أحكام بيع المحل التجاري في التشريع المصري

تجارية عقد بيع المتجر:

ذهب رأي(1) إلي أن بيع المحل التجاري يعتبر عملاً تجارياً لأنه أخر عمل في حياة التاجر التجارية، ولكنه يعتبر مدنياً استثناء إذا صدر من غير تاجر كما إذا قام ورثة التاجر ببيع المحل ٠ أما من ناحية المشتري فإذا كان شراء المحل يقصد بيعه أو تأجيره فهو عمل تجاري بطبيعته، وإذا اشتراه تاجر يباشر التجارة بالفعل فهو عمل تجاري بالتبعية، أما إذا اشتراه شخص غير تاجر لكي يبدأ به مباشرة التجارة فإنه يعتب تجارياً أيضاً لأنه يعتبر أول عمل في سبيل احتراف النشاط التجاري ونحن نري أن كل شراء وبيع للمحل التجاري يعتبر عملاً تجارياً ما دام محل العقد ينصب علي محل تجاري يشمل العنصر الجوهري من عناصر المحل التجاري وهو عنصر الاتصال بالعملاء والسمعة التجارية، أما إذا لم يشتمل بيع المحل علي هذا العنصر كمن يبيع محل في دور الإعداد قبل بدء تشغيله ولم يكن له عملاء بعد فإنه لا يعتبر بيعاً لمحل تجاري ولا يعتبر هذا العمل تجارياً وبالتالي لا يخضع لأحكام القانون ١٠ لسنة ١٩٤٠ والقانون التجاري رقم ١٧ لسنة ١٩٩٩ انعقاد البیع

الكتابة:

كان بيع المحل التجاري وفقاً لنص المادة الأولي من القانون رقم ١١ لسنة ١٩٤٠ عقداً رضائياً يكفي لانعقاده توافق إرادتي الطرفين دون تطلب شكلية معينة، حيث كان المادة الأولي من هذا القانون تنص علي أن “يثبت عقد بيع المحل التجاري بعقد رسمي أو بعقد عرفي مقرون بالتصديق علي توقيعات أو أختام المتعاقدين”، فهذه المادة كانت تتكلم عن الإثبات وليس انعقاد العقد . ولكن جاء القانون التجاري رقم ١٧ لسنة ١٩٩٩ واعتبر عقد بيع المحل التجاري عقداً شكلياً يلزم لانعقاده الكتابة، حيث نصت المادة ٣٧/ 1 من قانون التجارة رقم ١٧ لسنة ١٩٩٩ علي أن “كل تصرف يكون موضوعه نقل ملكية المتجر أو إنشاء حق عيني عليه أو تأجير استغلاله يجب أن يكون مكتوباً وإلا كان باطلاً” . ومما لا شك فيه أن هذا النص الوارد في القانون التجاري رقم ١٧ لسنة ١٩٩٩ يعمل به ويلغي كل حكم يتعارض مع أحكام هذا القانون )المادة الأولي تجاري( . يتضح من ذلك أن الكتابة ركناً لازماً لانعقاد عقد بيع المحل التجاري ويترتب علي تخلفها بطلان العقد . بالإضافة للكتابة يجب أن تتوافر أركان العقد الأخرى التي تقضي بها القواعد العامة وهو الرضا والمحل والسبب، حيث يجب أن ينصب الرضا علي ماهية العقد والمبيع والثمن ويجب أن يكون الرضا صادراً عن ذي أهلية، وخالياً من العيوب كالغلط والتدليس والإكراه وفقاً لما تقضي به القواعد العامة، ويجب أن يكون السبب مشروعاً .

القيد والشهر:

القيد: أوجب المشرع قيد بيعه المتجر في سجل خاص وشهره في لسجل التجاري، حيث نص قانون التجارة رقم ١٧ لسنة ١٩٩٩ في المادة ٣٧/٢ علي قيد التصرف وعقد تأجير استغلاله في سجل خاص يصدر بتنظيمه قرار من الوزير المختص ويحفظ بمكتب السجل التجاري” . وتبعاً لذلك يقيد عقد بيع المحل التجاري في هذا السجل الخاص الذي يحتفظ به في مكاتب السجل التجاري .

الشهر: وأوجب قانون التجارة رقم ١٧ لسنة ١٩٩٩ أيضاً شهر التصرفات التي ترد علي المتجر أو تأجير استغلاله في السجل التجاري، ويجب أن يشتمل هذا الشهر علي أسماء المتعاقدين وعناوينهم وجنسياتهم، وتاريخ العقد ونوعه، ونشاط التاجر وعنوانه والعناصر التي اتفق علي أن يشملها العقد، والثمن وما دفع منه عند البيع أو قيمة الأجرة المتفق عليها وكيفية سداد باقي الثمن أو أجرة الاستغلال، والاتفاقات بشأن العقود والتعهدات المتصلة بالمتجر، والاتفاقات المتعلقة باحتفاظ البائع بحق الفسخ أو بحق الامتياز( مادة ٣٧/ ٣ من القانون التجاري رقم ١٧ لسنة ١٩٩٩ (معني ذلك أن عقد بيع المحل التجاري يجب أن يشهر في السجل التجاري وأن يشمل الشهر البيانات ٠ وقد رتب المشرع جزاء علي عدم القيد أو الشهر وهو أن ملكية المتجر لا تنتقل بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير إلا من تاريخ قيد التصرف في السجل الخاص بذلك ونشر ملخصه في صحيفة السجل التجاري )مادة ٣٨ تجاري(

ومما لا شك أن المشرع أعطي للسجل التجاري القيام بوظيفة شهر التصرفات التي ترد علي المحل التجاري ويجب معرفة أن شهر عقد بيع المحل التجاري في السجل التجاري لا يغني عن شهر العناصر المكونة للمحل التجاري مثل العلامة التجارية وبراءة الاختراع والرسوم والنماذج وغيرها، وطبقاً للقوانين المنظمة لها . وقد نص القانون التجاري في المادة ٣٨/٣ علي أنه “إذا اشتمل المتجر علي عناصر خاضعة لنظام خاص للشهر أو التسجيل فلا يقوم شهر التصرف في المتجر في صحيفة السجل التجاري مقام الشهر أو التسجيل الخاص إلا إذا نص القانون علي غير ذلك” .

محل البيع:

يقع البيع علي محل تجاري، ويجب أن يشمل هذا المحل العناصر الأساسية التي تجعله محلاً تجارياً خاصة عنصر الاتصال بالعملاء والسمعة التجارية، ويجب أن يوضح المتعاقدين العناصر التي يشملها البيع علي أن تشمل القدر اللازم من العناصر لتكوين المحل التجاري . أما إذا لم يبين المتعاقدين العناصر التي يتألف منها المتجر محل العقد، فإن المشرع اعتبر المتجر مشتملاً فضلاً عن عنصر الاتصال بالعملاء والسمعة التجارية، كل عنصر معنوي أو مادي يكون لازما لاستغلال المتجر علي الوجه الذي قصده المتعاقدين )مادة ٣٥ تجاري)وتقدير ما إذا كان العنصر لازماً لاستغلال المتجر علي الوجه الذي قصده المتعاقدين مسألة قانونية تخضع لتقدير قاضي الموضوع الذي يخضع فيها لرقابة محكمة النقض ٠

آثار بیع المحل التجاري

نقل الملكية:

لا يترتب علي توافر الكتابة والرضا والمحل والسبب التي ينعقد بها عقد بيع المحل التجاري انتقال ملكيته من البائع إلي المشتري، لأن انعقاد العقد غير كافي لترتيب هذا الأثر، وإنما يجب فضلاً عن ذلك قيد التصرف – في السجل الخاص بذل ونشر ملخصه في صحيفة السجل التجاري ٠ ويجب ملاحظة أن نقل الملكية لا يتم إلا بالقيد والشهر معاً ولا يغني أحدهما عن الآخر والجدير بالذكر أن نقل ملكية المحل التجاري بقيد التصرف في السجل الخاص ونشر ملخصه في صحيفة السجل التجاري، لا يؤدي إلي نقل ملكية العناصر الأخري التي تحتاج إلي نظام خاص لنقل ملكيتها، مثل ما يتطلبه المشرع بالنسبة لنقل ملكية العلامة التجارية أو براءة الاختراع – في القوانين الخاصة بها – من ضرورة التأشير بذلك في سجل خاص ٠

التزامات البائع:

١- التزام البائع بالتسليم:

يلتزم البائع بتسليم المحل التجاري إلي المشتري، ولا يتوقف نقل ملكية المحل علي الالتزام بالتسليم، وإنما تنتقل الملكية بقيد التصرف في السجل الخاص ونشر ملخصه في صحيفة السجل التجاري،

والالتزام بالتسليم يخضع للقواعد العامة في القانون المدني ٠ وإذا كان المحل التجاري يحتوي علي عناصر مادية أو معنوية تحتاج في تسليمها لإجراءات خاصة فإنه يجب علي البائع اتباع هذه الإجراءات لتسليمها لأن المشرع التجاري نص في المادة ٤٣/٢ من القانون التجاري رقم ١٧ لسنة ١٩٩٩ علي أن “تسري في شأن الأسماء التجارية والسمات التجارية والعلامات التجارية والرسوم والنماذج الصناعية وبراءات الاختراع وغير ذلك من عناصر الملكية الصناعية أو الملكية الأدبية القوانين والقرارات الخاصة بذلك” .ويلتزم البائع بتسليم العناصر المادية وهي البضائع والمهمات سواء

الموجودة منها بالمحل أو الموجودة بالمخازن إلي إذا اتفق الطرفان علي خلاف ذلك .ويجب علي البائع أن يطلع المشتري علي البيانات والمستندات والمعلومات التي تسهل له التعرف علي العملاء وسهولة التعامل معهم لأن عنصر الاتصال بالعملاء من أهم عناصر المحل التجاري . كما يجب علي البائع أن يطلع المشتري علي البيانات والمعلومات السرية التي تجعله يدير المحل التجاري والمعروفة بحق المعرفة الفنية إذا كان بيع المحل التجاري يشمل هذا العنصر، أو كان غير منصوص عليه في عقد البيع ولكن يعتبر لازماً لاستغلال المتجر علي الوجه الذي قصده المتعاقدين، كما إذا كان المحل التجاري يقوم علي استغلال براءة اختراع معينة، حيث يجب علي البائع في هذه الحالة أن يكشف للمشتري أسرار هذا الاختراع.

٢- التزام البائع بضمان العيوب الخفية:

يلتزم البائع بضمان العيوب الخفية التي تتفق مع طبيعة بيع المحل التجاري والتي لو علمها المشتري قبل التعاقد لما أقدم علي إبرام العقد، وفي بيع المحل التجاري يعتبر عنصر الاتصال بالعملاء والسمعة التجارية أهم العناصر، لذلك يضمن البائع في مواجهة المشتري العيوب الخفية التي تقوم بالمحل التجاري وتؤثر علي حق المشتري في الاتصال بالعملاء، مثلما لو اكتشف المشتري أن البائع قد احتفظ لنفسه بحق إنشاء تجارة مماثلة بالقرب من المحل التجاري المبيع(1) ومن أمثلة العيوب الخفية أيضاً اكتشاف المشتري سحب الإدارة للرخص أو الإجازات الممنوحة للمحل، أو صدور قرار إداري بإغلاق المحل أو نقله إلي مكان آخر(2)

٣- التزام البائع بضمان التعرض:

يلتزم البائع بضمان التعرض وفقاً للقواعد العامة، سواء كان التعرض للمشتري يشمل المحل التجاري كله أو بعضه وسواء كان التعرض قانوني أومادي . فإذا كان التعرض قانوني فإن البائع يضمن التعرض الصادر منه أو من الغير، ومثل التعرض القانوني الصادر منه أن يدعي البائع حقاً علي المحل التجاري في مواجهة المشتري مثل أن يقوم ببيع المحل ذاته إلي شخص آخر مرة ثانية(3)، ومثل التعرض القانوني الصادر من الغير ادعاء هذا الغير بوجود حق عيني له علي المحل . ويضمن البائع التعرض المادي الصادر منه فقط مثل قيام البائع بافتتاح محل تجاري آخر بالقرب من المحل التجاري المباع ويباشر فيه نفس النشاط، ويعتبر هذا تعرضاً قانونياً في نفس الوقت لأن المشرع فرض علي البائع الالتزام بعدم المنافسة )مادة ٤٢ تجاري). أما التعرض المادي الصادر من الغير فإن البائع لا يضمنه مثل اعتداء الغير علي الاسم التجاري أو العلامة التجارية .

٤- التزام البائع بعدم المنافسة:

نص قانون التجارة رقم ١٧ لسنة ١٩٩٩ في المادة ٤٣ علي أنه لا يجوز لمن تصرف في المحل التجاري بنقل ملكيته إلي الغير أو بتأجير استغلاله أن يزاول نشاطاً مماثلاً لنشاط المتجر بكيفية يترتب عليها ضرر لمن آلت إليه الملكية أو الاستغلال إلا إذا اتفق علي خلاف ذلك .

الحكمة من هذا الالتزام:

الحكمة من التزام الباع بعدم المنافسة هي عدم الإضرار بالمشتري والتأثير علي أهم عناصر المحل التجاري وهو الاتصال بالعملاء والسمعة التجارية .

حدود الالتزام:

يلتزم البائع بعدم مزاولة نشاطاً مماثلاً لنشاط المتجر المباع، وبالتالي فإن البائع يلتزم بعدم مزاولة نفس نوع التجارة التي كان يمارسها في المحل المباع، وبالتالي يستطيع البائع أن ينشئ محلاً جديداً في نفس المكان ولكن يمارس فيه نوعاً آخر من التجارة غير النوع الذي كان يباشره في محله المباع (4) ويتقيد أيضاً هذا الالتزام بمكان المحل المبيع، حيث يحق للبائع إنشاء محل تجاري جديد بعيداً عن المحل المباع حتي ولو كان يمارس نفس النشاط، طالما لا يؤثر علي حق المشتري في الاتصال بالعملاء والسمعة التجارية، وطالما لا يرتب ذلك ضرراً للمشتري، أي أن حدود عدم المنافسة يتقيد بعدم الإضرار بالمشتري، ومسألة الضرر وتقديره متروك لقاضي الموضوع . وقد استقر الفقه والقضاء علي أن التزام البائع بعدم منافسة مشتري المحل التجاري ينتقل ويستفيد منه كل من يخلف المشتري في ملكية المحل التجاري سواء كان خلف عام مثل ورثته أو خلف خاص مثل مشتري جديد لأن الالتزام بعدم المنافسة له صفة عينية تلازم المحل التجاري وليست مرتبطة بشخص صاحب المحل، وقد استقر الرأي أيضاً علي أن التزام البائع بعدم المنافسة يمتد إلي أفراد عائلته أو ورثته بعد وفاته لأن القول بغير ذلك يؤدي إلي سهول التهرب من هذا الالتزام بفتح محل تجاري مماثل باسم أحد أفراد عائلته(5) .وقد جري العمل علي إدراج التزام عدم المنافسة ضمن بنود عقد بيع المحل التجاري، ولكن لا ضرورة للنص علي هذا الالتزام في عقد البيع لأنه مقرر بقوة القانون )مادة ٤٢ تجاري( .

مدته:

يسري حظر الالتزام بعدم المنافسة لمدة عشر سنوات من تاريخ شهر التصرف ما لم يتفق الطرفان علي مدة أقل(6) ويحق للبائع أو ورثته أو أفراد عائلته بعد انتهاء هذه المدة فتح محل تجاري مماثلاً للمحل المباع في نوع النشاط وفي نفس المكان، لأن مدة العشر سنوات كافية لقيام المحل التجاري بتثبيت التعامل مع عملائه، كما أن تقييد حرية التجارة إلي الأبد أو تقييد العمل يخالف النظام العام . ويحق للطرفان تقليل مدة الالتزام بالحظر، كان ينص في العقد علي قصر الالتزام علي خمس سنوات أو ثلاث سنوات. كما يحق للطرفان الاتفاق علي جواز المنافسة، وعدم العمل بالالتزام بعدم المنافسة لأن هذا الالتزام غير متعلق بالنظام العام ويجوز للأفراد الاتفاق علي مخالفته(7)

جزاء مخالفة هذا الالتزام:

وإذا لم ينص الأفراد في عقد بيع المحل التجاري علي استبعاد هذا الحظر، أو ترك هذا الالتزام ولم يتعرضاً له مطلقاً، كان البائع ملتزماً بعدم المنافسة، وإذا خالف البائع هذا الالتزام جاز للمشتري أن يطالبه قضائياً بالتعويض العيني كإغلاق المحل الذي افتتحه التاجر البائع أو بالتعويض النقدي الذي يتناسب مع حجم الضرر الذي أصاب المشتري، هذا فضلاً عن حق المشتري في المطالبة بفسخ عقد البيع .

5- التزامات المشتري:

١- الالتزام باستلام المحل التجاري:

يلتزم المشتري باستلام المحل التجاري من البائع في الوقت الذي يحدده عقد البيع أو الوقت الذي يقضي به العرف إذا لم يوجد اتفاق .

٢- الالتزام بدفع الثمن:

نصت المادة الأولي من القانون رقم ١١ لسنة ١٩٤٠ علي أنه “يجب أن يحدد في عقد البيع ثمن مقومات المحل التجاري غير المادية والمهمات والبضائع، كل منها علي حدة، ويخصم مما يدفع من الثمن أولاً ثمن البضائع ثم ثمن المهمات ثم المقومات غير المادية ولو اتفق علي خلاف ذلك” . ودفع الثمن قد يكون جملة واحدة وهنا لا توجد مشكلة حيث أن الثمن يشمل جميع عناصر المحل التجاري جملة واحدة، ولكن يجب علي الأفراد بيان ثمن كل عنصر علي حدا حتي إذا ما حصل خلاف حول العقد يستطيع القاضي بيان ثمن كل عنصر على حدا . وإذا كان الثمن مقسطاً أي يدفع علي دفعات فإن المشرع أوجب أيضاً بيان ثمن كل عنصر علي حدا لأن كل جزء يدفع من الثمن يخصم منه، أولاً ثمن البضائع ثم المهمات ثم ثمن العناصر المعنوية الأخرى، وهذه القاعدة من النظام العام لا يجوز للأفراد وضع ترتيب يخالف ذلك كأن يتم تطهير العناصر المعنوية أولاً . والحكمة التي استهدفها المشرع من تطهير البضائع أولاً ثم المهمات هو تخليصها من امتياز البائع أولاً لأنها عناصر ظاهرة يعتمد عليها دائنوا المشتري العاديون كما أنها عنصر يتغير بطبيعته ويتم تداولها واستهلاكها ويحل محلها غيرها(8) كما أن تخليعها أولاً يمكن المدين من بيعها وسداد ديونه ٠

6- ضمانات البائع:

يقرر القانون لبائع المحل التجاري ضمانات لاستيفاء الثمن، هم حق امتياز علي المحل المبيع وحق طلب فسخ البيع .

أولاً: امتياز بائع المحل التجاري:

: شروط تقرير الامتياز – قانون التجارة رقم ١٧ لسنة ١٩٩٩

نص قانون التجارة رقم ١٧ لسنة ١٩٩٩ في المادة ٤١ علي أنه “استثناء من الأحكام المنصوص عليها في باب الإفلاس يجوز لبائع المتجر الذي لم يستوف الثمن بكامله الاحتجاج علي جماعة الدائنين في تفليسة المشتري بحقه في الفسخ واسترداد المتجر بحقه في الامتياز إذا كان قد احتفظ بهذا الحق أو ذاك في عقد البيع وذكر صراحة في الملخص الذي شهر ولا يقع الفسخ أو الامتياز إلا علي العناصر التي شملها” . ويتضح من هذا النص ومن نص المادة الأولي من القانون رقم ١١ لسنة ١٩٤٠ أنه لكي يستطيع بائع المحل التجاري أن يحتج بحق امتيازه على جماعة الدائنين في تفليسة المشتري يجب أن يتوافر له عدة شروط هي:

١- أن يكون عقد بيع المحل التجاري مكتوباً )مادة ٣٧/١ تجاري لأن عدم الكتابة يؤدي إلي بطلان العقد ).

٢- يجب أن يقيد عقد بيع المحل التجاري في السجل الخاص بذلك وأن يشهر بالقيد في السجل التجاري ونشر ملخصه في صحيفة السجل التجاري )مادة ٣٨ تجاري(.

٣- يجب أن يحتفظ البائع بحق الامتياز والنص عليه في عقد البيع وذكره صراحة في الملخص الذي يشهر في صحيفة السجل التجاري)مادة ٤١ تجاري(.

٤- يجب أن يحدد في عقد بيع المحل التجاري ثمن كل عنصر من عناصر المحل التجاري علي حدا (المادة الأولى من القانون ١١ لسنة ١٩٤٠)

٥- يجب أن ينص في عقد بيع المحل التجاري علي العناصر التي يشملها الامتياز، لأن الامتياز لا يشمل إلا العناصر التي نص على شمولها لها )مادة ٤١ تجاري(. وإذا اتفق الطرفان علي شمول الامتياز لكل عناصر المحل التجاري فإن الجزء الذي يتم دفعه من الثمن يطهر أولاً البضائع ثم المهمات ثم العناصر المعنوية علي الترتيب من امتياز البائع .

محل الامتياز:

يقع الامتياز علي العناصر التي يحددها الطرفان والتي ينص عليها في عقد بيع المحل التجاري، فإذا لم يحتفظ البائع بحقه في الامتياز لاستيفاء باقي الثمن فإن الامتياز لا يتقرر ويصبح البائع دائناً عادياً يدخل ضمن جماعة الدائنين في تفليسة المشتري لأن نص المادة ٤١ تجاري ليس نصاً أمراً ولا يتعلق بالنظام العام لأنها جعلت هذا الحق جوازياً للبائع . أما إذا احتفظ البائع بحق الامتياز ونص عليه في عقد البيع وذكره صراحة في الملخص الذي شهر في صحيفة السجل التجاري ولكنه لم يحدد العناصر التي يشملها الامتياز، فإن المادة الرابعة من القانون رقم ١١ لسنة ١٩٤٠ تكفلت ببيان هذه العناصر، حيث نصت علي أنه ” إذا لم يعين علي وجه الدقة ما يتناوله الامتياز فإنه لا يقع إلا علي العنوان التجاري واسمه والحق في الإيجار والاتصال بالعملاء والسمعة التجارية” .

الآثار المترتبة علي حق الامتياز:

كما يخول الامتياز للبائع حق التقدم في استيفاء الثمن بالأولوية على الدائنين العاديين والدائنين أصحاب الديون المقيدة كالدائنين الذين يقرر لهم المشتري رهنا علي المحل التجاري، حتي ولو تم قيد امتياز البائع بعد قيد رهن أحد الدائنين، طالما أن البائع قيد امتيازه خلال الخمسة عشر يوماً التالية من تاريخ البيع . كما تحول الامتياز حق تتبع المتجر في أية يد يكون إذا خرج من ملك المشتري، ولا يستطيع الحائز الجديد للمتجر الاحتجاج بقاعدة الحيازة في المنقول سنة الملكية لأنها خاصة بالمنقولات المادية، أما إذا كان الامتياز وارد فقط علي العناصر المادية للمحل التجاري وتصرف فيها المشتري فالحائز الجديد يستطيع إذا كان حسن النية أن يدفع في مواجهة البائع بقاعدة الحياز في المنقول سند الملكية(9)

ثانياً: دعوي الفسخ:

يحق لبائع المحل التجاري الذي لم يستوف الثمن بالكامل طلب فسخ العقد واسترداد المتجر، ولكن يجب أن تتوافر الشروط التي نصت عليها المادة ٤١ من قانون التجارة رقم ١٧ لسنة ١٩٩٩ وهي:

١- أن يكون عقد البيع مكتوباً )المادة ٣٧/١ تجاري، لأن عدم الكتابة يؤدي إلي بطلان العقد ).

٢- أن يحتفظ بائع المحل التجاري بحقه في طلب الفسخ واسترداد المتجر بالنص علي ذلك صراحة في عقد البيع، وأن يذكر ذلك صراحة أيضاً في الملخص الذي يشهر في صحيفة السجل التجاري

)المادة ٤١ تجاري(.

٣- يحق لبائع المحل التجاري طلب الفسخ واسترداد المتجر حتي في حالة إفلاس المشتري )المادة ٤١ تجاري).

٤- دعوي الفسخ واسترداد المتجر تقتصر علي العناصر التي تم بيعها فقط دون العناصر الأخرى.

٥- إذا استرد البائع المحل التجاري يلتزم برد ما قبضه من ثمن وفوائدها القانونية في مقابل استرداد الأرباح الصافية التي استولى عليها المشتري نتيجة استغلال المحل في الفترة السابقة على الفسخ (10).

 

(محاماه نت)