هذا الفصل على ما يستجد في المستقبل، و خاصة في خضم الثورة الصناعية و ظهور الغواصات و غيرها من الآلات المعدة للملاحة البحرية.
ثانياً : بيع السفينــــة
نظم المشرع المغربي بيع السفينة في الباب الأول من القسم الأول من المادة 67 إلى 76، فبالرجوع إلى الفصل 71 من نفس القانون نجده ينص على “إن البيع الاختياري[69] يجب أن يقع كتابة و يمكن أن يتم بواسطة عقد رسمي أو عقد عرفي.كما يمكن أن يبرم البيع بشأن السفينة كلها أو بشأن جزء منها و ذلك سواء كانت السفينة راسية في الميناء أو كانت في سفر”.
خول المشرع المغربي بمقتضى الفصل أعلاه للأطراف الحرية في اختيار نوعية المحرر في حالة بيع السفينة ، فإن كان من جهة قد ألزم إبرامه كتابة ،فإنه لم يشترط شكلية معينة للانعقاد بخصوص نوعية المحرر ، إذ خول للأطراف التراضي و الاتفاق بخصوص نوعية المحرر ، حيث ينعقد البيع صحيحا منتجا لكافة آثاره مع مراعاة إجراءات التسجيل – سواء تعلق الأمر بعقد رسمي أو عرفي .

بخلاف المشرع المصــري الذي أشهر سيف الرسمية في مواجهة أطراف عقد بيع السفينة، حين رتب جزاء البطلان على كل عقد بيع وارد على كل سفينة لم يتـم إفراغه في محرر رسمي ، استنادا إلى المادة 11 من القانون البحري المصـري الذي جاء فيه ” تقع التصرفات التي يكون موضوعها إنشاء أو نقل أو انقضاء حق الملكية أو غيره من الحقوق العينية على السفينة بمحرر رسمي و إلا كانت باطلة”.

و قد أحسن المشرع المصري ما فعل عند اشتراطه الرسمية في بيع السفينة نظرا للقيمة الباهظة للسفن. و بذلك فاشتراط هذا المقتضى يحمي حقوق الأطراف المتعاقدة ، لما توفره الورقة الرسمية من ضمانات لا توفرها نظيرتها العرفية،هذا من جانب ، و من جانب أخر فان الرسمية تمكن الدولة من أحكام الرقابة على توفر شروط الجنسية لما للصلة الوثيقة بين جنسيتها و ملكيتها ، ذلك أن شرط الملكية الوطنية هو شرط لاكتساب السفينة للجنسية المصـرية ، و الرسمية المطلوبة في عقد بيع السفينة أيا كان نوعها ، أي سواء كانت سفينة تجارية أو سفينة نزهة أم سفينة صيد ، و سواء كانت السفينة تقوم بملاحة ساحلية أو ملاحة أعالي البحار ، و لكن لا تخضع المراكب التي تقوم بالملاحة الداخلية و النهرية للرسمية[70].

ثالثاً : رهن السفينـــة
نظم المشرع المغربي رهن السفينة في الباب الثاني من القسم الأول في الفصول من 77 إلى 109 و على غرار عقد بيع السفينــة فإن المشرع المغربي في الفصل 83 لم يلزم الأطراف بنوع محدد من المحررات ، فقد خول للأطراف الإمكانية في اختيار نوعية المحرر و بالتالي فعقد رهن السفينة في ظل القانون البحري المغربي ينعقد صحيحا سواء بعقد رسمي أو عرفي ، إذ المشرع اشترط فقط الكتابة دون أن يحدد شكلها.

حيث جاء في الفصل 83 ” إن العقد الذي ينشأ بمقتضاه الرهن البحري يجب أن يبرم كتابة و يمكن أن يحرر في رسم عرفي”

و في نفس الاتجاه يذهب المشرع الأردني، فالرهن وفقاً لأحكام قانون التجارة البحرية الأردني، لا يمكن أن يقع إلا على السفن التي لا تقل حمولتها عن برميلين، و أيا كان تخصيصها، سواء كانت سفينة تجارية أم مخصصة لغرض الصيد أو النزهة. و عقد الرهن يجب أن يكون مكتوبا، سواء كان بورقة رسمية أو بسند عادي طبقا لأحكام المادة 64 من نفس القانون[71]. و خلافا لكل من المشرع المغربي و الأردني فإن المشرع المصري كان أكثر صرامة، حيث نص في المادة 43 على أن عقد رهن السفينة لا ينعقد إلا بعقد رسمي، فإذا لم تتوافر الرسمية بكتابة العقد أما الموثق كان الرهن باطلا، فالرسمية بالنسبة للرهن هي شرط صحة مثلها في ذلك مثل إي حق عيني آخر يتقرر على السفينة[72].

و تجدر الإشارة على أنه باستكمال إجراءات الرهن يتعين على الملك الجديد تقيد هذا التصرف لدى المصلحة المختصة، و ذلك بأن يقدم لها أحد النظائر الأصلية للعقد المنشئ للرهن[73] و بعد ذلك يقع إشهار الرهن عن طريق تقييده في سجل خاص تمسكه المصلحة المختصة، في الدائرة التي يجري فيها بناء السفينة، أو في الدائرة التي وقع فيها تسجيلها إذا كانت قد أصبحت حائزة على وثيقة جنسية مغربية[74].
خاتمة
لقد ساير المشرع المغربي التطور الحاصل في المعاملات المالية حين إصداره لمدونة الحقوق العينية متخطيا بذلك الازدواجية التي كانت تطبع العقار ومشترطا الرسمية في العقود بالنسبة لجميع المعاملات التي تنصب على هذا الأخير سواء كان محفظا أو في طور التحفيظ أو غير محفظ الى جانب العقود الثابتة التاريخ التي يحررها المحامي المقبول للترافع أمام محكمة النقض بموجب المادة الرابعة من مدونة الحقوق العينية.

ونظرا لمكانة العقار ودوره في التنمية و الازدهار ارتأى المشرع سن نصوص خاصة من شأنها أن تعلو به إلى مكانة أكبر ونتحدث بالخصوص على القوانين 51.00 و 44.00 و 18.00.
وحيث إن اشتراط الرسمية في العقود يكون بالنسبة للمعاملات المهمة والتي لها قيمة مرتفعة في غالب الأحيان فان المشرع اشترط الرسمية عند إبرام بيوعات متعلقة بالمنقول كتلك التي تنصب على الأصول التجارية و السفن بصفتها منقولات و ليس عقارات.

ورغم الايجابيات التي صدرت عن مشرعنا فإننا نسجل مجموعة من النواقص التي من شأنها أن تسهم بشكل سلبي في ازدهار المعاملات المالية وضبطها أكثر لتحقيق الأمن القانوني والقضائي بشكل أكبر.
و لئن كان الأمر كذلك فإننا ننادي بتوحيد مؤسسة التوثيق والانطلاق من مرجعية استقرائية للواقع وعدم حرمان الفئات الحاصلة على الإجازة في الحقوق ممن شملهم وتخويلهم صلاحية تحرير المحرر الثابت التاريخ بموجب مهنة قانونية منظمة إلى جانب المحامي مع تحديد الضوابط و القواعد التوثيقية التي يجب عليهم احترامها.

 

(محاماه نت)