بحث قانوني هام في كراء الأملاك الوقفية

كراء الأملاك الوقفية – المغرب
عُرفت الأحباس أوالأوقاف منذ العصر الإسلامي الأول ثم سادت في كل الأقطار الإسلامية وشكلت سمة من أهم سمات المجتمعات الإسلامية كما أصبحت عاملاً مهماً من عوامل الرُقي والتقدم في الحضارة الإسلامية عبر العصور، ذلك أن الأوقاف شملت جميع أنواع الحاجات سواء الاقتصادية أو الاجتماعية أو العلمية أو الصحية وغيرها. لذا عرفها واستفاد منها كل فرد من أفراد المجتمع بجميع طبقاته.

إن الأوقاف الإسلامية لها دور مميز في الحياة الإسلامية عبرالتاريخ والحضارة الإسلامية، بما كانت ولاتزال تسديه من أعمال جليلة في شتى شؤون الحياة الإنسانية، بل وامتد أثرها إلى علاج الحيوانات والطيور وتغذيتها والعناية بها.

وإن كانت الأوقاف عرفت فترة ركود وجمود لفترة معينة لعدة عوامل لا مجال للتوسع فيها هنا، فقد ازداد الاهتمام بها في جميع الدول الإسلامية بل وببعض الدول الغربية خلال العقدين الأخيرين بعد الانتباه إلى الدور الفعال الذي يمكن أن يلعبه الوقف للدفع بعجلة التنمية في العالم الإسلامي خصوصا التنمية الاجتماعية .

ونظرا لأن العقارات الحسبية تحتاج دائما إلى مصاريف متعددة سواء تعلق الأمر بصيانتها أو تحديدها أو إصلاحها وترميمها. فقد دعت الحاجة إلى العمل على استثمار هذا العقار وفق مستجدات مصالح الأحباس.
حيث أن الفقه اتفق على أن مال الحبس يعامل معاملة اليتيم منحيث ضرورة حسن التصرف فيه من قبل القائم عليه يتجاوز حسن التصرفي الأموال الأخرى .
وما دامت الأملاك الحبسية غير قابلة من حيث المبدأ للتفويت أو البيع أو الحجز، فإن موضوع الكراء يبقى أكثر وسائل استثمار هذه الأملاك انتشارا لتنمية موارد الوقف أولا، ولإطفاء نوع من الحماية على هذا الملك ثانيا.

وأهمية الكراء الحبسي لا تخفى على أحد، حيث يساهم في توفير السكن على وجه الكراء لشريحة عريضة من أفراد المجتمع والتي ليست لديها إمكانيات مادية كافية لاقتناء مسكن خاصة بها، إضافة إلى أن الموضوع الحبسي يساهم في جلب استثمارات وتحريك اليد العاملة نتيجة كراء المحلات التجارية الحبسية.
لكن ما يلاحظ بداية هو أن الكراء الحبسي وإن اعتبرناه من أهم عناصر الاستثمار الأملاك الحبسية، فإنه من الناحية التشريعية نجد أن المشرع المغربي تدخل بداية الأمر بعدة قوانين تبنت تدابير مختلفة في موضوع التشريع الكرائي.

وهذه التدابير التشريعية تأرجحت بين حماية المكري من جهة وحماية المكتري من جهة ثانية. ومن بين هذه التشريعات نجد الظهير المنظم لكراء عقارات الأحباس والمؤرخ في 21 يوليوز 1913. ولقد جاء هذا الظهير المتعلق بنظام تحسين حالة الأحباس العمومية كنتيجة للمشاكل التي كانت تتخبط فيها هذه الأملاك من حيث تسييرها خصوصا مسألة كرائها. حيث كانت تعرف ضعفا فيما يخص عائداتها لما لا يكفي معه من سد حاجيات صيانتها والحفاظ عليها والاستفادة من ريعها فيما خصص له من أهداف خيرية

وقد جاء الظهير الشريف رقم1.09.236الصادر في 23فبراير2010.و المتعلق بمدونة الأوقاف. كأخر تشريع يتعرض للوقف.
في هذا الاطار سنحاول تطرق الى الاطار القانوني للكراء الوقفي او الحبسي كاحد طرق استثمار اموال الحبسية.وكذا الاشكالات التي يطرحها.
من هنا ارتئينا تناول الموضوع من خلال :

المبحث الأول: الإطار القانوني للكراء الحبسي.
المبحث الثاني: انقضاء عقد الكراء الحبسي والإشكالات التي يطرحها الكراء الحبسي

المبحث الأول: الإطار القانوني للكراء الحبسي.
كان الإطار القانوني المنظم للوقف في المغرب قبل مدونة الأوقاف حسب الفصل 75 من ظهير 19 رجب 1333 هـ، موافق 2 يونيو 1915 المحدد للتشريع المطبق على العقارات المحفظة الذي حل محله القانون 39.08 .

يتمثل في القوانين والضوابط الخاصة والعوائد الإسلامية التي تجري عليها والمقصود بها النصوص التشريعية العامة حيث لا يوجد نص خاص بالأوقاف يقضي بخلافها، سواء كانت واردة في قانون الالتزامات والعقود أو في القانون العقاري أو في قانون الأسرة مثلا، وقد صدر أغلب هذه النصوص إبان الحقبة الاستعمارية، واستمر العمل بها حتى بعد حصول المغرب على استقلاله، وبعبارة، يمكن القول بأن الأملاك الوقفية بالمغرب ظلت خاضعة في غياب تشريع متكامل يتعرض لكافة الجوانب القانونية المرتبطة بالوقف بصفة خاصة للأحكام والقواعد المنصوص عليها في الفقه المالكي، ما عدا عدد محدود من الظهائر التي كانت تنظم بشكل خاص بعض المسائل من قبيل مسألة كراء الأملاك الحبسية أو المعارضة بها، أو تصفية المعقب منها

وفي إطار إصلاح وتجديد ترسانته القانونية أصدر المشرع المغربي مدونة الأوقاف وذلك بمقتضى الظهير الشريف رقم 236-09-1 الصادر في 8 ربيع الأول 1431 موافق 23 فبراير 2010 ووتعد أول تجربة مغربية في تقنين الوقف، ورغم ما تضمنته المدونة من مقتضيات قانونية جعلها المصدر الأساسي الذي سينظم الأوقاف ببلادنا مع ملاحظة أنه حسب المادة 169 منها فإن: «كل ما لم يرد بشأنه نص فيه يرجع فيه الى احكام المذهب المالكي فقها و اجتهادا بما يراعى فيه تحقيق مصلحة الوقف» وتجري على الأموال الموقوفة وقفا عاما جميع التصرفات القانونية الهادفة إلى الحفاظ عليها كالمعاوضة والأكرية وبيع منتوجات الأشجار وذلك بهدف تنمية مداخيلها. فكيف نظم المشرع المغربي أكرية الأموال الموقوفة؟ وماهي الإجراءات المسطرية الواجب اتباعها. هذا ما سنتطرق إليه من خلال ما هية عقد الكراء الوقفي وخصائصه (المطلب الأول).اما في المطلب الثاني اثاره

المطلب الأول: ماهية الكراء الحبسي وخصائصه.
إن الأموال الموقوفة تقبل نقل منفعتها عن طريق الكراء، وقد نظم قواعدها مدونة الأوقاف الصارة في 23 فبراير 2010 في الفرع الثالث (المواد 80 إلى 102) وهذا ما سنحاول الإجابة عنه من خلال الكراء الوقفي ومدته (الفقرة الأولى) وخصائص الكراء الحبسي (الفقرة الثانية).
الفقرة الأولى: الـكراء الحبسي ومدته.

لقد عرف المشرع المغربي عقد الكراء في الفصل 627 من ق.ل.ع بأن «الكراء عقد بمقتضاه يمنح أحد طرفيه للاخر منفعة منقول أو عقار خلال مدة معينة في مقابل أجرة محددة، يلتزم الطرف الآخر بدفعها له» ولم يخص مشرع ظهير 21 يوليوز 1913 الكراء الوقفي بتعريف خاص على الرغم من أن هذا الكراء يتضمن قواعد خاصة متمثلة في الامتيازات التي يتضمنها الكراء الوقفي لصالح مؤسسة الأوقاف وسلك المشرع نفس الاتجاه في مدونة الأوقاف الصادرة في 23 فبراير 2010.

وعلى اعتبار عقد الكراء من العقود الزمنية فإن الانتفاع بالشيء المكتري مقابل الأجرة لا تقاس عادة إلا بمقدار زمن يتفق الأطراف عليه صراحة مع تحديد مدته بهدف الزيادة في السومة الكرائية لأجل تنمية الوقف والحفاظ عليه.

وقد حدد المشرع المغربي مدة كراء الأملاك الوقفية غير الفلاحية لمدة لاتزيد عن ثلاث سنوات، غير أنه يمكن تجديد هذ المدة بطلب من المكتري قبل انتهائها بثلاثة أشهر، شريطة موافقة إدارة الأوقاف والزيادة في السومة الكرائية بنسبة لا تقل عن عشرة في المائة من هذه السومة عند كل تجديد .

أما الأملاك الوقفية الفلاحية فكراؤها حدد في ست سنوات غير أنه يمكن تجديد هذه المدة لمرتين بطلب من المكتري قبل انتهائها بستة أشهر على الأقل، شريطة موافقة إدارة الأوقاف والزيادة في السومة الكرائية بنسبة لا تقل عن عشرين في المائة من من هذه السومة عند كل تجديد .
والملاحظ أن المشرع في مدونة الأوقاف باشتراطه موافقة الإدارة والزيادة في السومة الكرائية أراد حماية العقارات الموقوفة بالزيادة في قيمتها المالية.

الفقرة الثانية: خصائص عقد الكراء الحبسي.
تجري على الأموال الموقوفة وقفا عاما جميع التصرفات القانونية الهادفة إلى الحفاظ عليها وتنمية مداخيلها بما يلائم طبيعتها ويحقق مصلحة ظاهرة للوقف.

ولهذه الغاية، تكلف إدارة الأوقاف بتدبير هذه الأموال واستثمارها وفق القواعد المنصوص عليها في هذه المدونة والنصوص المتخذة لتطبيقها حيث تخضع جميع المعاوضات والأكرية المتعلقة بالأموال الموقوفة وقفا عاما لإجراءات السمسرة أو لطلب العروض، شريطة التقيد بمبادئ المنافسة والمساواة بين المتنافسين والالتزام بقواعد الشفافية والإشهار المسبق .

تتم إجراء السمسرة العمومية. فالمحل المراد إكراؤه يشهر باسمه وموقعه بالمناداة العمومية مرتين، وذلك بعد تحديد مساحته حيث يقوم المنادي بالإعلان عن يوم السمسرة لكراء ذلك المحل، ووقت إمضائه بمكتب النظارة. وتعلق الإعلانات بباب مكتب النظارة وغيره من الأماكن كما يتم نشرها بالجرائد المكلفة بنشر الإعلانات القانونية القضائية وتفتح المزايدة بالثمن الافتتاحي المعين من قبل الناظر ويؤدي المكتري فور رسو المزاد عليه مبلغ ضمان وصوائر السمسرة والوجيبة الكرائية يحدد مبلغ الضمان والصوائر بمقرر للسلطة الحكومية المكلفة بالأوقاف .

وينعقد الكراء بمصادقة إدارة الأوقاف على نتيجة السمسرة أو طلب العروض ولا يتسلم المكتري العين المكتراة إلا بعد توقيع على العقد ويقبل المكتري العين على حالتها، فإن حصل تأخير في تسليمها جاز له استرداد أجرة الكراء بقدر مدة التأخير .

في حالة تعذر إجراء السمسرة أو طلب العروض، أو أجرى أحدهما لمرتين متتاليتين دون أن يسفر عن أي نتيجة، جاز للسلطة الحكومية المكلفة بالأوقاف بموجب مقرر معلل إجراء المعاوضات والأكرية المذكورة عن طريق الاتفاق المباشر.

وفي كل الأحوال، فإن المعاوضات أو الأكرية المتعلقة بالعقارات الوقفية المخصصة لاحتضان منشآت أو تجهيزات عمومية، وللمعاوضات المتعلقة بالقيم المنقولة المحددة القيمة وكذا بيوعات الغلل المعرضة للتلف يمكن إجراؤها عن طريق مسطرة الاتفاق المباشر.

تحدد بقرار للسلطة الحكومية المكلفة بالأوقاف إجراءات السمسرة وطلب العروض ومسطرة الاتفاق المباشر وكيفيات تنظيمها وكذا صوائر السمسرة ومبلغ ضمان الوفاء بالالتزام بنتيجتها .

تعتبر محاضر السمسرة أو فتح العروض المتعلقة بالتصرفات الجارية على الأوقاف العامة حجة قاطعة على الوقائع المضمنة بها لا يطعن فيها إلا بالزور .

المطلب الثاني: آثار عقد الكراء الحبسي :
الفقرة الأولى: التزامات مكتري الحال الموقوف وقفا عاما
إن اللا حكام المنظمة لالتزامات المكتري في مدونة الأوقاف لا تخرج على العموم عما هو منظم من الأحكام العامة للكراء في ق.ل.ع أو من الأحكام الخاصة مثلا بكراء ما هو معد للاستعمال السكني أو المهني أو الجاري أو الصناعي أو الحرفي.

وحسب هذه الأحكام العامة والخاصة للكراء العادي فإن المكتري يتحمل جملة من الالتزامات ترتد في آخر المطاف إلى الالتزام بأداء الكراء، وبالحفاظ على العين المكتراة واحترام الاستعمال المعقول الذي رصدت له العين المكتراة بحسب طبيعتها أو بحسب عقد الكراء وبعدم تولية العين المكتراة أو إكرائها من الباطن، وبأداء التكاليف المفروضة على العين المكتراة.

1ـ التزام المكتري بأداء الكراء:
إن الكراء بمعناه الدقيق هو العوض المقدم قصد التمتع بمنفعة العين المتكراة. وهذا المعنى الدقيق احترمته مدونة الأوقاف في (المواد 95 و 93 و 101 منها) ولكن المدونة تعبر عنه أيضا بالسومة الكرائية المادتان 94 و 98 من مدونة الأوقاف أو بالوجيبة الكرائية (المادة 105).
والكراء (أو السومة أو الوجيبة الكرائية) الذي يلتزم به المكتري هو ذلك الذي تسفر عنه نتيجة السمسرة أو طلب العروض أو التراضي في الاتفاق المباشر.

وهذا الكراء لا يقبل المراجعة أثناء مدة العقد من طرف المكتري بالإعفاء أو بالتخفيض (الفقرة الأولى من المادة 90 من المدونة) ما لم تتوافر الشروط التي حددتها المادة 101 من نفس المدونة لإمكانية الإعفاء أو التخفيض المؤقت من الكراء في العقد الواقع على عقار فلاحي وبمقتضى هذه المادة فإنه “لا حق للمكتري في الإعفاء من الكراء أو استرداده كليا إلا إذا زرع الأرض ثم ملك الزرع نتيجة حادث فجائي أو قوة قاهرة.
“وإذا كان هلاك الزرع جزئيا، لم يكن هناك موجب لتخفيض الكراء أو لاسترداده بما يتناسب مع الجزء الهالك إلا إذا تجاوز هذا الجزء النصف.

لا موجب للإعفاء من الكراء ولا لتخفيضه:
ـ إذا كان سبب الهلاك موجودا عند إبرام العقد.
ـ إذا حدث الهلاك بعد فصل المحصول عن الأرض”
وتجد المادة 101 من مدونة الأوقاف أصلها، على الأقل من حيث صياغتها في الترجمة غير الرسمية المتداولة للفصول 709 و 710 و 711 من ق.ل.م وبما أن الرجوع إلى الأصول يسمح بجعل الفهم سليما لذلك نقول إن القوة القاهرة أو الحادث الفجائي المبرر لطلب الإعفاء أو التخفيض يشترط فيها ألا تكون بفعل المكتري قبل فل المحصول عن الأرض، وإلا يكون المكتري عالما به إذا كان سبب الهلاك موجودا عند إبرام العقد.

ويقوم إبرام العقد قرينة على هذا العلم ولذلك يقع على عاتق المكتري إثبات ما يخالف هذه القرينة المفترضة كما أن الهلاك الجزئي الموجب للتخفيض لا يعتد به إلا إذا جاوز نصف الغلة.

ثم إن المكتري إذا كان قد أمن على ما قد يحدث له من ضرر في العين المكتراة و قامت شركة التأمين بتعويضه فإنه من اللغو أن يعاود مطالبة المكري بالإعفاء أو بالتخفيض من الكراء. ونفس هذا الأمر ينطبق في حالة قيام محدث الضرر بتعويض المكتري.

2ـ التزام المكتري بالحفاظ على العين المكتراة وباحترام الاستعمال المعقول الذي رصدت له بحسب طبيعتها أو بحسب عقد الكراء.

أـ التزلم المكتري بالحفاظ على العين المكتراة:
إن يد المكتري على العين المكتراة إنها هي يد أمين مرخص له بالاستغلال.
ولذلك يكون عليه الحفاظ على هذه العين وصيانتها بما يسمح ببقائها على الحالة التي تسلمها عليها إذا لم يلزمه العقد أو دفتر التحملات بالزيادة في تحسين هذه الحالة وهذا ما نصت عليه مدونة الأوقاف في مادتها 84 “يتعين على المكتري المحافظة على العين المكتراة واستعمالها فيما أعدت له وفق الشروط المنصوص عليها في عقد الكراء وفي دفتر التحملات عند الاقتضاء.
كل إخلال بهذا الالتزام يوجب الفسخ والتعويض عن الضر.

ومن هنا تقع على عاتقه جميع مصاريف الإصلاحات الكرائية الإصلاحات البسيطة) التي يتسبب فيها الاستعمال بالأساس، ثم إن الحفاظ على العين المكتراة تجعل المكتري مسؤولا عن أن تماطل في إخبار إدارة الأوقاف بما يستوجب إصلاحه على وجه السرعة مما يقع في الأصل على كاهل إدارة الأوقاف بما يستوجب إصلاحه على وجه السرعة مما يقع في الأصل على كاهل إدارة الأوقاف من الالتزام بالإصلاحات غير البسيطة وهذا على غرار ما ينطبق على الذكرية العادية للأموال غير الموقوفة.

والجدير بالإشارة أن كل إخلال بالحفاظ على العين المكتراة من شأنه أن يسمح بطلب فسخ عقد الكراء وبالتعويض إن اقتضى الحال على غرار ما يترتب على سوء استعمال العين المكتراة أو تغير هذا الاستعمال.

ب ـ التزام المكتري باحترام الاستعمال المعقول الذي رصدت له العين المكتراة بحسب طبيعتها أو بحسب عقد الكراء.
إذا كان هذا الالتزام يقع على عاتق المكتري عندما يتعلق الأمر بالأكرية العادية للأموال غير الموقوفة، فإنه يكون من باب أولى أن ينطبق على كراء المال الموقوف وقفا عاما وهذا ما نصت عليه المادة 84 من مدونة الأوقاف.

ويتحدد الاستعمال المعقول للعين المكتراة بطبيعة هذه العين كما قد يتحدد بعقد الكراء الذي يعتبر دفتر التحملات من مشمولاته. وهكذا يمنع الإفراط والتعسف في حق الاستعمال المنجر عن عقد الكراء بإحداث تغيرات في العين المكتراة.

كما يمنع تحويل الاستعمال الذي رصدت له العين إلى استعمال آخر كما لو كان الاستعمال المرصود هو السكن فحوله المكتري إلى استعمال مهني أو تجاري أو صناعي او حرفي أو كان الاستعمال مرصودا لنوع من الزراعة فقام المكتري بتغيير هذا النوع أو بتغيير كيفية الاستغلال أو قام المكتري بناء منشآت فيها لم يسمح بها عقد الكراء وهذا ما نصت عليه المادة 100 من مدونة الأوقاف غير أن هذا المنع ليس مطلقا ولذلك يجوز إحداث التغيير أو تحويل الاستعمال إذا ما أذنت به إدارة الأوقاف قصد الزيادة في تنمية مداخيل العين المكتراة أما إذا لم تأذن بذلك فإن إخلال المكتري بهذا الالتزام يسمح لإدارة الأوقاف بطلب فسخ العقد والتعويض إن اقتضى الحال وهذا ما نصت عليه الفقرة الثانية من المادة 85 من مدونة الأوقاف ونصت على أن: “.. يترتب عن إحداث أي تغيير دون الحصول على الإذن المذكور الحق في فسخ عقد الكراء مع الاحتفاظ بالتغييرات المقامة دون تعويض أو إلزام المكتري برد الحالة إلى ما كانت عليه”.

3ـ التزام المكتري بعدم تولية العين المكتراة أو كرائها من الباطن.
يمكن النظر إلى الحقوق العرفية المثقلة للأموال الموقوفة وقفا عاما على أنها أصول تجارية أو مدنية، وبهذا النظر تكون العوائد المغربية قد سبقت ليس فقط إلى إبداع الأصل التجاري بمفهوم مدونة التجارة وإنما أيضا على إبداع ما نسميه قياسا على الأصل التجاري بالأصل المدني غير أن مثل هذا الإبداع قد صنفته مدونة الأوقاف وهذا ما نصت عليها المادة 103 من مدونة الأوقاف.
ولهذا يكون من المنطقي أن يحرم المكتري للمال الموقوف وقفا عاما والمعد مقلا للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي من التمتع ولو بعنصر معنوي واحد من عناصر الأصل التجاري كالحق في الكراء وهذا طبقا للفقرة الثانية من المادة 90 من مدونة الأوقاف.
كم يحرم مكتري المال الموقوف وقفا عاما والمعد للاستعمال السكني أو المهني من التمتع بالأصل المدني أو ما يعبر عنه بالمفتاح (الساروت). وأمام هذا المنع فإنه تكون من العبث أن يقوم المكتري بتولية الغير حقا لا يتمتع به ولأننا أمام بيع ملك الغير باعتبار أن التولية إنما هي في حد ذاتها بيع يصطلح عليه بحوالة الحق بمفهوم الفصل 194 من ق.ل.ع كما يمنع على المكتري القيام بكراء العين المكتراة من الباطن لمكتري فرعي، غير أن هذا المنع ليس مطلقا إذ يجوز لهذا المكتري استصدار إذن مكتوب من إدارة الأوقاف يرفض له بإجراء هذه التولية أو الكراء من الباطن، أما إذا لم يقم بهذا الاستئذان المكتوب وخالف المنع فإن عقد التولية أو الكراء من الباطن يقع باطلا كما تسمح المخالفة بطلب فسخ عقد الكراء الأصلي وهذا طبقا للمادة 86 من المدونة.
4ـ التزام المكتري بأداة التكاليف المفروضة على العين المكتراة
إن الكراء في حقيقته إنما هو بيع وشراء لمنفعة الشيء. ومالك المنفعة خلال مدة الكراء هو المكتري، والأصل فيمن يتحمل التكاليف بمجرد انعقد البيع من ضرائب وغيرها من الأعباء عندما لا يشرط خلاف ذلك هو المالك وهذا ما نص عليه الفصل 493 من ق.ل.ع.
وهذا التصور الذي يخضع له المشتري المالك في بيع أصل الشيء هو الذي تكرس حسب الأحكام العامة في تملك منفعة هذا الشيء خلال مدة الكراء من طرف المكتري وهذا ما جاء في الفصل 642 من قانون الالتزامات والعقود “يلزم المكري بدفع الضرائب وغيرها من التكاليف المفروضة على العين المكتراة ما لم يقض العقد أو العرف بخلاف ذلك.
ولهذا عندما نصت المادة 87 من مدونة الأوقاف على أنه: “يتحمل المكتري جميع الضرائب والرسوم التي تفرض على العين المكتراة “فإنها لم تكرس إلا بما تقضي به أحكام العامة في قانون الالتزامات والعقود في الفقرة الثاني من الفصل 637 التي تعتبر مصاريف التسلم من التكاليف التي يستعملها المكتري أيضا من حيث المبدأ.
الفقرة الثانية: التزامات إدارة الأوقاف بصفتها مكرية للمال الموقوف وقفا عاما.
تلتزم إدرة الأوقاف بثلاثة التزامات. تسليم العين المكتراة وبالقيام بالإصلاحات غير البسيطة وبضمان التعرض القانونين.
1- الإلتزام بتسليم العين المكتراة:
يقوم الإلتزام بتسليم العين المكتراة وما يتبعها من الملحقات إن وجدت بمجرد انعقاد العقد بالمصادقة على نتيجة السمسرة أو طلب العروض أو بالتوقيع عليه (الفقرة الأولى من المادة 83 من المدونة).
ويكون تسليم العين المكتراة على الحالة التي وصفت بها وأعلم بها المكتري من خلال وثائق الإعلام والإشهار والعقد ودفتر التحملات إن وجد.
غير أن التأخير في هذا التسليم يسمح للمكتري بالمطالبة بإنقاص الكراء بما يتناسب وفترة التأخير (الفقرة الثانية من المادة 83 من المدونة) والجدير بالإشارة أن مصروفات التسليم حسب الأحكام العامة تقع على عاتق المكري ما لم يتفق على خلاف ذلك (الفصل 637 من ق.ل.ع) ولا شك أن مراعاة مصلحة الوقف ستحمل المكرية، إدارة الأوقاف على اشاراط تحمل المكتري هذه المصروفات.
2 – الالتزام بالقيام بالإصلاحات الكبرى (غير البسيطة).
إذا كانت الإصلاحات الكرائية البسيطة تقع كاهل المكتري فإن المكري بالمقابل يتحمل مصاريف الإصلاحات الكبرى الرامية إلى الحفاظ على العين المكتراة (المادة 89 من المدونة) وبالأساس العناصر التي يرتكز عليها ثباتها أو صلابتها وكذا جميع العناصر المكونة لها أو الملازمة لها على غرار ما يضمنه المكري في الإيجار المفضي إلى تملك العقار غير الموقوف (المادة 13 من القانون 51.00 المنفذ بظهير 11 نوفمبر 2003 ).
3- الالتزام بضمان التعرض القانوني.
المفروض في التسليم الذي يقوم به المكري كالتزام أصلي في عقد الكراء أن يكون هادئا، ويتحقق هذا الهدوء في التسليم بتمكين المكتري من الانتفاع بالعين المكتراة بلاعائق (الفصل 643 من ق.ل.ح) وهذا معناه أن المكري، أو أحد مأموريه، يكون عليه أن يمتنع عن القيام بكل ما من شأنه أن يحرم المكتري من التمتع بمنافع العين المكتراة المعول عليها بحسب الغرض الذي أعدت له بطبيعتها أو بالعقد والحالة التي وجدت عليها العين وقت التسليم إذا كانت هذه الحالة متطابقة مع ما وصفت به في وثائق التعاقد (الفصل 644 من ق.ل.ع) ومثل هذا التعرض الشخصي يضمنه المكري. وبالمقابل فإن التشويش على الانتفاع بالعين أو عرقلته من طرف الغير بدون أن تتمثل هذه العرقلة في ادعاء أي حق على العين المكتراة لا يضمنه المكري (الفقرة من المادة 88 من مدونة الأوقاف والفصل 649 من ق.ل.ع) غير أن التشويش المادي من الغيرن ومجاراة للأحكام العامة، إذا ما يبلغ حدا من شأنه أن يحرم المكتري من الانتفاع بالعين المكراة، سمح للمكتري بطلب إنقاص الكراء بما يتناسب وحجم التشويش الجسيم الذي عليه أن يقيم الدليل عليه وعلى تنافيه مع استمرار انتفاعه (الفصل 650 من ق.ل.ع) ومثل هذا التشويش الجسيم الذي من شأنه أن يضع حدا للانتفاع بالعين المكراة كمثل الحالة التي تسمح بإنقاص كراء العقارات الفلاحية عند ما يتجاوز حجم الهلاك، وبالتالي عدم الانتفاع. كما تقضي بذلك المادة 101 من المدونة.
كما أن المكري يضمن التعرض مع القانون الصادر من الغير بادعائه حق على العين المكتراة من شأنه أن يتعارض مع الحق الشخصي في الانتقاع الذي يتمتع به المكتري. غير أن ضمان المكري في هذه الحالة لا يقوم إلا إذا بادر المكتري إلى إعلام المكري (إدارة الأوقاف) بمظنة التعرض القانوني من الغير فور حصوله (الفقرة الثانية من المادة 88 من المدونة والفصلان 646 و 537 من ق.ل.ع ).

المبحث الثاني: انقضاء عقد الكراء الحبسي والإشكالات التي يطرحها الكراء الحبسي.
ينقضي عقد الكراء الحبسي بصفة تلقائية لأسباب طبيعية يشترك فيها مع عقود الكراء الأخرى، كانتهاء المدة أو هلاك العين المكتراة أو تراضي الطرفين على إنهائه، إلا أن هناك أسباب أخرى أعطى بها المشرع سلطة إنهاء العقد لإدارة الأوقاف وبالتالي يكون لهذه الأخيرة امتيازات وضمانات عديدة. وسنحاول أن نبين أسباب إنقضاء عقد الكراء الحبسي من خلال تقسيم هذه الأسباب إلى أسباب راجعة إلى العقد والمعقود عليه وأخرى منسوبة إلى المكتري والمكري.
وتجدر الإشارة إلى عقد الكراء الحبسي يطرح إشكالات عديدة سواء من الناحية القانونية أو من الناحية الواقعية.
لذلك ارتأينا إلى تقسيم مبحثنا هذا إلى المطلبين التاليين:
المطلب الأول: انتهاء عقد الكراء الحبسي وأسبابه.
المطلب الثاني: الإشكالات التي يطرحها عقد الكراء الحبسي.

المطلب الأول: انتهاء عقد الكراء الحبسي وأسبابه.
ينقضي عقد الكراء الحبسي عند وجود أسباب منها ما يتصل بالعقد والمعقود عليه (الفقرة الأولى) منها ما يتصل بالمكتري والمكري (الفقرة الثانية).
الفقرة الأولى: أسباب انقضاء راجعة إلى العقد والمعقود عليه.
تتمثل هذه الأسباب كما حددتها المادة 92 من مدونة الأوقاف فيما يلي:
1- انتهاء مدة عقد الكراء.
تفترض هذه الحالة أن العقد لم يجدد أو تم تجديده وانقضت فترات التجديد التي يمكن أن تتجاوز في كراء العقارات الفلاحية الموقوف وقفا عاما فترتين، وهذا معناه أن كراء هذه العقارات الفلاحية الممدد بالتجديد الصريح الـمأذون به ينقضي عند انتهاء مدة 18 سنة كمدة قصوى .
وهذه المدة تقل بما يزيد عن النصف عن المدة القصوى. وهي أربعون (40) سنة، عندما يتعلق الأمر بكراء عقارات فلاحية عادية غير موقوفة (الفصل 701 من قانون الالتزامات والعقود المغربي).
2- الإقـــالــة الاختــــــيــارية.
بما أن الكراء من العقود التي تحتمل الفسخ لذلك يجوز التقايل في شأنها بتراضي كل من إدارة الأوقاف كمكرية والمكتري (الفصل 393 من ق.ل.ع) غير أن خصوصية المال الموقوف تقتضي أن تكون هذه الإقالة الاختيارية صريحة، والجدير بالإشارة إلى أن انقضاء عقد الكراء بانتهاء مدته أو بالإقالة الاختيارية يترتب عليه قيام المكتري برد العين المكتراة فور قيام سبب الانقضاء على الحالة التي يجب أن ترد بها وهذا معناه المكتري إذا لم تلزمه وثائق التعاقد بالقيام بتحسينات في العين المكتراة لأجل تنميتها يكون عليه أن يرد العين المكتراة على الحالة التي تسلمها عليها (المادة 91 من مدونة الأوقاف) أما إذا لزم المكتري بهذه التحسينات أو قام بها من غير أن يؤذن له بها على النحو المار بنا كما لو أقام بناء أو غرسا في الأرض الفلاحية الموقوفة المكتراة فإنها تنضاف كمال موقوف يستوجب الرد مع العين المكتراة (المادة 99 من المدونة).
3- هلاك العين المكتراة.
سواء أكان هذا الهلاك كليا أو كان جزئيا بشرط أن يبلغ هذا الهلاك الجزئي حدا ينحذر معه الانتفاع بالعين المكتراة على وفق الغرض المرصودة له بطبيعتها أو بعقد الكراء.
الفقرة الثانية: أسباب انقضاء راجعة إلى كل من المكتري والمكري.
1- أسباب انقضاء راجعة المكتري.
هي كل سبب يسمح للمكري بطلب فسخ عقد الكراء جراء إخلال المكتري بالتزاماته هي كالتالي:
أ- امتناع المكتري عن أداء الكراء الحبسي أو وجوده في حالة مطل.
ب- قيام المكتري بتولية العين المكتراة أو كرائها من الباطن بدون إذن مكتوب من إدارة الأوقاف.
ج- إخلال المكتري بالتزامه بالحفاظ على العين المكتراة وباستعمالها المعقول على وفق الغرض المرصودة له بحسب طبيعتها أو عقد الكراء.

أ- عدم أداء المكتري للوجيبة الكرائية:
تعتبر الأجرة ركنا جوهريا في عقد الكراء، وقد اعتبرها المشرع المغربي أولى الالتزامات الأساسية التي يتحملها المكتري. ورتب عن الامتناع أو التأخير في الوفاء بها إمكانية فسخ العقد وإخلاء المكتري من العين . فالأجرة هي محل التزام المستأجر وبهذا الأسباب فإن إخلال المكتري بأداء الوجيبة الكرائية يعتبر خرقا للقوة الملزمة للعقد وتعديا على الملكية العقارية للأوقاف. فالعقد المبرم بكيفية صحيحة يقوم مقام القانون إزاء طرفيه .

وهكذا فإن عدم الوفاء بعتبر سببا خطيرا يبرر فسخ عقد الكراء. فإنه يلزم لتطبيق ذلك أن تقوم إدارة الأوقاف بإنذار المكتري بالأداء قبل رفع دعوى الفسخ، لأن التأخر في أداء الكراء ولو كانت المدة طويلة لا يجعل المكتري في حالة مطل ما دام المكتري لم ينذره بالأداء . مما يعني أنه يجب إثبات التماطل بالنسبة للكراء عن طريق إنذار المكتري بالأداء ومنحه أجلا للقيام بذلك، فإذا انصرم هذا الأجل ولم يقم المكتري بالوفاء اعتبر المطل ثابتا في حقه، وفي هذا الإطار تنص المادة 95 من مدونة الأوقاف على مايلي: «إذا لم يؤذ المكتري كراء ثلاثة أشهر داخل ثمانية أيام من تاريخ توصله بإنذار بالأداء اعتبر في حالة مطل وترتب عنه الحق في فسخ العقد مع التعويض».

وهذا أيضا ما كرسته مجموعة من الاجتهادات القضائية أثناء نظرها في النزاعات الكرائية الحبسية الناتجة عن عدم أداء السومة الكرائية. وفي هذا الإطار قضت المحكمة الابتدائية بوجدة بما يلي: «وحيث إن تماطل المدعى عليه في أداء الواجبات الكرائية ثبت بمقتضى توصله بإنذار لأدائها داخل الأجل الممنوح له، وأن المحكمة بما لها من سلطة تقديرية حددت التعويض المستحق عن التماطل في الأداء في مبلغ 300 درهم)

وتجدر الإشارة إلى أن المشرع المغربي لم يلزم إدارة الأوقاف بسلوك طريقة معينة في توجيه الإنذار، مما يعني أنه يمكن لها أن توجه الإنذار عن طريق البريد المضمون مع الإشعار بالتوصل أو بواسطة أحد أعوان كتابة الضبط أو عن طريق المفوضين القضائيين….الخ وتعتبر مسألة التبليغ عن طريق المفوضين القضائيين أنجع وسيلة لتحقيق المبتغى على اعتبار أن محاضر المفوضين القضائي لم تععد تستعمل فقط كوسائل إثبات، بل أصبحت تستعمل بكثرة كوسائل دفاع لنفي إداعات الخصوم . إذ بواسطتها يتفادى المكري العديد من المشاكل التي تترتب أحيانا على التبليغ بالبريد المضمون مع إشعار بالتوصل، كرفض التسليم أو إدعاء أن التبليغ قد تم لغير ذي صفة أو إدعاء المكتري أن الغلاف البريدي كان خاليا من الإنذار.

ويجب أن تتوفر في الإنذار بالأداء الشروط المضمنة في المادة 95 من مدونة الأوقاف منها عدم أداء كراء ثلاثة أشهر وإرسال إنذار إلى المكتري وتأجيله ثمانية أيام من تاريخ تووصله بإنذر بالأداء، كما أن الإنذار يجب أن يتضمن العديد من البيانات الأساسية.

ب- تولية الكــراء بدون إذن من إدارة الأحباس.

يذهب البعض إلى أن تولية عقد الكراء ليست حسب قواعد الفقه الإسلامي سببا لإفراغ المكتري ، لأنه يملك بموجب الكراء منفعة العين المكراة وبالتالي يحق له أن يستعملها بنفسه أو ينقلها إلى غيره بمختلف التصرفات شريطة عدم الإضرار بالعين، غير أن المشرع اختار التنصيص في جميع أنواع الكراء الحبسي على عدم ملك المكتري للحق في تولية الكراء إلى غيره.

وهكذا جاء في المادة 86 من مدونة الأوقاف ما يلي: «لا يجوز للمكتري تولية الكراء إلا بإذن كتابي من إدارة الأوقاف، كما يمنع الكراء من الباطن بشكل مطلق وكل تصرف مخالف في الحالتين المذكورتين يقع باطلا ويكون سببا في فسخ الكراء الأصلي».
لعل الملاحظة الأساسية التي لا بد من إبدائها في هذا الصدد تتمثل في كون المشرع المغربي من خلال (المادة أعلاه قد منع التخلي عن الكراء بشكل مطلق).

أما بخصوص التولية فقد أجازها لكن شريطة الحصول على إذن كتابي من إدارة الأوقاف، كما أن النص جاء عاما.
وهذه الموافقة الكتابية لإدارة الأوقاف على التولية هي سند المكتري في البحث عن مكتر آخر للتعاقد معه . لهذا فإنه يتعين أن يكون الترخيص ثابتا بمقتضى دليل خطي يبين حدود التنازل فيما إذا كان كليا أو جزئيا مطلقا أو مشروطا. ولا يمكن الاعتداد بوسائل أخرى لإثبات هذه الموافقة غير التعبير الصريح والمكتوب.

ومن المعلوم أن إدارة الأوقاف هي الملزمة بإثبات ما تدعيه تطبيقا للقواعد العامة القاضية بأن البينة على من ادعى .

ج- إخلال المكتري بالتزامه بالحفاظ على العين المكتراة وباستعمالها المعقول على وقف الغرض المرصودة له بحسب طبيعتها أو عقد الكراء.
يقع على عاتق المكتري بمقتضى عقد الكراء الحبسي التزام بالمحافظة على العين المكتراة. وأن يستعملها بدون إفراط أو إساءة، وهذا ما نصت عليه المادة 84 من مدونة الأوقاف التي جاء فيها أنه : «يتعين على المكتري المحافظة على العين المكتراة واستعمالها فيما أعدت له، وفق الشروط المنصوص عليها في عقد الكراء، وفي دفتر التحملات عند الاقتضاء. كل إخلال بهذا الالتزام يوجب الفسخ والتعويض عن الضرر».

وتتم المحافظة على المحل المكري عن طريق استعمال العقار فيما أعد له بدون الإضرار به بأي وجه من الوجوه، ذلك أن القانون يعتبر المكتري خلفا خاصا لمالك العقار يتحمل إزاءه بكافة الالتزامات التي تفرضها نظرية الاستخلاف عموما، بما في ذلك واجب المحافظة على العين المكتراة وتعهدها بالصيانة ويدخل في إطار التصرف الحسن عدم الإفراط في استعمال العين المكراة . إذ يلتزم المكتري ببدل عناية الشخص المعتاد، كما أن حقه في الانتفاع بالأماكن المكتراة لا يمنحه الحق في أن يدخل عليها تغييرات سواء من حيث الغاية أو من حيث التوزيع الهندسي، يدخل أيضا من قبيل المحافظة على المحل المكري عدم ترك العين دون استعمال، إذ يلتزم أن يستعمله فعليا، إذا كان من شان هجره أن يضربه.

وحفاظا على المحل المكري نصت الفقرة الأولى من المادة 85 من مدونة الأوقاف على أنه: «لا يجوز للمكتري إحداث تغيير في العين المكتراة إلا بإذن مكتوب من إدارة الأوقاف». وهكذا فإذا ادعى المكتري حصوله على هذا الإذن وجب عليه إثباته، فإذا أفلح هذ الأخير في إثبات ذلك، فإن إدارة الأوقاف لا تملك حق المطالبة بفسخ عقد الكراء لإدخال تغييرات على المحل، حتى ولو تسبب في تعيبه إو الإضرار به، ما لم يكن المكتري قد تجاوز الإذن الممنوح له، أو أنه لم يكن حريصا على سلامة العين أثناء قيامه بتلك التغييرات بأن أهمل أو ارتكب خطأ.

2- أسباب انقضاء منسوبة إلى المكري (إدارة الأوقاف).

لقد صرحت مدونة الأوقاف بهذه الأسباب في أحكامها الخاصة بكراء الأملاك الوقفية غير الفلاحية (المادة 96 منها)، غير أننا لا نرى ما يمنع من تمديد ما يتلاءم منها مع كراء الأملاك الوقفية الفلاحية إذا ما دعت إلى ذلك الضرورة والمصلحة الظاهرة المستفادة من تنمية مالية الأوقاف وترتد هذه الأسباب إلى ما يلي:

أ- احتياج إدارة الأوقاف إلى العين المكتراة لإقامة مؤسسات ذات صيغة دينية أو علمية أو إدارية.
إن مهمة التنمية الدينية والعلمية والاجتماعية تعد من أهداف الوقف العام التي جاءت مدونة الأوقاف لتكريسها، ولذلك إذا ما احتاجت إدارة الأوقاف قصد تفعيل هذه الأهداف، إلى عين مكتراة فإنه يحق لها استرداد هذه العين بإنهاء عقد الكراء الواقع عليها .
ولا شك أن هذا الاحتياج يشبه ذلك المنصوص عليه في الفصل 13 من القانون 79-6 المتعلق بالكراء العادي للأماكن المعدة للاستعمال السكني أو المهني المنفد بظهير 25 دجنبر 1980.

إن المكتري الذي يفرغ من العين المكتراة بسبب احتياجها من قبل إدارة الأوقاف يستحق تعويضا يوازي ثلاثة أشهر السابقة عن الإفراغ (الفقرة الأخيرة من المادة 96 من المدونة).

ب- عزم إدارة الأوقاف على «إعادة بناء العين المكراة أو إدخال تغييرات هامة عليها:
إن حفظ المال الموقوف وقفا عاما وصيانة وتنميته يقع على عاتق إدارة الأوقاف ولتفعيل هذا الالتزام فإن إدارة الأوقاف قد ترى أن مصلحة المال الموقوف تقتضي إعادة بناء العين المكتراة بعد صدمها بإسقاط البناء في كليته أو في جزء منه يحذر معه الاستمرار في شغل العين من قبل المكتري. كما أن الحرص على تنمية مداخيل الوقف العام قد يدفع إدارة الأوقاف إلى إحداث تغييرات هامة على العين المكتراة قصد توسيع نفس غرضها أو تخصيصها لغرض آخر وكل هذا بهدف تنمية مداخيلها .

ويجب الإشارة إلى إن الإفراغ لهذا السبب يمنح الحق للمكتري في كراء العين المعاد بناؤها بالأسبقية (الفقرة 2 من المادة 96 من المدونة )، كما تجدر الإشارة إلى أن الإفراغ بلا احتياج أو لإعادة البناء أو إدخال تغييرات هامة يستوجب إعلام المكتري به من قبل إدارة الأوقاف بتوجيهها إنذارا بالإفراغ وتصحيحه عند الاقتضاء قضاء يتضمن سبب الإفراغ، ولقد حددت المادة 97 من مدونة الأوقاف مهلة الإفراغ في شهرين اثنين من تاريخ توصل المكتري به.

المطلب الثاني: الإشكالات التي يطرحها الكراء الوقفي.

يمكن القول بأن من حسنات مدونة الأوقاف أنها استفادت كثيرا من تجربة العمل القضائي قصد الحسم في بعض المسائل القانونية هذا الحسم سيسعف من دون شك في استقرار المعاملات العقارية في هذا الباب، ذلك أنه في غياب تشريع متكامل ينظم المجال الوقفي كان هناك فراغ قانوني كبير شكل مرتعا خصبا للقضاء لينشط فيه، عبر تأويل وتفسير القواعد التشريعية المتعلقة بالوقف الجاري به العمل، أو سبر أغوار الفقه المالكي من أجل الوصول إلى الرأي الذي يوفر الحماية الفضلى للوقف . الأمر الذي تردد صداه بشكل جلي في مقتضيات الظهير الشريف وقف: 236-09-1 الصادر في 23 فبراير 2010 والتي عهدت في جانب كبير من مقتضياتها إلى تقنين مجموعة من الاجتهادات في شكل قواعد قانونية وسنحاول التركيز على أهم الإشكالات المتعلقة بالكراء الحبسي.

ومنها نهائية الأحكام الصادرة لفائدة الأوقاف في المنازعات الكرائية الحبسية حيث آثار اختلافا في التطبيق القضائي على مستويين إثنين هي مستوى نطاق عدم القابلية للاستئناف من حيث الأطراف (الفقرة الأولى) وعلى مستوى عدم القابلية للاستئناف من حيث المنازعات المعنية (الفقرة الثانية).

الفقرة الأولى: نطاق عدم القابلية للاستئناف من حيث الأطراف.
اختلف القضاء المغربي بخصوص تحديد الأطراف التي تخضع لقاعدة عدم قابلية الأحكام الصادرة في المنازعات المتعلقة بأكرية المحلات الحبسية للطعن بالإستئناف حول ما إذا كانت هذه القاعدة تسري على طرفي العلاقة الكرائية معا أي إدارة الأوقاف والمكتري، أم أنها تسري على المكتري دون سواه.

وهكذا ويتتبع العمل القضائي كنا نجد جانبا من المحاكم من ذهب إلى تمديد نطاق المنع من الطعن ليشمل الطرفين معا بحجة: «أن الفصل 13 المذكور لا يمكن أن يكون إلا شاملا للطرفين معا» وهذا ما ذهبت إليه مثلا محكمة الاستئناف في أحد قرارتها.

وقد أصدرت محكمة النقض بعض القرارات المطلقة، دون تقييدها بكونها تخص المكري أو المكتري والمطلق يبقى على إطلاقه ما لم يرد ما يقيده كما هو معروف.

من ذلك مثلا:
– القرار الصادر بتاريخ 23 يونيو 1988 الذي جاء فيه: «وحيث إن كل هذه العناصر تدخل في إطار النزاعات المتعلقة بعقد كراء ملك حبسي، وتندرج تبعا لذلك في نطاق الفصل 13 من ظهير 21/7/1913، وبالتالي فإن الحكم الابتدائي عندما صدر كان نهائيا وغير قابل للاستئناف، وحيث إن محكمة الاستئناف بقبولها استئناف الحكم قد خرقت مقتضيات الفصل 13 المذكور وعرضت بالتالي قضاءها للنقض».

وفي المقابل نجد جانبا آخر من المحاكم ذهب إلى حصر نطاق المنع من الطعن في المكتري فقط، أما المكري الممثل في إدارة الأوقاف، فله كامل الحق والصلاحية في اللجوء إلى تقديم الاستئناف ضد أي حكم متى صدر هذا الحكم في غير صالحه.

وهو ما سارت عليه محكمة النقض في قرارها الصادر بتاريخ 26 مارس 1996 من أن : «المنازعات المتعلقة بكراء الأملاك الحبسية تسوى بحكم نهائي، وأن المستأجر يتنازل عن حقه في اللجوء إلى أية جهة قضائية أخرى، وكذا عن ممارسة حقه في الاستئناف عند الاقتضاء، وهؤدى ذلك أن جميع الأحكام التي تصدر بشأن المنازعات المتعلقة بالحالات التي نظمها ظهير 21/7/1913 تكون نهائية بالنسبة للمستأجر تكون نهائية بالنسبة للمستأجر .

الفقرة الثانية: نطاق عدم القابلية للاستئناف من حيث المنازعات المعنية.
أما من حيث الدعاوى التي يصدر فيه القاضي حكما نهائيا ولا يمكن استئناف الحكم الصادر فيها، فقد أثارت اختلافا وتضاربا كبيرا في أوساط القضاء وذلك نتيجة الاختلاف في تأويل المنازعات المشمولة بمقتضيات الشرطين 13و17 المشار إليهما أعلاه، ففي حين اعتبر اتجاه أول أن المنع من الاستئناف وبصرف النظر عما إذا كان يشمل المكتري وإدارةالأوقاف معا، أو المكتري وحدهن ينسحب على جميع الأحكام الصادرة في الدعاوى المتعلقة بمنازعات كراء الأملاك الحبسية، سواء كانت متعلقة بالأداء أو الفسخ أو الإفراغ أو بالتولية ومن بين القرارات الصادرة في هذا الإطار نجد:
قرار محكمة النقض عدد 4042 المؤرخ في 26/10/2000 ملف عدد 1741/212/97 الذي جاء فيه: «إن الفصل 17 من الباب الثاني من ظهير 21 يوليوز 1913، يقضي بأن القاضي الابتدائي يبت في النزاعات حول كراء الأملاك الحبسية بصفة نهائية، و لا يحق للمكتري استئناف حكمه، وأن المحكمة لما قبلت استئناف المكتري للملك الحبسي تكون قد خرقت الفصل المذكور».

وخلافا للتوجه الأول والذي كرسه المجلس الأعلى في العديد من قراراته المتواترة، فإن الاتجاه الثاني ينحو نحو التضييق من نطاق الدعاوى التي تخضع الأحكام الصادرة فيها لقاعدة المنع من الاستئناف ويحصرها في تلك الدعاوى المتعلقة بالنزاعات التي تتصل بالتولية التي يقوم بها المكتري للغير دون موافقة إدارةالاوقاف.

ففي هذ الصدد، نجد قرار محكمة النقض عدد 282 المؤرخ في 28/1/2009 ملف مدني عدد 219/1/6/2007، الذي جاء فيه: «إن الحكم الذي يصدر ابتدائيا وانتهائيا ولا يمكن للمكتري استئنافه هو الحكم الذي يبت في النزاع الناتج عن اتفاق التولية المشار إليه في الشرط الثاني عشر من الباب الأول من ظهير 21 يوليوز 1913 .

وقد استفاد واضعو المدونة من التراكم القضائي بخصوص هذه النقطة، ومن الإشكالات التي أثارها تطبيق مقتضيات الفصلين 13و17 من الظهير المذكور، حيث تدخل في هذا الصدد بموجب المادة 93 من مدونة الأوقاف ونص على أنه : «تكون الأحكام والأوامر القضائية الصادرة لفائدة الأوقاف العامة في النزاعات المتعلقة بكراء الأملاك الحبسية نهائية. ولا يجوز للمكتري الطعن فيها بالاستئناف.

خاتمة
و بحكم أن وزارة الأوقاف والشؤون الإسلامية هي التي تتولى إدارة أموال الوقف والمحافظة عليها واستثمارها للصرف من ريعها على وجوه البر التي حبست من أجلها وفي مقدمتها خدمة مصالح الدين، وعلى ضوء التوجيهات الملكية السامية في خطاب جلالة الملك ل 30 ابريل 2004 في شأن إعادة هيكلة الحقل الديني بالمغرب، بإحياء مؤسسة الأوقاف وعقلنة تسييرها والرفع من تنمية مداخيلها حتى تظل هذه المؤسسة وفية لمقاصدها الشرعية والتضامنية والاجتماعية وتتنامى بإسهام المحسنين فيها، تسعى الوزارة، على ضوء هذه الرسالة النبيلة، إلى تحقيق الأهداف الاستراتيجية التنموية التالية:
-المحافظة على الأصول الوقفية وضمان الاستمرارية لدور الوقف بإخضاعها لنظام التحفيظ العقاري وتخصيص جزء من أموال الوقف لصيانة وإصلاح الأملاك.

– السعي لتحقيق نسبة نمو مرتفعة ومطردة لموارد الوقف ليزداد دوره في أداء وظيفته، بالحرص على استيفاء الوجيبات الكرائية وتعديل الكراءات لتتناسب مع مثيلاتها بالسوق، كما تحرص على عرض المحلات الحبسية الفارغة على المزاد العلني للكراء .

– تجديد طرق استثمار الأموال الوقفية وتنميتها باختيار أفضل الأساليب العصرية المتاحة المبنية على دراسات فقهية وقانونية والتي تلائم طبيعة الوقف وخصوصيته.

– استحداث سبل وصيغ جديدة لاستثمار أموال الوقف من اجل تأمين دخل مرتفع للصرف منه على أوجه التحبيس وعدم الاكتفاء بالصيغ التقليدية القديمة (الإيجار، الاستثمارات العقارية…) على أن تكون أكثر أمانا

لائـــحــــة الـــمــــراجـــع.
 عبد الرزاق الصبيحي: «الحماية المدنية للأوقاف العامة بالمغرب» منشورات وزارة الأوقاف والشؤون الإسلامية، المملكة المغربية طبعة 2009.
 زكرياء العماري : النظام القانوني اللاملاك الوقفية.سلسلة دراسات و ابحاث.
منشورات مجلة القضاء المدني.مطبعة المعارف الجديدة .طبعة 2012.الرباط
 الحسن بلحسساني: الأحكام الخاصة بإفراغ المكتري من المحلات السكنيةن دراسة مقارنة ، أطروحة لنيل دكتوراه الدولة في القانون الخاص، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، جامعة محمد الأول بوجدة، السنة الجامعية 1990
 حسن بوخرصي: «النظام القانوني للمسؤولية في مدونة الأوقاف المغربية» رسالة لنيل دبلوم الماستر في قانون العقود والعقار ، جامعة محمد الأول، كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، وجدة، السنة الجامعية 2010-2011
 د. محمد بونبات، د. محمد مومن: نحو تشريع عقاري جديد – سلسلة ندوات وأيام دراسية، عدد: 38 – 2011،جامعة القاضي عياض، منشورات كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية، مراكش.

الـمقالات والمداخلات:
 محمد أوزيان: «قراءات في القوانين العقارية الجديدة» سلسلة المعارف القانونية والقضائية، منشورات مجلة الحقوق ، الطبعة الأولى الرباط – 2013
 محمد المهدي الوقف المغربي في ثوبه الجديد تأملات في مدونة للوقف مجلة القبس المغربية، العدد الثالث يوليوز 2012.
 زكرياء العماري: حدود انفتاح مدونة الأوقاف على الاختيارات الفقهية والاجتهادات القضائية في مجال الوقف بالمغرب. مجلة القضاء المدني، الجزء الأول 2012.
 عادل حاميدي:« التصرفات الواردة على العقار غير المحفظ بين الفقه الإسلامي والفراغ القانوني»، الطبعة الأولى 2006، المطبعة والوراقة الوطنية – مراكش.

الـــقــــوانـــيــن
 الظهير الشريف رقم 236-09-1 الصادر في 8 ربيع الأول 1431 موافق 23 فبراير 2010، يتعلق بمدونة الأوقاف.
الـفــهـــرس
مـقـــدمة 1
المبحث الأول: الإطار القانوني للكراء الحبسي 2
المطلب الأول: ماهية الكراء الحبسي وخصائصه 3
الفقرة الأولى: الـكراء الحبسي ومدته 3
الفقرة الثانية: خصائص عقد الكراء الحبسي 4
المطلب الثاني: آثار عقد الكراء الحبسي 6
الفقرة الأولى: التزامات مكتري الحال الموقوف وقفا عاما 6
الفقرة الثانية: التزامات إدارة الأوقاف بصفتها مكرية للمال الموقوف وقفا عاما 10
المبحث الثاني: انقضاء عقد الكراء الحبسي والإشكالات التي يطرحها الكراء الحبسي 12
المطلب الأول: انتهاء عقد الكراء الحبسي وأسبابه 12
الفقرة الأولى: أسباب انقاضء راجعة إلى العقد والمعقود عليه 13
الفقرة الثانية: أسباب انقضاء راجعة إلى كل من المكتري والمكري 14
المطلب الثاني: الإشكالات التي يطرحها الكراء الوقفي 19
الفقرة الأولى: نطاق عدم القابلية للاستئناف من حيث الأطراف 20
الفقرة الثانية: نطاق عدم القابلية للاستئناف من حيث المنازعات المعنية………………….21
خاتمة…………………………………..23
لا ئـــحــة الــــمـــراجـع 24
ملحق: نموذج عقد الكراء الحبسي 26