الكويت: قانون الإيجارات الجديد: لا حكم بإخلاء العقار في حال تعطيل الأعمال بقرار من مجلس الوزراء

بموجب مرسوم، تم تعديل بعض أحكام المرسوم بالقانون رقم 35/1978 في شأن إيجارات العقارات وذلك بإضافة فقرة جديدة إلى البند 1 من المادة 20 وتنص على أنه: «في جميع الأحوال لا يجوز الحكم بإخلاء العين المؤجرة إذا تخلف المستأجر عن سداد الأجرة خلال الفترة التي يقرر مجلس الوزراء تعطيل أو وقف العمل خلالها في جميع المرافق العامة للدولة حماية للأمن أو السلم أو الصحة العامة والتي تقتضيها المصلحة العليا للبلاد، على أن تحدد المحكمة طريقة سداد المستأجر الأجرة المتأخرة وفقا لظروف الدعوى». ونص التعديل على إنشاء دائرة إيجارات تشكل من قاض واحد يختص بالفصل في المنازعات المتعلقة بالإيجارات.
كما نص التعديل على عدم حساب مدة التعطيل أو الوقف ضمن المواعيد المنصوص عليها في القوانين، ويستأنف الاحتساب من اليوم الذي يعينه مجلس الوزراء للعودة للعمل.

إلى ذلك، أصدر رئيس المحكمة الكلية المستشار د.عادل بورسلي أمس قرارا ألغى فيه جميع دوائر الإيجارات القائمة في جميع المحافظات بما فيها دوائر إيجارات كلي وجزئي. ونص القرار على إنشاء دوائر جديدة للإيجارات في المحكمة الكلية، يكون انعقاد جميع جلساتها في الفترة الثانية التي تبدأ من الساعة الحادية عشرة صباحا. وعهد إلى المكتب الفني إحالة جميع القضايا المتداولة أمام دوائر الإيجارات الكلية والجزئية الملغاة إلى دوائر الإيجارات الجديدة على أن تكون الجلسات في ذات الأيام المحددة للانعقاد قبل الإلغاء كلما أمكن ذلك. وطلب القرار من إدارة كتاب المحكمة ترتيب القاعات وتسمية أمناء السر واستحداث «الأكواد» والرموز التكنولوجية في نظام
المعلومات.

هذا وصدر قانون رقم ١٥ لسنة ٢٠٢٠ بتعديل بعض أحكام المرسوم بالقانون رقم 35 لسنة 1978 في شأن إيجار العقارات، حيث تمت إضافة فقرة جديدة إلى البند رقم 1 من المادة 20 من المرسوم بالقانون نصت على التالي:

«وفي جميع الاحوال لا يجوز الحكم بإخلاء العين المؤجرة إذا تخلف المستأجر عن سداد الاجرة خلال الفترة التي يقرر مجلس الوزراء تعطيل أو وقف العمل خلالها في جميع المرافق العامة للدولة حماية للأمن أو السلم العام أو الصحة العامة والتي تقتضيها المصلحة العليا للبلاد، على أن تحدد المحكمة طريقة سداد المستأجر الأجرة المتأخرة وفقا لظروف الدعوى».

ونصت المادة الثانية من القانون على أن يستبدل بنص الفقرتين الاول والثانية من المادة 24 من المرسوم بالقانون رقم 35 لسنة 1978 النص الآتي:

«تنشأ بالمحكمة الكلية دائرة إيجارات تشكل من قاض واحد، وتشتمل على غرفة او أكثر حسب الحاجة تختص دون غيره بالفصل في المنازعات المتعلقة بالايجارات أيا كانت قيمتها والتعويضات المترتبة على هذه المنازعات».

أما المادة الثالثة من القانون فتضمنت إضافة مادة جديدة تحت رقم (26 مكررا د) إلى المرسوم بالقانون رقم 35 لسنة 1978 نصها الآتي:

«في الاحوال التي يقرر فيها مجلس الوزراء تعطيل أو وقف العمل في المرافق العامة للدولة حماية للأمن أو السلم العام أو الصحة العامة والتي تقتضيها المصلحة العليا للبلاد، لا تحسب مدة التعطيل أو الوقف ضمن المواعيد المنصوص عليها في هذا القانون، على أن يستأنف حسابها اعتبارا من اليوم الذي يعينه مجلس الوزراء للعودة إلى العمل».

ونصت المادة الرابعة من القانون على أن يبدأ تنفيذ العمل به اعتبارا من تاريخ 12 مارس 2020، وينشر في الجريدة الرسمية.

المذكرة الايضاحية

وجـــاء فـــي المذكــــرة الايضاحية للقانون رقم 15 لسنة 2020 بتعديل بعض أحكام القانون رقم 35 لسنة 1978، أنه نظرا لما تمر به البلاد حاليا من أزمة انتشار وباء كورونا، وما ترتب عليه من صدور قرار مجلس الوزراء بتعطيل المرافق العامة في الدولة حماية للأمن والسلم العام والصحة العامة، وأنه قد ترتب على ذلك تعطيل بعض الانشطة التجارية مما رؤي معه حماية المستأجرين المتضررين من هذه الحالة من الحكم عليهم بإخلاء العقارات المؤجرة.

وقد جاء مشروع القانون بإضافة فقرة جديدة إلى البند رقم 1 من المادة 20 من المرسوم بالقانون رقم 35 لسنة 1978 في شأن إيجار العقارات تقرر عدم جواز الحكم بإخلاء العين المؤجرة في حالة تخلف المستأجر عن سداد الاجرة خلال الفترة التي يقرر مجلس الوزراء تعطيل أو وقف العمل خلالها في جميع المرافق العامة للدولة حماية للامن أو السلم العام أو الصحة العامة التي تقتضيها المصلحة العليا للبلاد، وتقوم المحكمة المختصة بتحديد طريقة سداد الاجرة المتأخرة لصالح المؤجر ومدة التقسيط وقيمة كل قسط وفقا للحالة المالية للمستأجر وظروف كل دعوى.

كما استبدل مشروع القانون بنص الفقرتين الاولى والثانية من المادة 24 من المرسوم بالقانون رقم 35 لسنة 1978 المشار إليه، بأن تشكل دائرة إيجارات من قاض واحد بالمحكمة الكلية وتشتمل على غرفة أو أكثر حسب الحاجة، وذلك للعمل على زيادة عدد الدوائر المختصة بالفصل في المنازعات المتعلقة بالايجارات، أيا كانت قيمتها والتعويضات المترتبة على هذه المنازعات.

ولما كانت المدة الزمنية بتوقف الاعمال أو تعطيلها غير محددة فقد رؤي إضافة مادة جديدة برقم (26 مكررا د) إلى المرسوم بالقانون رقم 35 لسنة 1978 المشار إليه، تقرر عدم احتساب مدة التعطيل أو الوقف التي يقررها مجلس الوزراء ضمن المواعيد المنصوص عليها في هذا القانون، على أن يستأنف حسابها اعتبارا من اليوم الذي يعينه مجلس الوزراء للعودة إلى العمل، وتسري أحكام مشروع القانون بأثر رجعي من تاريخ 12 مارس 2020.

هذا وأصدر رئيس المحكمة الكلية المستشار د. عادل بورسلي قرار رقم (٥٢) لعام ٢٠٢٠ بإلغاء جميع دوائر الإيجارات القائمة بجميع المحافظات جاء فيه:

ـ مادة أولى: تلغى جميع دوائر الإيجارات القائمة بجميع المحافظات ( كلي وجزئي).

ـ مادة ثانية: تنشأ دوائر الإيجارات الكلية على النحو المبين.

مادة ثالثة: يكون انعقاد جميع جلسات دوائر الايجارات بالمحافظات في الفترة الثانية التي تبدأ من الساعة الحادية عشرة صباحا.

مادة رابعة: يتولى المكتب الفني إحالة جميع القضايا المتداولة أمام دوائر الايجارات الكلية والجزائية الملغاة الى دوائر الايجارات النظيرة المبينة بالجداول السابقة على أن تكون الجلسات في ذات الأيام المحددة للانعقاد قبل الالغاء كلما أمكن ذلك.

مادة خامسة: يسري هذا القرار اعتبارا من 2020/9/6 ويُخطر الزملاء المعنيون به.

مادة سادسة: على إدارة الكتاب اتخاذ اللازم نحو تنفيذ القرار وترتيب القاعات وتسمية أمناء السر واستحداث الكودات والرموز التكنولوجية بنظام المعلومات، وذلك بالتنسيق مع قطاع تكنولوجيا المعلومات والإدارات المختصة بالوزارة.

بالجداول التالية: